-12nov-02.jpg "Nathan Batista, da Aditus")
Edição 271
Diretamente ligado à economia real, o setor imobiliário costuma seguir a mesma trajetória do nível de atividades do país. Ainda assim, no atual cenário de desaquecimento, é possível encontrar fundos de investimento em ativos imobiliários (FIIs) que têm se descolado – e muito – da fraca performance econômica e gerado resultados significativos para os cotistas. Isso é o que mostra a segunda edição do Guia de Fundos Imobiliários, realizado pela revista Investidor Institucional em parceria com a consultoria Aditus.
Empresas como BTG Pactual, Banco Fator, Brasil Plural, Caixa Econômica Federal e Gávea figuraram o Top 5 do ranking deste ano, apresentando os melhores indicadores de boa performance entre os 89 analisados no Guia. Ao todo, os veículos esmiuçados nesta edição somam R$ 20,69 bilhões em patrimônio líquido, 60% de toda a indústria de FIIs do país. Fazem parte do ranking apenas os fundos cujas cotas são negociadas na BM&FBovespa e que possuem um histórico de mais de doze meses de operações.
Desde a última edição do Guia, publicada há um ano, foram lançados 30 fundos, dos quais seis estão na bolsa. Existem atualmente 257 FIIs registrados na Comissão de Valores Mobiliários (CVM). Destes, 125 têm cotas negociadas na BM&FBovespa.
Embora as cotas dos fundos estejam subavaliadas, refletindo a percepção dos investidores de que o mercado imobiliário está de fato se desacelerando e que a renda fixa está mais atraente, o segmento de FIIs já ensaia sua recuperação. O IFIX, índice da bolsa que mede o desempenho dos fundos imobiliários, havia acumulado perdas de 15% entre abril de 2013 e março de 2014, período abrangido pela primeira edição do Guia, publicado em junho do ano passado. Já no Guia desta edição, que compreende o intervalo entre abril de 2014 e março de 2015, o IFIX acumulou alta de 2,19%. Somente em 2015, de janeiro a abril, os ganhos chegaram a 3,75%.
Independentemente do desempenho dos fundos imobiliários na bolsa até o momento, o cenário permanece desafiador para os próximos meses, conforme destaca Nathan Batista, sócio-consultor da Aditus e responsável pelo levantamento. Isso porque ainda existe perspectiva de alta da taxa básica de juros (Selic) para este ano, o que tende a levar um número maior de investidores pessoa física (90% do público-alvo dos FIIs) para ativos indexados ao CDI, desvalorizando um pouco mais as cotas do veículo na BM&FBovespa.
“O CDI funciona como uma espécia de custo de oportunidade dos investimentos em ativos de risco. Como o mercado imobiliário possui baixa liquidez, a saída massiva de pessoas físicas dos fundos pressiona demais as cotas e afeta expressivamente o retorno dos institucionais, que, embora sejam minoria nos FIIs, são os que investem o maior volume”, explica Batista.
Durante os doze meses analisados pela pesquisa, a Selic registrou alta de 1,75 ponto percentual, passando de 11% para 12,75% ao ano. A tendência, contudo, é que a taxa, hoje de 13,75%, chegue a 14%. A boa notícia, segundo Batista, é que a margem para aumento dos juros está se esgotando. A partir deste ponto, eles devem voltar a arrefecer no ano que vem, beneficiando a indústria de fundos imobiliários.
Diferentemente do ano passado, em 2015 o governo tem demonstrado interesse maior em conter gastos, colocando em vigor o maior pacote de ajuste fiscal da história, que resultará no contingenciamento de R$ 70 bilhões. Além de buscar a manutenção do grau de investimento, o esforço impacta também na desaceleração da demanda, aliviando pressões inflacionárias e contribuindo para que o índice de preços volte a convergir para o centro da meta sem que o Banco Central sinta necessidade de “carregar a mão” nos juros.
Segundo ressalta Batista, tudo isso contribui para que a economia retome um caminho ascendente e, desta forma, que o mercado imobiliário também recupere fôlego, visto que é um segmento totalmente dependente da oferta de crédito, da capacidade de consumo das famílias e das expectativas dos empresários, locatários imprescindíveis para grande parte do setor. “É sabido, porém, que o movimento de arrefecimento dos juros é sempre mais lento que o de alta”, pondera. Nesse sentido, a expectativa é que os estímulos ao consumo e ao investimento, efeitos de um eventual ciclo de baixa, cheguem às vias de fato apenas no final de 2016, ou no começo de 2017.
Longo prazo – Justamente pelas cotas dos FIIs estarem subavaliadas e porque há indícios de retomada do crescimento econômico para os próximos anos é que os investidores devem garimpar bons fundos para ingressar neste momento de baixa, segundo avaliação do consultor. “Se o investidor tiver capacidade de carregar estes ativos por um tempo, sabendo que eles não renderão acima do CDI no presente, o ideal é aproveitar a janela de oportunidades dos FIIs hoje”, afirma Batista.
