O segmento de fundos imobiliários foi um dos que apresentaram maior crescimento de captação no segundo semestre do ano passado, juntamente com fundos offshore e FIDCs. Enquanto a indústria como um todo teve uma captação positiva de 5,31% no semestre, os fundos imobiliários (FIIs) evoluíram 14,75%, os fundos offshore cresceram 15,22% e os FIDCs cresceram 20,14%. No quadro da página 17, que mostra um raio-x do mercado, ao lado do crescimento positivo de FIIs, Offshore e FIDCs, notamos a queda das alocações em FIPs e Carteiras Administradas.
Segundo o analista da área de investimentos imobiliários da Rio Bravo, Alexandre Rodrigues, o crescimento dos FIIs começou a ocorrer a partir de 2016, fazendo com que a rentabilidade do IFIX chegasse a 32% naquele ano e em 19% no ano passado. “Isso é reflexo da melhora do poder de barganha dos proprietários, além da taxa de juros em queda, o que deixou esses ativos mais atraentes”, diz Rodrigues. A Rio Bravo, que segundo Rodrigues conseguiu uma rentabilidade média de 34% no ano passado para os FIIs, não teve grandes captações. A gestora fechou o ano com R$ 10,4 bilhões em ativos imobiliários sob gestão, alta de 0,53% no semestre e de 2,25% no ano. Para Rodrigues, “tivemos mais demanda do que poderíamos entregar, o que foi positivo pois mostrou uma volta do mercado imobiliário”, destaca.
Segmentação por Veículo de investimento (em pdf)
Segundo ele, após o encerramento das emissões do ano passado, um dos fundos da gestora está em busca de aquisições de lajes corporativas. “É um segmento que a gente acredita bastante, que já passou pela inflexão na curva e está começando a entrar em expansão. Além disso, existe uma oferta menor por novos imóveis sendo entregues, porque as incorporadoras não conseguiram construir e com o aumento da demanda, esse mercado deve deslanchar”, complementa. Para 2018, a Rio Bravo espera uma recuperação ainda maior do mercado imobiliário. “Hoje, o IFIX está batendo as máximas históricas, com alta de 3% até fevereiro, e teremos novas ofertas indo a mercado. Acreditamos nos segmentos de logística e escritórios”.
FIPs – A Votorantim Asset Management (VAM) também notou um movimento positivo em direção ao segmento imobiliário, não apenas diretamente, mas também através de Fundos de Investimento em Participações (FIPs) voltados a esse setor. A asset registrou captação de cerca de R$ 1 bilhão em FIPs no ano passado, ótimo desempenho num segmento que, no geral, teve performance negativa durante o semestre e o ano. Segundo o diretor da VAM, Reinaldo Lacerda, o crescimento da asset em 2017 se deve principalmente a três fatores: lançamento de um novo FIP, com captação de R$ 300 milhões; valorização dos ativos existentes, gerando crescimento no patrimônio; e mais integralização de capital nos fundos já constituídos.
Para Lacerda, o setor imobiliário começou a voltar a reagir no ano passado, com a alta valorização de cotas. “Os preços ainda não subiram na expectativa que se tinha, mas já pararam de cair”, diz. A VAM estrutura FIPs na área de logística, que são FIPs imobiliários aplicando em centros de distribuições e imóveis de fábrica. “Nesses fundos, vimos um incremento de captação na ordem de R$ 700 milhões, fora a valorização dos ativos”, destaca o diretor da asset, complementando que quase 80% dos FIPs que a VAM possui em carteira tiveram valorização em decorrência, principalmente, da queda das taxas de juros.
Já em outros setores em que a VAM possui FIPs, como energia, a perspectiva ainda não é tão positiva. “Não tivemos novos fundos ou captação em FIPs de energia, pois no ano passado o preço dos leilões desse setor caíram e há pouca expectativa de rentabilidade, no geral. Diferente do mercado imobiliário, onde vimos já surgindo várias oportunidades”, complementa Lacerda.
Offshore e FIDCs – No caso dos fundos offshore, com crescimento de 15,22% em seis meses e 14,89% em doze meses, o que explica a alta é a busca de diversificação por parte dos investidores. “Vemos que esse tipo de produto começa a ter maior procura principalmente por investidores institucionais e do segmento private, basicamente pela necessidade de diversificação do risco”, diz o superintendente de distribuição da Itaú Asset Management, Arlindo Penteado. A Itaú Asset Management e a BB DTVM lideraram o segmento, com R$ 21,95 bilhões e R$ 11,14 bilhões em recursos alocados em fundos offshore, respectivamente.
Para a diretora executiva da BB DTVM, Paula Teixeira, mesmo o público de varejo, private e de alta renda está buscando diversificar as carteiras nesse tipo de fundo. “O ano foi diferenciado para a indústria como um todo, tivemos captação forte em varejo, onde temos maior capilaridade. E notamos essa tendência de busca por diversificação”, comenta Paula.
Já o mercado de Fundos de Investimento em Direitos Creditórios (FIDCs) também apresentou crescimento significativo no ano passado, embora as grandes gestoras não tenham detectado maior interesse dos investidores por esses produtos. A própria BB DTVM, asset com o maior volume de recursos aplicados nesse segmento, não notou a tendência, que deve ter se concentrado nas gestoras de menor porte. “Vimos uma retomada do crédito corporativo, mas por enquanto só fizemos movimentos de acordo com as necessidades dos clientes”, destaca Paula Teixeira.
Ainda assim, há uma perspectiva de que o crescimento de FIDCs seja contínuo, o que faz com que assets como a VAM, que havia reduzido a quantidade de fundos desse tipo em oferta, volte a pensar em novos produtos. “Chegamos a ser líderes do mercado de FIDCs e tivemos uma estrutura de financiamento para automóveis, onde fazíamos fortemente a compra de recebíveis de financiamento de veículos para a financeira do grupo Votorantim, além de outros tipos de FIDCS. Mas a legislação foi mudando e foram criados vários tipos de barreiras”, diz Lacerda.
Com as mudanças introduzidas nas regras de FIDCs, não é mais permitido que o administrador e gestor compre ativos oriundos de empresas do seu próprio grupo, o que fez com que a VAM liquidasse a maior parte de seus produtos. “Cheguei a ter R$ 8 bilhões nesse tipo de FIDC. E o crescimento das barreiras, que são positivas em termos de proteção da indústria, deixou mais caro montar essa estrutura”, complementa. Hoje, a asset possui cerca de R$ 1 bilhão sob gestão em FIDCs. “Estamos avaliando voltar para esse mercado, agora com FIDCs de cartão de crédito”, destaca Lacerda.