Edição 283
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Apesar de 2015 ter apresentado recuperação em relação aos anos anteriores, com o Ifix crescendo 5,4%, gestores de fundos imobiliários viram desempenho negativo do mercado no geral, especialmente por conta do ano turbulento por conta da política do país, o que afetou o PIB e a taxa de juros, impulsionando a valorização dos ativos imobiliários para baixo. Os fundos de lajes corporativas foram os que mais sofreram por conta da vacância, que chegou a ultrapassar a taxa de 20%. O excesso de produção e a baixa demanda ainda surtirá efeitos negativos nesse semento até 2017, preveem os gestores.
“O ano de 2015 não foi bom para fundos imobiliários. O índice que mede rentabilidade média rendeu 5,4% contra um CDI de quase 13%”, diz o diretor de investimentos da Votorantim Asset Management (VAM), Reinaldo Lacerda. O executivo destaca que, mesmo que mercado venha se recuperando em relação a 2013, quando o Ifix ficou em -12,6%, e 2014, quando registrou -2,8%, se a economia do país não se estabilizar e as taxas de juros continuarem altas, o mercado não vai reagir muito mais este ano. “Há uma correlação negativa entre as taxas de juros e a valorização dos ativos. No início de 2016, com as perspectivas de queda das taxas, o mercado já apresentou recuperação. Porém, é preciso ter uma melhora da economia como um todo para que a vacância alta passe a desaparecer”, salienta Lacerda.
Além da economia do país, o mercado de fundos imobiliários sofre no final do ano passado com uma volatilidade específica referente a uma proposta de mudança na tributação. A Medida Provisória 694/2015, do Senador Romero Jucá (PMDB-RR), pretendia cobrar Imposto de Renda sobre produtos isentos, como LCI, LCA, CRI, CRA, debêntures incentivadas e fundos imobiliários. “Quando teve essa ameaça, os fundos imobiliários sofreram muito”, diz o gestor de fundos imobiliários da FAR – Fator Administração de Recursos, Rafael Selegatto.
“Caso a MP fosse aprovada no ano passado, já passaria a valer em janeiro. A ameaça de mudança causou turbulência no mercado, mas depois a medida não foi votada e foi retirada de pauta, o que já aliviou o mercado no início deste ano”, salienta o executivo.
Início de 2016 – O começo deste ano já tem apresentado boa recuperação, com o Ifix chegado a 16,3% no primeiro semestre, animando o mercado. Com uma gestão mais conservadora entre 2014 e 2015, no final do ano passado e início de 2016, o Brasil Plural observou que a recessão e o ciclo de alta de juros ia terminar, e potencialmente no próximo um ou dois anos os juros comecem a reduzir efetivamente. “Diante desse cenário, começamos a comprar, em janeiro e fevereiro, ativos de fundos imobiliários para o nosso fundo mútuo”, diz o sócio e gestor da asset do Brasil Plural, Leonardo Breder.
Além do fator macroeconômico, com o ciclo de alta vacância puxando os alugueis para baixo, os inquilinos voltaram a ser atraídos por prédios novos que estavam parados. “Com uma política mais agressiva de redução de preços, o mercado começou esse ano a dar uma decolada”, complementa o também sócio e gestor do Brasil Plural, Rafael Zlot.
A alta do Ifix, apesar de positiva, pode fazer com que a maioria dos fundos não consiga acompanhar a valorização do índice, na visão do gestor da Rio Bravo, Eduardo Levy. “O fundo tem um beta com reação mais elevada que o índice em termos de retorno. Nós conseguimos acompanhar bem o Ifix, mas desde o início do ano passado, mudamos para uma gestão ativa da carteira de fundos”, diz.
