Camprev monta FII
Instituto de Campinas recebe 15 imóveis doados pela prefeitura de Campinas e monta fundo imobiliário para administrar o patrimônio

Edição 373

A Prefeitura de Campinas (SP) promoveu a transferência de 15 imóveis para o Camprev – Instituto de Previdência Social do município. Esses bens, somados a outros 9 já pertencentes ao instituto, foram destinados ao fundo imobiliário do Camprev (FIIC11), encarregado por dar a destinação desses imóveis e analisar quais as melhores alternativas de exploração para cada um deles.
A iniciativa, inédita no Brasil, se baseia na gestão especializada desses ativos e segue as diretrizes da Nota Técnica n. 145/2024 emitida pelo Ministério da Previdência. A medida visa reduzir o déficit previdenciário dos servidores municipais de Campinas, garantindo a sustentabilidade financeira e administrativa do Camprev, ao mesmo tempo em que amplia a capacidade de investimentos no município.
Pamela Machado, Diretora Executiva do IPEP (Instituto de Pesquisa Econômica e Previdência), explica que essa solução permite reduzir o déficit atuarial e financeiro dos regimes próprios utilizando o aporte de bens e créditos, de forma que minimize o impacto no tesouro e no orçamento municipal. O instituto presta consultoria para o Camprev e outros regimes próprios.
Essa abordagem possibilita que municípios com patrimônios subutilizados ou dívidas de difícil recuperação possam aproveitar seus recursos por meio de um fundo de investimentos. Esses fundos contam com empresas capacitadas, fiscalizadas pela CVM e aderentes às regras da Anbima, garantindo uma prestação de serviços técnicos de qualidade. “Considero uma solução bastante abrangente, pois é evidente que os entes públicos, em sua maioria, não estão preparados e não possuem corpo técnico suficiente para atender as demandas que uma gestão patrimonial exige”, defende a consultora.
Ela ressalta ainda que a solução busca evitar que os municípios ou estados tenham um impacto muito grande da dívida previdenciária no seu orçamento anual, o que permite que não se perca o potencial de investimento em áreas importantes para a sociedade, como segurança, turismo e cultura.
“A adoção de uma gestão profissional, tanto dos patrimônios quanto dos recebíveis dos entes públicos, apresenta uma oportunidade significativa. Essa abordagem permite a monetização dos ativos, contribuindo para o equacionamento dos déficits e a recuperação financeira para os institutos de previdência”, completa.
A possibilidade do aporte de ativos para redução do déficit não é uma novidade. Ela vem desde 1998, foi publicada na Emenda Constitucional nº 20, com a adição dos artigos 249 e 250 da Constituição Federal, onde consta o aporte de ativos, bens, créditos e direitos, para que os entes públicos possam equacionar o déficit atuarial, de uma forma que não fique um impacto muito grande no tesouro, no orçamento municipal/estadual dos entes federativos.
“Estamos desenvolvendo esse projeto desde 2018. Tivemos a oportunidade de trabalhar com a FIP, na esfera estadual no projeto do regime próprio do Mato Grosso do Sul. Trabalhamos em municípios pequenos como Paracatu, em Minas Gerais, e grandes como Campinas, aqui no estado de São Paulo”, explica Pâmela. Os projetos surgiram a partir da antiga Portaria nº 464, de 2018, que já trazia no artigo 63 essa possibilidade. Mas foi com o município de Campinas que se concretizou a primeira operação bem sucedida com o aproveitamento de imóveis.

Gestora - A AR MFO foi contratada para realizar a gestão do fundo imobiliário do Camprev. A gestora já tinha montado um outro fundo imobiliário com a mesma finalidade para o regime próprio de Anápolis (GO), mas que não teve êxito, porque a regulação e os estudos atuariais não foram adequados. Com a publicação da Portaria n. 1467/2022 e a Nota Técnica n. 145, as regras ficaram mais claras e foi possível viabilizar a primeira operação do gênero com o regime próprio de Campinas, explica Tadeu Porto, Gestor de Investimentos da AR MFO.
A principal diferença do caso anterior de Anápolis, é que a operação de Campinas promoveu a transferência direta dos imóveis para o fundo imobiliário. No caso do município goiano, o imóvel deveria ser transferido primeiro para o regime próprio para depois passar ao fundo. Diante das dificuldades e incertezas, a operação ficou no meio do caminho.
Agora já existe um procedimento mais claro para a avaliação e destinação dos imóveis, que envolve processos de regularização, elaboração de laudos, critérios da Comissão de Valores Mobiliários (CVM) e da Secretaria de União. “É preciso um cuidado especial pois se trata de uma transferência de um bem público para um bem privado. É preciso seguir todos os procedimentos normativos com a realização das projeções atuariais”, explica Tadeu Porto. Ele destaca o trabalho realizado em conjunto da gestora com o IPEP e a parceria com o BTG Pactual, que entra como administrador e custodiante do fundo.
Os imóveis transferidos em 2024 e aqueles previstos para 2025 são avaliados em R$ 305 milhões. A carteira do fundo é formada tanto por imóveis comerciais quanto residenciais - a maioria de terrenos bem localizados e valores médios e altos. O objetivo do fundo imobiliário é vender, alugar ou permutar os imóveis, que antes faziam parte da dívida ativa do município”, explica o gestor.
A previsão é que ocorra a transferência em média de um conjunto de imóveis no valor de R$ 300 milhões por ano para o Camprev. Ao longo de 75 anos, a projeção é reduzir o déficit em R$ 16 bilhões. Há estudos para a incorporação de dividendos da Sanasa (empresa responsável pelo saneamento de Campinas) e de outros ativos ao regime próprio com a perspectiva de equacionamento de 100% do déficit previdenciário.
Além de Campinas, o IPEP e a AR MFO estão em negociação com outros entes públicos como Guarujá, Ribeirão Preto, Atibaia, Louveira, Sumaré, Goiânia, Sorocaba, entre outros, para implementar a mesma solução. O regime próprio de São Paulo (capital) também realiza estudos para a utilização de imóveis para a redução do déficit previdenciário.