Imóveis como solução do déficit
Os institutos de Jacareí, Guarujá e São José dos Campos seguem a iniciativa do Camprev, que montou fundo imobiliário com ativos cedidos pela prefeitura

Edição 374

Um grupo de regimes próprios de previdência social (RPPS) está analisando a viabilidade de incorporação de imóveis municipais para a redução do déficit dos servidores públicos. Alguns exemplos são os institutos de Jacareí, Guarujá e São José dos Campos, todos localizados no estado de São Paulo. O interesse pela operação, que inclui a criação de um fundo de investimento imobiliário, foi aumentado após a efetivação do primeiro caso bem sucedido, do RPPS de Campinas (Camprev) - conforme noticiado na edição anterior da Revista Investidor Institucional.
“O primeiro Fundo Imobiliário Previdenciário do Brasil foi constituído pelo Camprev, possibilitando a transferência de imóveis diretamente ao fundo constituído pelo RPPS. Com isso, foi cedida a totalidade das cotas do FII ao instituto de previdência”, comenta Pâmela Machado, consultora do IPEP que atuou na operação realizada no ano passado.
Ela informa que sua consultoria realizou reunião com representantes da Associação dos Membros dos Tribunais de Contas do Brasil (Atricon), no último dia 28 de fevereiro, com a proposta de constituir um grupo de trabalho para fomentar a iniciativa para outros regimes próprios. “Conversamos com o coordenador técnico da Atricon, Alexandre Sarquis a fim de fomentar um acordo de cooperação técnica, em conjunto com o Ministério da Previdência Social, para participação do grupo de trabalho para debater sobre melhorias das normas vigentes, com base na experiência do Camprev”, disse a consultora.
Pâmela lembra que, tanto a Atricon quanto o Ministério da Previdência Social (MPS) já se manifestaram (Notas Técnicas nº 02 e nº 145), sobre a possibilidade da constituição de fundos de Investimentos que poderão ser integrados por bens, direitos e ativos, com o objetivo de assegurar recursos para o pagamento das aposentadorias de obrigação da União, Estados, o Distrito Federal e os Municípios.

Jacareí - Com o objetivo de reduzir o déficit da previdência dos servidores, o regime próprio e a Prefeitura de Jacareí (SP) estão avaliando a utilização de imóveis através da constituição de fundo imobiliário. “O FII aparece como oportunidade para a redução do déficit que está subindo em ritmo exponencial. Mesmo após a Reforma da Previdência, o desequilíbrio continua aumentando”, diz Rossana Vasques, Presidente do IPMJ. Ela explica que existe a necessidade imediata de buscar operações para a redução do déficit porque as alíquotas pagas pelo município continuam subindo continuamente.
A Prefeitura de Jacareí contribui com uma alíquota normal de 16,7% mais uma parcela suplementar de 35%. A alíquota suplementar começou em 19% mas foi subindo nos últimos anos. “Atualmente, a contribuição patronal é de mais de 50%. O valor é muito alto e impacta negativamente sobre os investimentos na área social da Prefeitura”, explica Rossana.
A equipe do RPPS já está na fase de avaliação dos imóveis em conjunto com o ente público. Existe um estudo inicial que abrange a avaliação de 11 imóveis, que somam valores estimados de R$ 35 milhões no total. Trazidos a valores presentes, a carteira do fundo pode representar aporte de recursos entre R$ 100 milhões a 150 milhões, o que pode representar redução em 4% da alíquota. O processo de estudo é acompanhado pela consultoria IPEP.
O próximo passo envolve a decisão sobre a constituição de fundo imobiliário em nome da Prefeitura ou do regime próprio. “Ainda não tomamos a decisão se iremos montar o FII em nome do município ou direto com o RPPS”, comenta Rossana. Ela explica que a operação exige que se encontre a vocação dos imóveis não apenas para sua venda. É necessário realizar a administração da carteira de imóveis para que possa se valorizar ao longo do tempo. Daí a necessidade de constituição de um fundo imobiliário com gestor e administrador especializados.
“Estamos entrando na fase de constituição de fundo com o credenciamento de instituição financeira e administrador. Isso é importante porque nós do instituto não temos condições de administrar imóveis”, diz Rossana. Ela revela que tem a intenção de realizar processo de seleção com pelo menos cinco gestores e cinco administradores para que se possa escolher o perfil mais adequado.
Além da operação com imóveis, o RPPS de Jacareí estuda ainda a implementação do empréstimo consignado para servidores. O instituto conseguiu o nível 1 do Pró-Gestão no ano passado, o que abriu a possibilidade de abertura de uma carteira de empréstimo com até 10% do patrimônio. O problema é que o município teve a redução da nota Capag B para Capag C, o que não permite que os empréstimos sejam oferecidos para os servidores ativos. Mesmo assim, a direção do RPPS pretende implantar a solução para os assistidos.
“O empréstimo consignado permite maior retorno para o instituto e, ao mesmo tempo, crédito com taxas mais interessantes para os servidores”, comenta Luís Gustavo Bonacina, gestor de recursos do RPPS de Jacareí. Ele informa que o resultado dos investimentos ficou ligeiramente abaixo da meta atuarial em 2024. Enquanto o retorno anual foi de 10,09% a meta atuarial marcou 10,19%.

São José dos Campos - Outro regime próprio que estuda a utilização de imóveis para reduzir o déficit é o Instituto de Previdência de São José dos Campos (SP). As conversas ainda estão em fase inicial com a Prefeitura e as consultorias de mercado.
“Tivemos uma primeira reunião com a Prefeitura para discutir a proposta. Temos interesse em estudar a viabilidade da operação pra redução do déficit e dos aportes municipais. Aparentemente é uma boa estratégia, mas ainda estamos no primeiro passo de definir quais imóveis podem ser utilizados para doação”, diz Devair Pietraroia, superintendente do IPSM de São José dos Campos. Ele explica que é importante avaliar quais imóveis são viáveis para a incorporação no fundo imobiliário.
Edler Antonio da Silva, diretor-presidente do GuarujaPrev, diz que seu regime próprio também está avaliando a possibilidade de se utilizar imóveis do município. “Estamos em conversas iniciais com consultores e gestores para elaborar uma proposta que deve ser apresentada ao nosso conselho”, diz.
Ele explica que uma das dificuldades é a escassez de gestores e administradores que estão aptos para atuar neste segmento específico de fundos imobiliários voltados aos regimes próprios. “Atualmente há poucas opções no mercado. Estamos analisando com cautela. Só vamos fazer quando houver uma solução mais madura”, comenta. Em todo caso, ele avalia que pode ser uma alternativa positiva para redução do déficit.