A revisão das restrições impostas pela Resolução CMN 4.661 à alocação dos fundos de pensão em imóveis está na agenda de discussões entre as entidades que são donas de grandes carteiras imobiliárias e a Previc/Ministério da Economia. As fundações enfatizam as dificuldades trazidas pela norma ao impor o prazo limite de 2030 para o desinvestimento total das carteiras próprias de imóveis. A questão afeta as entidades que já tem um volume expressivo de imóveis e que, além de terem que se desfazer desses ativos, estão proibidas pela norma de voltar a comprar imóveis diretamente no mercado. ”Quando a entidade é impedida de comprar, ela fica em posição difícil para negociar sua carteira. Se eu tenho imóveis em parceria com outros investidores, por exemplo, fico prejudicado porque todos no mercado sabem que só posso vender e não comprar, o que dificulta a negociação”, lembra o diretor de investimentos da Petros, Alexandre Mathias.
O segundo ponto de preocupação das EFPCs é o custo de substituir as carteiras de imóveis pela alocação em fundos de investimento imobiliário, os FIIs. “No caso das grandes fundações, como a Petros, pagar pela gestão dos FIIs sai caro, com taxas entre 1,20% e 1,50% ao ano, um custo dez vezes maior do que temos ao fazer a gestão dos nossos próprios imóveis”, diz Mathias. Para ele, a legislação acabou criando um paradoxo à medida que, pretendendo evitar futuros prejuízos com ativos imobiliários ilíquidos nas carteiras próprias das fundações, acabou obrigando-as a carregar um custo adicional de 20% a 30% sobre o patrimônio por um período de dez a vinte anos. “Não ter mais carteiras que compram imóveis diretamente trará um custo extra de 1% ou mais por ano, é um caso típico de remédio que pode ser pior do que a doença que se pretendeu tratar”, afirma.
Para o diretor da Petros, a reciclagem das carteiras de imóveis para FIIs, que são o instrumento disponível hoje no mercado, vai ocorrer naturalmente, mas seria importante poder manter alguma coisa das carteiras próprias. Segundo Mathias, não faz sentido deixar de ter imóveis em carteira. “Os ativos de shopping centers, por exemplo, têm o mesmo perfil seja em carteira própria seja em FII, mas o custo de manter uma carteira proprietária é muito menor”, enfatiza.
Com uma carteira imobiliária total no valor de R$ 4,1 bilhões, dos quais cerca de 10,5% já estão investidos em FIIs, a Petros considera o prazo até 2030 “um pouco apertado, mas seria factível. O problema é o custo embutido na troca desses ativos por fundos”, pondera Mathias. Ele lembra que o tema está em permanente discussão pela Previc e ressalta que os fundos de pensão vivem um momento muito bom de aperfeiçoamento regulatório do sistema. “Há uma elevada qualificação técnica dos diretores do órgão e a atitude da Previc tem sido muito construtiva nesse debate, acredito que a legislação será revisada e haverá avanços como já houve no sistema de fundos de pensão na Europa”, acredita o dirigente.
Exterior - Além das regras para imóveis, a flexibilidade para o limite de investimento no exterior é outro item que está no topo da lista de expectativas das fundações e que, segundo Mathias, “já está bem maduro”. Do mesmo modo, espera-se uma adequação das normas das EFPC à aplicação da Lei de Liberdade Econômica para os fundos de investimento em participações, os FIPs, já encaminhada no âmbito da CVM. “Isso vai gerar uma contrapartida na nossa regulação”, avalia.
Embora haja forte expectativa em relação à revisão da 4.661, com uma parte do mercado apostando que isso aconteça entre o final deste ano e o primeiro trimestre de 2022, Mathias lembra que a definição da legislação é importante demais para ser apressada. “São mudanças que valem para o longo prazo, então precisam ser bem feitas”, afirma.