Edição 294
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O início do ano foi marcado por um otimismo do mercado imobiliário, já que a queda da taxa de juros trouxe valorização às cotas desses fundos. Com a expectativa de continuidade de redução da Selic, as cotas dos fundos imobiliários devem continuar se valorizando, mas a opinião dos gestores é que isso ocorrerá em um ritmo mais lento do que o observado nos últimos meses. Isso porque a expectativa positiva gerada pela troca de Governo em meados de 2016 e pelo encaminhamento da agenda de reformas econômicas da equipe de Michel Temer, que impulsionaram o setor em um primeiro momento, estão em cheque assim como a retomada do PIB, o crescimento da renda e a redução do desemprego.
O gestor de renda fixa do Brasil Plural, Rafael Zlot, nota que a recuperação do mercado de fundos imobiliários no primeiro semestre ocorreu sem que tenha havido ainda uma melhora de fato do mercado imobiliário real. “A vacância segue em patamares relativamente altos”. Zlot ressalta que os ganhos dos fundos imobiliários por conta da queda dos juros pode ainda continuar durante o segundo semestre, principalmente se a Selic encerrar o processo de queda abaixo do patamar atualmente previsto pelos agentes, mas boa parte da valorização dos fundos imobiliários oriunda da redução da taxa básica de juros já está precificada nas cotas. “Uma nova rodada de apreciação está condicionada à recuperação mais firme da economia e do mercado imobiliário, que passa pela volta das emissões primárias”.
Até em função desse comportamento do mercado, observa Zlot, a retomada do segmento se concentrou na valorização das cotas dos fundos já existentes, negociados no mercado secundário. “A recuperação do nicho imobiliário estará consolidada quando começarmos a ter novamente novas emissões no mercado primário, sinalizando a volta do apetite de gestores e investidores por ativos disponíveis”, afirma o gestor.
Segmentos – Para o gerente executivo de fundos estruturados da Caixa, Diego Matias, a distribuição de resultado dos fundos se manteve estável de forma geral, e o mais provável é que o mercado passe pela manutenção da situação atual. “Não acreditamos em uma valorização muito expressiva de cotas no segundo semestre”, destaca Matias. Ele também não visualiza nenhum direcionador nos próximos seis ou doze meses que possa justificar um grande aumento no valor das cotas, e pontua que isso dependerá essencialmente da recuperação da economia. “Observamos que ainda há muita incerteza no mercado”, destaca Matias.
O executivo diz ainda que mesmo que boa parte da valorização das cotas decorrente da queda da taxa de juros já tenha sido capturada, ainda há segmentos dentro da indústria de fundos imobiliários que estão parados e poderiam se beneficiar caso o país demonstre avanços na agenda econômica. “Uma recuperação econômica poderia gerar maior demanda para o setor de logística, por exemplo, pois empresas estão estocadas na capacidade mínima e se tiver uma retomada da produção industrial, por exemplo, elas vão precisar de espaço, vão precisar de capacidade adicional de armazenamento e há muitos galpões vagos que podem ser ocupados novamente”. O mesmo ocorre com o setor de shopping center, que depende da retomada da renda e do emprego para que o consumidor volte às compras e movimente o varejo.
Por outro lado, a sócia da área de investimentos imobiliários da Rio Bravo, Anita Scal, acredita os fundos de shopping ainda continuam atraentes para os investidores, pois possuem multilocatários dentro de um único empreendimento, fazendo com que o risco de vacância e inadimplência seja diluído. “Por mais que o varejo não tenha se recuperado, conseguimos receitas adicionais de estacionamento, marketing, merchandising etc.”, pontua a executiva.
O diretor da CSHG Real Estate, Bruno Laskowsky, também afirma que o fundo da gestora que investe em shoppings foi o que apresentou o melhor desempenho no passado recente, com rendimento próximo de 250% do CDI até junho. “Temos oito ativos dentro do fundo de shoppings, e todos eles já estão consolidados. Não há nenhum que não esteja com a performance estabilizada”, pondera o profissional.
Lajes corporativas – A CSHG Real Estate trabalha com quatro estratégias no mercado de fundos imobiliários – shoppings, lajes corporativas, logística e crédito, que somam um Patrimônio Líquido de aproximadamente R$ 5 bilhões. O segmento de lajes corporativas da gestora conta com 21 ativos, que apresentam um nível médio de vacância de 23%, contra uma média do mercado ao redor de 28%, comenta Laskowsky. Ele explica que contribui para essa taxa de vacância mais baixa a maior concentração em ativos de São Paulo, em detrimento do Rio de Janeiro, cujos fundamentos econômicos são mais frágeis.
Laskowsky explica que, diante da recessão dos últimos dois anos, os desenvolvedores interromperam o lançamento de novos empreendimentos e passaram a focar sua atuação na administração dos ativos já existentes, justamente para mitigar o risco da vacância. “Esperamos que a oferta seja reduzida de forma importante nos próximos dois a três anos, e mesmo sem um nível de atividade muito robusto, só o fato de não ter novas ofertas já vai ajudar a reduzir a vacância”.
Após esse movimento de diminuição da vacância, o próximo passo que deve ser observado no mercado imobiliário será o de recuperação dos preços, que sofreram bastante em 2015 e 2016, prevê o diretor da CSHG Real Estate.
Na percepção do diretor de investimentos da Votorantim Asset Management (VAM), Reinaldo Lacerda, a quantidade de metros quadrados sem capacidade de aluguel ainda está alta e vai continuar assim por depender muito da melhora efetiva da economia. “A economia precisa crescer para que empresas queiram alugar escritórios”, explica. “Até ano que vem esse segmento deve apresentar vacância alta e as cotas não vão se valorizar tanto quanto outros fundos, como os de agência bancária”, destaca.
Agência – Já os fundos de agência, na visão de Lacerda, são os mais seguros para os investidores, por serem cotas que geralmente tem contratos de aluguel de longo prazo com garantia de recebimento. “Por exemplo, no fundo que gerimos, o BB Progressivo II, tem contrato de aluguel de prazo total de 10 anos, com garantia de recebimento, pois caso o Banco do Brasil não queira mais o imóvel ele deve pagar os 10 anos de aluguel”, afirma.
Apesar da economia ainda não estar totalmente recuperada, Lacerda diz que esse fundo reagiu muito mais positivamente à queda da taxa de juros do que outros da carteira da VAM. “Essas cotas estão com ágio na bolsa, ou seja, o preço delas é bem maior do que o valor de face, pois tem aluguel garantido, um bom crédito e um inquilino tido como bom pagador”.
Anita Scal, da Rio Bravo, também aponta que os fundos de agência bancária foram resilientes na crise. “Nenhum apresentou vacância, pois contratos de locação são muito fortes”, salienta a executiva da Rio Bravo, que conta com uma carteira de 24 fundos imobiliários com R$ 10 bilhões sob gestão.
Perspectivas – Reinaldo Lacerda destaca que, no geral, o mercado de fundos imobiliários ainda tem muito espaço para crescer por ser pequeno se comparado com a indústria de fundos, que conta com quase R$ 3,7 trilhões em ativos. “Fundos imobiliários não somam nem R$ 100 bilhões, ou seja, menos de 3% do mercado. Mas o crescimento dependerá de maior estabilidade econômica”, complementa.
Do lado da demanda, Rafael Zlot, do Brasil Plural, prevê que o processo de redução da taxa de juros irá forçar os investidores a saírem da posição confortável em títulos públicos livres de risco e partir em busca de alternativas mais rentáveis com mais volatilidade.