Kawa vai lançar fundo com terrenos alugados por 100 anos nos EUA

A Kawa Capital, criada há 15 anos por brasileiros estabelecidos nos Estados Unidos, dá os retoques finais aos produtos que deverá colocar na plataforma do BTG Pactual nos próximas semanas. A gestora americana concluiu na semana passada o regulatório da venda de uma participação ao banco de André Esteves, operação que foi anunciada há um ano e que durante esse período de 12 meses esteve submetida ao crivo do Banco Central e de outros órgãos de fiscalização dos governos brasileiro e americano. O sócio-diretor e chefe de investimentos da Kawa, Daniel Ades, não revela o percentual nem o valor da venda, mas garante que é “uma parcela pequena”.
Através dessa participação a Kawa ganha acesso ao mercado brasileiro, que Ades considera “não ter opções de investimento suficientes para criar para o investidor local uma carteira de investimentos sofisticada”. De acordo com ele, “no Brasil, quando vem uma crise tudo cai junto, e quando as coisas vão bem tudo sobe junto”.
Um dos produtos que a gestora pretende lançar no Brasil, no prazo de dois a três meses, é um fundo de aluguel imobiliário, algo não existente no mercado local, que nos EUA tem o nome de “ground leases”. São grandes terrenos alugados à uma incorporadora, com contratos de longuíssimo prazo (100 anos), que neles constrói prédios de aluguél residencial, comercial ou varejo. Os valores dos aluguéis do terreno são necessariamente baixos, considerando que o proprietário do mesmo não terá vacância do imóvel por toda o período contratado.
O que o fundo de aluguel imobiliário da Kawa vai incorporar são contratos desse tipo, entre cinco e dez “ground leases”. Segundo Ades, eles serão comprados a Cap Rate (retorno anual dos aluguéis) de 4% a 4,5% e, após listagem pública ou securitização, gerariam Taxa Interna de Retorno (TIR) de 12%, em dólar. “É uma classe de produtos comprada por fundos de pensão americanos, é mais perto de um bond indexado à inflação do que de um investimento imobiliário”, diz Ades. O fundo será fechado, com cinco anos de duração.
Do valor total do fundo, de cerca de US$ 150 milhões (dos quais US$ 85 milhões já estão compromissados com investidores americanos), apenas US$ 10 milhões serão oferecidos pelo BTG Pactual a investidores brasileiros através de um fundo local. O fundo local será em reais, com apenas uma pontinha de proteção cambial. “Queremos ter uma proteção pequena em real, se o dólar for para R$ 4,5 no final do ano não tem problema, mas se for para R$ 3 a gente quer participar um pouco”, explica Ades. “Serão 95% investidos no fundo e talvez uns 5% em proteção”.
Não é o primeiro produto com contratos “ground leases" no portfólio da gestora. “Já temos US$ 800 milhões nessa classe de ativos no mercado americano”, explica Ades. “Esse é um mercado de cerca de US$ 10 bilhões nos Estados Unidos”.
A Kawa tem também uma área de hedge funds, com cerca de US$ 1 bilhão captados no mercado americano. Nas próximas semanas a plataforma do BTG deve passar a oferecer acesso a um hedge funds da Kawa, também através de um fundo local.
De acordo com Ades, o aporte feito pelo BTG servirá para acelerar o crescimento da gestora nos Estados Unidos e também permitirá oferecer mais oportunidades a investidores brasileiros interessados em ter exposição a ativos no exterior. “O objetivo da parceria é viabilizar investimentos de alta qualidade no exterior à base crescente de clientes do BTG”, diz o executivo.