Edição 284
Segmentação por Veículo de Investimento (em pdf)
As oportunidades para os gestores de fundos estruturados em função da necessidade de financiamento em grandes projetos de infraestrutura fizeram com que assets especializadas no segmento tenham conseguido atravessar o período de recessão da economia brasileira sem maiores problemas. Esse foi o caso da Votorantim Asset, que encerrou os doze meses até junho de 2016 com um crescimento de 51,0% entre os fundos de participações, de 61,2% entre os fundos imobiliários e de 10,2% entre os fundos de direitos creditórios.
Essa demanda por fundos estruturados que alocaram seus recursos em ativos relacionados à infraestrutura brasileira, diz Reinaldo Lacerda, diretor da Votorantim Asset, partiu principalmente das pessoas físicas de alta renda atendida pela área de private da gestora. “O tema de infraestrutura tem sido relevante nos últimos tempos e acreditamos que vai voltar a ser relevante como uma política governamental”, comenta Lacerda. Ele destaca que os institucionais não demonstraram tanto apetite por ativos de maior risco nos últimos meses, diante do alto rendimento pago pelos títulos públicos teoricamente livres de risco, como as NTN-Bs indexadas à inflação.
Entre os fundos imobiliários, embora o segmento não tenha atravessado seu melhor período no passado recente, o diretor da asset ressalta que no nicho de securitização imobiliária a gestora conseguiu ter uma boa aceitação de novos produtos junto ao público private. O incremento acima dos 60% dos fundos imobiliários da Votorantim Asset, em parte reflete a própria valorização nas cotas dos ativos em bolsa, mas tem também uma parcela significativa do crescimento relacionado à captação de novos recursos.
“Os fundos imobiliários que compram imóveis andaram ‘de lado’ nesses últimos doze meses, porém a parte de securitização teve um bom desempenho e participamos de maneira importante desse movimento”, pondera o especialista. Os fundos imobiliários que investem em securitização da asset do Votorantim alcançaram nos últimos meses patrimônio próximo de R$ 2,5 bilhões em função das oportunidades que surgiram recentemente. Entre os segmentos contemplados pela securitização imobiliária estão desde o logístico até o de shopping centers, passando tanto pela construção como pela incorporação residencial.
Entre os FIDCs, a principal forma de atuação da gestora tem sido através das debêntures de empresas voltadas ao setor de infraestrutura. “As debêntures de infraestrutura não tiveram uma oferta tão forte, mas se avaliarmos o que veio ao mercado até hoje estamos falando de algo ao redor de R$ 25 milhões, o que é uma parcela razoável para quem se especializa no segmento. Como nem todos os gestores se especializaram, é uma quantia razoável”, afirma Lacerda.
No segmentos dos FIPs, o diretor da gestora aponta o setor de geração de energia elétrica como um nicho que rendeu bons frutos para os investidores nos últimos meses. “Tiveram alguns parques eólicos com boas oportunidades por conta da conjuntura econômica”.
Expectativas – Na Rio Bravo, que encerrou junho com um crescimento nos últimos doze meses de 21,7% entre os fundos imobiliários, para R$ 10,01 bilhões, Anita Spichler Scal, gerente da área de Investimentos Imobiliários da gestora, ressalta que a recuperação do segmento no primeiro semestre de 2016 está mais relacionado com a mudança nas expectativas dos agentes do mercado do que com melhorias efetivas na economia e entre os imóveis. “Por mais que os fundos imobiliários estejam apresentando uma performance melhor do que no ano passado, ainda não vimos nenhuma melhora de fato no mercado imobiliário, é mais um otimismo do que uma melhora realmente”, afirma a especialista. Ela ressalta que o rendimento dos fundos imobiliários tem como base o valor dos aluguéis, e como o setor corporativo ainda não deu sinais de recuperação, não há como haver um aumento de renda vinda dos imóveis locados.
A gerente da Rio Bravo nota que após o afastamento da presidente Dilma Rous-
seff, o mercado foi tomado por um otimismo que gerou o fechamento da curva de juros futuros da BM&F e a expectativa de que os juros serão cortados pelo Banco Central (BC) nos próximos meses. “Os fundos imobiliários começaram a ter uma performance melhor por conta da valorização das cotas, mas o rendimento com os aluguéis continua o mesmo”, pondera a especialista. Ainda que existam casos específicos de melhorias verificadas nos fundos imobiliários, que se aproveitaram dos preços depreciados para comprar ativos de boa qualidade a preços abaixo do valor justo, eles não justificam o aumento observado no IFIX, que acumula em 2016 um retorno próximo de 20%. “Na Rio Bravo fizemos uma aquisição que vai trazer uma renda maior de aluguel para o investidor que gerou a valorização da cota do fundo, e ocorreram alguns outros casos pontuais no mercado, mas são mudanças pequenas que não justificam esse grande aumento do IFIX”.
Os fundos imobiliários que mais se valorizaram recentemente, comenta a especialista, foram aqueles que mais sofreram com o ambiente adverso a partir de 2013, como os que investem em shop-
pings e lajes corporativas. “Até certo tempo atrás eram fundos com um desconto em relação ao seu valor patrimonial de 25% a 30%, e que estão hoje operando com um desconto perto de 10%, 15%”.
