Os fundos imobiliários vem atravessando uma volatilidade extrema desde o anúncio da política tarifária pelo presidente dos Estados Unidos, Donald Tramp. Segundo o CEO e CIO da Hedge Investments, André Freitas, o mercado vinha de uma situação bastante ruim no primeiro trimestre, com a Selic a 14,25% e a mudança de perspectiva da inflação, mas havia a perspectiva de uma acomodação da inflação implícita com a desaceleração que vinha ocorrendo com o dólar. “Tudo vinha trazendo para a normalidade e havia a perspectiva de que o Banco Central seguisse com o juro em alta mas em movimentos de menor intensidade. Porém o cenário nos EUA mudou tudo e a volatilidade dos mercados agora é extrema, as mudanças acontecem dia a dia”, diz Fritas.
Segundo ele, entre o final de 2024 e início de 2025 ocorreu uma dicotomia entre os fundos e o mercado imobiliário. “O PIB cresceu 3,4% e o ano passado foi sensacional para os shopping centers, que vieram crescendo acima de 8% na média em seus resultados. A Multiplan, por exemplo, teve alta de 31% no lucro e de 24% em receita líquida no ano”, diz Freitas. Ao mesmo tempo, houve uma queda nos FII, impactados pelo juro.
Mas há um movimento importante de aumento de ocupação de imóveis, lembra o gestor. Entre os principais episódios deste ano, houve o caso da Amazon, que em março anunciou a mudança de sua sede no País, saindo de um imóvel na JK, em SP, para um prédio de escritórios duas vezes maior, em Pinheiros. O imóvel, o Biosquare, pertence a um fundo da Kinea e foi negociado em modelo de locação a um único inquilino. “Há uma redução da vacância de escritórios e de logística. Em algumas regiões já há também aumento do valor de locações para logística, como a área de Guarulhos em que há imóveis alugados por R$ 40,00 o metro quadrado”, diz.
Segundo Freitas, nos demais setores ainda não começou a alta de preços, mas a vacância está em queda, numa média de 20% para os imóveis corporativos, a depender da região.
Enquanto isso, os fundos negociados no mercado secundário ainda têm descontos. “O que motiva essa dicotomia é o fator liquidez e a sensação de perda do investidor porque o mercado inteiro está indo para a renda fixa”, observa Freitas. Em 2025, a captação tem o corrido mais em fundos novos e quase todos com características de renda fixa, então há fundos de logística captando com subordinação e fundos de fundos com subordinação”, diz.
