A liderança do mercado securitizador nacional acaba de mudar de mãos. A nova líder é a Isec, que assumiu, no fim de julho último, o controle de 100% do capital da ex-número 1, a Companhia Brasileira de Securitização (Cibrasec), numa transação estimada em cerca de R$ 80 milhões. Foi o ponto culminante de uma arrojada expansão que começou a ser delineada no segundo semestre de 2015, exatos três anos após o início das atividades da Isec. “Para se tornar um player de relevo em securitização, é preciso operar, necessariamente, com grandes volumes. Como levaria muito tempo para adquirimos massa por meio de crescimento orgânico, decidimos partir para aquisições e fusões”, comenta o diretor de relações com investidores da Isec, Fernando Pinilha Cruz, que traz no curriculum a participação em uma das primeiras referências do ramo no cenário local, a Brazilian Securities, em 2000.
A arrancada da Isec teve início no terceiro trimestre de 2016. Em 20 de setembro daquele ano, a empresa arrematou 100% das ações da NovaSec e voltou à carga três meses depois, tornando-se controladora integral da Securitizadora de Créditos Imobiliários (SCCI). As duas transações serviram como ensaios para as investidas seguintes, que tiveram como alvos negócios de porte bem maior. O primeiro foi a Brasil Plural Securitizadora, adquirida em dezembro de 2017, que garantiu um salto de 91% na carteira de ativos da Isec, para R$ 3,5 bilhões distribuídos em 74 operações. “A Brasil Plural e a SCCI já foram totalmente absorvidas por nossa estrutura. Já a NovaSec e a sua controlada Beta Securitizadora, anexada em fevereiro de 2018, ainda seguem atuando com seus CNPJs originais”, informa o executivo.
Em paralelo às tratativas com a Brasil Plural, a Isec estabeleceu contatos com uma velha conhecida de Cruz, a Brazilian Securities, controlada desde 2012 pelo BTG Pactual. A abordagem contou até com os serviços de assessoria de um grande banco, encarregado de fazer o meio de campo entre as duas partes, mas as conversações não prosperaram. Diante da negativa, a candidata a compradora pensou grande e voltou suas atenções ao topo do ranking, ocupado pela Cibrasec. Criada em 1997, a companhia contava com 19 acionistas, incluindo a International Finance Corporation (IFC), braço do Banco Mundial voltado ao financiamento do setor privado, e a Associação Brasileira das Entidades de Crédito Imobiliário e Poupança (Abecip). “As negociações deram trabalho, duraram mais de ano e meio. Desde o início, entretanto, percebemos o claro interesse dos sócios da Cibrasec de chegar a um acordo”, observa Cruz.
Musculatura – O negócio garantiu a consolidação da musculatura da Isec. O empreendimento contabiliza hoje 210 operações ativas e R$ 27 bilhões em ativos sob gestão, representando crescimento de pouco mais de 2.200% e 7.000%, respectivamente, em relação a meados de 2016 quando começaram efetivamente as compras. De quebra, multiplicou por cinco o seu quadro de pessoal, para 40 profissionais, e ganhou reforços de peso, casos de Ivo Kos (ex-JP Morgan e NovaSec), Jefferson Pavarin (ex-Brazilian Securities) e do próprio Cruz, que se juntou à equipe no início de 2016. Otimista, a cúpula da casa prevê um forte aquecimento da demanda por Certificados de Recebíveis Imobiliários (CRIs) e do Agronegócio (CRAs) com o avanço das reformas estruturais na economia. “A retomada do crescimento passará pelo mercado de capitais”, prevê Cruz.
O plano de voo da ISEC prevê um trabalho de aproximação gradual dos investidores institucionais, que começam a descobrir os CRIs, graças aos fundos de investimentos imobiliários (FIIs), mas ainda ignoram quase que por completo os CRAs. No momento, contudo, a aposta da securitizadora está centrada nas pessoas físicas, que vêm garantindo forte crescimento às aplicações lastreadas em imóveis, por intermédio de uma nova plataforma de investimento, a Expeer. “Já estamos captando recursos em operações de crowdfunding para o financiamento de projetos imobiliários na zonal sul de São Paulo. A intenção é criar uma linha de produtos para atender aplicadores e incorporadoras”, assinala o diretor de relações com investidores.”