Produtos – Diante do cenário conturbado, alguns fundos imobiliários acabam sofrendo mais que outros, o que faz com que gestores tenham que traçar estratégias mais bem definidas para os produtos que já estão no mercado ou para novos lançamentos. No caso do Credit Suisse Hedging-Griffo (CSHG), o fundo de shoppings teve alta em relação ao ranking do ano passado, subindo do quinto para o quarto lugar no critério VM/P. O diretor da área de fundos imobiliários da CSHG, André Freitas, explica, contudo, que apesar do desempenho positivo, o segmento também sofreu nos últimos anos. “O segmento de shoppings teve um contratempo, saindo de um ciclo de queda de taxa de juros e aumento da taxa de emprego, com a população de baixa renda consumindo mais até 2013”, explica.
Já no fim de 2014, o país começou a sentir os efeitos do problema fiscal, refletindo na redução de crédito. “O desemprego subiu e deve continuar subindo. Antes dos edifícios corporativos, a vacância começou nos shoppings”, salienta Freitas. O executivo destaca que para enfrentar esses problemas, a gestora contou em seu portfólio com a diversificação geográfica. “Temos shoppings em diversas cidades e temos também a diversificação do nível de desenvolvimento dos equipamentos. Temos shoppings consolidados que conseguiram chegar a mercado antes de 2013, ou seja, foram bem lançados”, explica.
Outro fundo que também possui vantagens mesmo em tempos mais turbulentos é do agências bancárias. Reinaldo Lacerda, da VAM, explica que por ter um contrato especifico, um fundo de agências bancárias consegue se manter rentável independentemente da situação de diferentes cenários. “Nosso fundo, o BB Progressivo II, é de agências alugadas paro o Banco do Brasil com contratos de aluguel de dez anos. Se o inquilino não quiser mais, ele é obrigado a pagar até o final”, diz Lacerda.
O fundo de agências da Rio Bravo, o Santander Agências, também passou pelo período de queda do mercado com valorização de 22,9% contra o Ifix, segundo dados de maio. “Esse fundo veio de uma operação de desmobilização, na qual o Santander vendeu 28 agências para o fundo. Foram firmados contratos de dez anos no longo prazo, sendo que em qualquer tipo de rescisão contratual, o banco tem de pagar todo o saldo remanescente dos aluguéis”, explica o gestor do fundo Bruno Nahas Couri.
Fundo de fundos – O fundo de fundos da Rio Bravo, o Caixa Rio Bravo Fundo de Fundos de Investimento Imobiliário, também teve bom desempenho, e segundo o gestor Eduardo Levy, a ideia é posicionar o fundo para no segundo semestre ter uma possível nova emissão. “Com a queda de juros, vemos o investidor buscando fundos imobiliários e nossa ideia no segundo semestre é trabalhar com a Caixa pra ter uma segunda emissão até o final do ano”, explica. O fundo foi lançado com patrimônio próximo a R$ 150 milhões em novembro 2013, sendo que cerca de 94% desse montante foi proveniente de investidores institucionais. “A Caixa tem presença muito forte junto a esses investidores, principalmente RPPS”, salienta Eduardo Levy.
Com uma boa diversificação, o FII Brasil Plural Absoluto, foi outro fundo de fundos com bom desempenho. O fundo subiu da terceira posição no ranking do ano passado para a primeira este ano na categoria VM/PL. Seu gestor, Rafael Zlot, destaca que o fato do fundo ser diversificado ajudou na performance do fundo. “A estratégia é não ficar restrito a um tipo de investimento. Conseguimos, em termos de risco fazer uma seleção melhor no fundo de fundos”, destaca.
Outro destaque é para o fundo de recebíveis do Fator, que teve já este ano uma nova captação de R$ 47 milhões. “Fundos de CRI têm performado melhor e estamos preparando captação para outro fundo”, diz Rafael Selegatto. O fundo foi lançado com R$ 50 milhões em parceria com o Banestes.
Lajes e logística – Já o segmento de lajes corporativas deve continuar sofrendo com a vacância em 2016, com 26%, chegando a 28% em 2017 e começando a reduzir em 2018, segundo Bruno Couri, da Rio Bravo. O setor de logística, por sua vez, também sofre mas se adapta mais rápido, de acordo com André Freitas, da CSHG. “Como ciclo da logística é mais curto, com entrega no máximo em 18 meses, é possível fazer lançamentos de acordo com a demanda”.