InVista busca negócios nos EUA
Nascida em 2023, gestora opera simultaneamente nos mercados brasileiro e norte-americano e enxerga oportunidades em ambos

Edição 376

A InVista Real Estate, gestora nascida em meados de 2023 com foco em operações do setor imobiliário brasileiro e norte-americano, tem se surpreendido com as boas oportunidades de negócios que tem encontrado nos Estados Unidos, mesmo durante esses cinco meses da presidência de Donald Trump. Contrariando o senso comum, que diz que a rentabilidade do mercado norte-americano é baixa, a gestora tem conseguido retornos 10% ao ano em dólar com o aluguel de imóveis para grandes corporações.
Dois contratos de aluguéis fechados recentemente, com a Amazon e a Johnson & Johnson, estão pagando nessa faixa, conta o diretor e sócio da gestora, Marcelo Rainho. “Com a vantagem de que lá os contratos de aluguel são semelhantes aos nossos contratos atípicos, negociados cláusula a cláusula, obrigando o inquilino a levá-lo até o fim”, explica.
Além disso, o mercado norte-americano tem a vantagem do tamanho, que amplia as oportunidades de negócios. “Como o mercado lá é muito grande, as oportunidades são em maior número”, raciocina. Rainho passou a ter um contato mais próximo com o mercado norte-americano no período de 2017 a 2022, cinco anos durante os quais trabalhou para o family office Julius Baer, que foi vendida para o BTG Pactual no início deste ano.
No final de 2022 ele deixou o Julius Baer para, junto com Thiago Leomil e outros sócios, montar a InVista que foi inaugurada seis meses depois, em junho de 2023. Dez anos antes, em 2013, ele e Leomil já haviam criado a Vista Real Estate, uma gestora também focada no segmento imobiliário que venderam para a XP Asset em 2017, ano em que se transferiram para o Julius Baer.
Tanto na Vista quanto na Julius Baer, e agora na Invista, o foco são os institucionais, categoria na qual Rainho inclui as assets, fundos de pensão/RPPS e famílias de alta renda. Do atual Asset Under Management (AUM) da Invista, que já alcança R$ 1,5 bilhão, cerca de 75% são provenientes de famílias, 20% de assets e 5% de fundos de pensão e RPPS. “Trabalhamos com esse tipo de público, que tem cabeça de longo prazo e estômago para assimilar a volatilidade”, diz.
Das três vertentes que compõem o mercado no qual a Invista tem foco, o menor atualmente é o dos fundos de pensão/RPPS. “Mas nossa perspectiva é crescer nesse segmento, o modo como trabalhamos é compatível com o jeito que eles enxergam o mercado”, diz. As recentes mudanças trazidas pela Resolução 5.202, que substitui a antiga Resolução 4.994 e elimina a data limite de 2030 para que Entidades Fechadas e Previdência Complementar (EFPC) se desfaçam de seus imóveis físicos, foram consideradas positivas por Rainho. Segundo ele, essa mudança “foi uma evolução”.

Situações oportunistas - Segundo ele, enquanto nos Estados Unidos a gestora busca oportunidades em imóveis para renda, como as operações fechadas com a Amazon e a Johnson & Johnson, no Brasil a busca é por situações oportunistas de imóveis negociados com descontos interessantes. É o caso, por exemplo, da venda de 33% do shopping Cidade Jardim pelo grupo israelense Gazit para a JHSF, em meados de 2023, quando a Invista estava iniciando suas atividades. “A gente participou do fundo montado pela JHSF para bancar essa operação”, explica Rainho. “Foi um negócio que rendeu 10% ao ano”.
Ele diz que no atual cenário econômico, com a Selic a 14,75%, o setor imobiliário tem menos liquidez e perde um pouco de brilho, abrindo oportunidades para aquisições de imóveis bastante descontados em relação ao seu valor real. É o caso de alguns imóveis comprados pela gestora para serem incorporados a um fundo de galpões industriais e logísticos no Brasil. “A gente está conseguindo comprar ativos que, na ponta do lápis, estão descontados em 30%”, conta. “Vão entrar no fundo e se pagar em 2 ou três anos, com retorno de 12% ao ano”.
Para ele, o cenário atual é difícil para o segmento imobiliário, mas não é mais difícil do que já foram períodos anteriores como os anos de 2002 a 2004, de 2008 a 2009 e de 2013 a 2015. “A gente tem que saber capturar as oportunidades que aparecem nesses momentos. Hoje o mercado tem bastante oportunidades, tanto no Brasil quanto nos Estados Unidos”.
Segundo Rainho, do atual AUM da gestora, 50% são negócios no Brasil e 50% nos Estados Unidos. O fundo de galpões incorpora ativos no Brasil, enquanto dois outros fundos da gestora incorporam negócios nos Estados Unidos, sendo um deles de empréstimos imobiliários naquele país e outro de aquisição de ações de REITs.