Antes dessa mudança nas expectativas do mercado que valorizou os fundos imobiliários, recorda Anita, os gestores vinham trabalhando junto aos locatários para minimizar a possível vacância crescente que se observou no segmento. “A Rio Bravo, e a indústria como um todo, teve de se adequar à realidade, e dar descontos aos locatários, oferecer uma carência maior do que estava acostumado, e aceitar locar ativos por um valor bem mais baixo do que esperávamos para trazer renda a todos nossos investidores”, comenta Anita.
Os fundos que conseguiram passar sem maiores problemas pelo período difícil para o mercado imobiliário dos últimos anos no país, diz a gerente da Rio Bravo, foram os que investem em agências bancárias.
Em relação ao perfil dos investidores de fundos imobilários, a gerente da Rio Bravo ressalta que, assim como na própria bolsa de maneira geral, houve uma redução na participação da pessoa física no segmento. “Antes a base de investidores investia um ticket médio de R$ 150 mil, e esse ticket aumentou. Temos bastante institucionais em nossa carteira, mas não temos visto nenhum tipo de interesse em aquisição de cotas, mas também nenhum movimento de saída”.
Gestão de risco – O sócio do Brasil Plural Carlos Eduardo Rocha, mais conhecido no mercado como Duda, atribui o forte crescimento de 149% da gestora nos doze meses encerrados em junho entre os fundos de participações ao histórico da casa, segundo ele já reconhecida pelo mercado, de trabalhar na recuperação de casos de maior complexidade, e pelo alinhamento de interesses dos investidores aos da asset. “Fazemos um trabalho forte entre os institucionais com FIPs com alguma complexidade maior, mas com a maior transparência possível para ficar claro ao cliente o alinhamento de interesse, ao nos envolvermos diretamente nas operações”, afirma Duda.
Ao assumir a gestão de FIPs que apresentaram alguns problemas no passado, e mostrar sua capacidade de gestão de risco não apenas para evitar perdas, mas para melhorar o nível de governança dos fundos, o Brasil Plural conseguiu atrair recursos de institucionais que valorizam esses pontos em suas análises de investimento, pondera o executivo, que prefere não comentar nenhum caso específico entre os fundos estruturados que passaram por esse trabalho de aprimoramento da gestora. “Conseguimos mostrar nossa capacidade de elevar o nível de gestão de risco para evitar perdas, de adotar as melhores práticas em termos de governança, e o institucional valoriza muito isso, e acredito que foi o nosso diferencial para esse público”.
Contabilização – No Pátria, a recessão da economia nos últimos meses não afetou a cota dos fundos de participações da gestora, uma vez que os veículos já captados, com compromisso de longo prazo, estão ainda em período de investimento, com pouca interferência do cenário no rendimento até o momento. No entanto, a asset registrou uma grande variação entre seus FIPs, com uma queda de 46,7% nos doze meses encerrados em junho. Nemer Rahal, sócio da área de relações com investidores do Pátria, explica que o resultado se deveu a uma mudança na metodologia de contabilização adotada pela gestora ao longo do primeiro semestre de 2016. “Entendemos que a forma mais adequada de fazermos a contabilização não é considerando o capital comprometido dos investidores, como vínhamos fazendo, mas aquele que já foi efetivamente chamado, conhecido como capital integralizado”, diz o executivo. O capital integralizado é aquela parcela dentro do capital comprometido pelos investidores que, a partir do momento que o gestor seleciona o ativo no mercado, ele solicita ao investidor parte do total comprometido para investir em um projeto específico.
Outra alteração na contabilização do Pátria que também gerou mudanças significativas no ranking Top Asset foi em relação aos fundos de pensão, que pelos dados do levantamento tiveram uma queda de 93% na gestora nos doze meses encerrados em junho. O sócio da asset fala que fundos de pensão estrangeiros que antes eram contabilizados na categoria de fundações o Pátria entendeu ser mais adequado serem alocados na categoria de investidores estrangeiros.
Queda – Na Caixa, a queda de 19,7% entre os FIPs nos doze meses encerrados em junho, afirma Daniel Sandoval, gerente nacional de investidores corporativos, se deve a casos específicos na carteira do banco – o FIP Sondas, que investe na Sete Brasil, e o FIP OAS, da empreiteira que teve seu pedido de recuperação judicial aprovado no início do ano. “A recuperação judicial da OAS mais as questões da Sete Brasil e todos os problemas ocasionados com a execução de garantias fez com que esses fundos efetivassem o provisionamento de perdas que diminuiram o patrimônio sob administração”, afirma Sandoval.
Em relação aos FIDCs, o recuo de 33,9% nos doze meses até junho também decorre de um fundo específico da Caixa, o FIDC Cedae, com recebíveis da Companhia Estadual de Águas e Esgotos do Rio de Janeiro.
No segmento de fundos imobiliários, a Caixa ficou próxima da estabilidade, com leve incremento de 2,7% nos doze meses até junho, influenciada pelo ambiente negativo que envolveu todo o setor no passado recente por conta do alto patamar da taxa de juros que funciona como um forte concorrente na busca por investidores. O pequeno aumento no nicho, explica Sandoval, se deve ao bom desempenho apresentado em 2016 pelo fundo de fundos da Caixa em parceria com a Rio Bravo. “Dentro do grupo de comparação, o fundo de fundos é o que mais se valorizou nesse ano”, comenta o executivo da Caixa.