No caso dos institucionais, que têm por natureza uma visão de investimentos de mais longo prazo, cabe avaliar uma alocação estratégica no setor. “Neste começo de ano está muito difícil para qualquer classe de ativos bater a atratividade de um CDI ou de um título público de inflação”, analisa. Isso porque o IPCA têm acumulado altas de mais de 1% todos os meses desde janeiro. Como a meta atuarial está atrelada à inflação, é natural que os institucionais façam escolhas mais conservadoras. “Mas aqueles que não possuem um fluxo e pagamentos tão alto podem se aventurar melhor pelos estruturados”, complementa.
Para Batista, as entidades que puderem diversificar investimentos no momento, devem garimpar os melhores gestores, avaliar o histórico dos fundos, a qualidade dos ativos em carteira e as garantias oferecidas. “No mercado há alguns fundos cuja performance se destaca bastante em relação à média. No acumulado dos últimos cinco anos, o CDI rendeu apenas 8%. Quem carregar cotas dos FIIs na carteira por um período longo terá um retorno bem superior aos ativos de menor risco”, diz.
A taxa interna de retorno (TIR) dos fundos analisados – indicador que mede a valorização das cotas somada ao pagamento de dividendos – já demonstra tendência de recuperação do setor. Enquanto no ano passado a grande maioria dos fundos havia apresentado TIR negativa, nesta edição o indicador inverteu de sinal e é possível encontrar, inclusive, produtos que performaram bem acima do CDI do período. Na média, contudo, o rendimento da maior parte dos fundos ainda foi inferior ao referencial DI.
O que indica que este pode ser o momento de entrada para investidores com visão de longo prazo é a relação entre o valor de mercado e o patrimônio dos fundos. A maior parte dos FIIs analisados apresentaram “book value” inferior a um, ou seja, as cotas estão desvalorizadas. “A melhor forma de escolher um fundo imobiliário é pelo track record do gestor. Deve-se avaliar quão resiliente ele é em momentos de alta e de baixa da economia, a capacidade que ele tem em escolher a hora de entrar e de sair de empreendimentos e como ele consegue gerar liquidez”, analisa Batista.
O maior estoque dos FIIs vem da categoria renda, mas os contratos de aluguéis estão sendo renegociados e reajustados para baixo, conforme explica o consultor. Por conta disso, a tendência é que o volume de dividendos pagos por esses fundos seja menor daqui para frente. “A expectativa para este ano é de um PIB negativo em mais de 1%. Para que o setor imobiliário volte a prosperar o nível de atividades do país precisa melhorar”, diz. Os FIIs de renda somam R$ 16,31 bilhões em patrimônio, 79% de todo o estoque analisado no Guia.
O desempenho mais fraco da economia também reduz a velocidade de lançamentos e comercialização de imóveis, além da oferta de crédito e o consumo, respingando sobre os mais diferentes tipos de fundos de renda. Um segmento que tem se destacado entre os FIIs, nesse contexto, é o de desenvolvimento, que funciona como uma espécie de private equity, pois envolve todas as etapas de construção, cujo investimento se situa dentro da chamada “curva jota”. “No começo, o investidor apenas desembolsa. Mas como a expectativa de retomada da economia é para o final do ano que vem, início de 2017, é possível que a maturação do projeto ocorra em momento bastante oportuno”, analisa.
Os fundos de recebíveis e os de desenvolvimento foram os que mais se destacaram no quesito dividendos no período, seguidos por lages corporativas. “Os FIIs de recebíveis imobiliários estão em alta também, mas ainda são muito poucos no mercado. Entretanto, o investidor precisa observar as garantias oferecidas para mitigar riscos”, ressalta.
Maiores fundos – A categoria de renda imobiliária é a que apresenta os fundos com os maiores valores de mercado, conforme retrata o Guia. O maior fundo sob essa ótica é o FII BC Fund, do BTG, que acumula valor de mercado de R$ 1,98 bilhão. O veículo possui 15 imóveis em carteira, predominantemente situados em São Paulo e no Rio de Janeiro. Ainda que tenha se mantido como o maior fundo do Guia, em comparação à edição anterior ele perdeu 19,5% em valor de mercado, refletindo desvalorização da cota.
O segundo maior fundo é FII BB PRGII, do Banco do Brasil, que acumula valor de mercado de R$ 1,61 bilhão – desvalorização de apenas 4% em comparação ao ano passado. Já na categoria de recebíveis, o maior valor de mercado pertence ao FII JS Real, da Gávea Investimentos, que totaliza R$ 565,6 milhões, uma alta de 48% num intervalo de doze meses. Em relação aos 89 fundos analisados, ele é o nono maior e o primeiro a interromper a longa sequência de fundos de renda do ranking.