Edição 201
Com R$ 170 milhões em operações de emissão de Certificados de Recebíveis Imobiliários (CRIs) fechadas neste ano com fundos de pensão, a Companhia Brasileira de Securitização (Cibrasec) – securitizadora que tem como sócios os principais bancos do País – negocia com mais sete fundações operações semelhantes, informa Fernando Brasileiro, presidente da companhia.
No total, foram duas operações fechadas em 2009 com fundos de pensão: uma delas (de R$ 50 milhões) foi de recebíveis pulverizados, ou seja, com mais de um originador; já a segunda (de R$ 120 milhões) foi de um originador só, normalmente uma grande empresa. A Cibrasec não quis divulgar os nomes das fundações, mas informou que existe um interesse crescente desses investidores institucionais por operações de CRI. “É interessante para as fundações que estão procurando alternativas na renda fixa por conta da queda das taxas de juros”, afirma Brasileiro.
Em 2008, o mercado de CRI movimentou R$ 4,87 bilhões, sendo R$ 2,4 bilhões emitidos pela Cibrasec, que detém 50% de market share. De acordo com a empresa, o ano passado foi excepcional, o melhor desde 1999, quando o mercado de CRI surgiu. De 1999 até 2008, os recebíveis imobiliários movimentaram R$ 11,395 bilhões. Já nos dois primeiros meses de 2009 houve R$ 300 milhões em emissões.
Além das operações com fundos de pensão, a Cibrasec está prestes a fechar três transações com bancos – sendo dois originadores e um investidor – que deverão somar R$ 266 milhões. Os principais investidores dos CRIs são bancos, fundos de pensão e private banking.
Inadimplência – Alguns dos instrumentos das operações de CRI para mitigar os riscos de inadimplência são o colateral – uma espécie de colchão de liquidez no fundo – e a existência de cota júnior – que cobre até pelo menos 20% da inadimplência. Segundo Brasileiro, a inadimplência no mercado de crédito imobiliário subiu pouco desde o início do agravamento da crise. “A análise de concessão de empréstimos imobiliários no Brasil é extremamente rígida, há garantias reais”, afirma, lembrando que no crédito imobiliário, a inadimplência chega a apenas 3%, enquanto há instrumentos no CRI capazes de cobrir atrasos em até 20%.
Atualmente, a rentabilidade dos CRIs tem variado de 94% a 95% do CDI, segundo Brasileiro. Para que os recebíveis imobiliários tenham mais penetração entre as fundações, o executivo afirma ser necessária uma mudança das políticas de investimento e mais informação em relação à securitização. Segundo ele, a Cibrasec recebe constantemente pedidos dos fundos de pensão que querem mais informações sobre os CRIs, como cotação dos papéis. “Acredito que os fundos de pensão serão um dos grandes investidores de recebíveis, mas para que isso ocorra, é necessário haver mais disciplina.” Os recebíveis se apresentam como uma alternativa para os fundos de pensão na renda fixa. “Com a queda da Selic, os CRIs começam se igualar aos títulos públicos em termos de rentabilidade.”
Nova resolução – A instrução 472 da Comissão de Valores Mobiliários (CVM), publicada em 31 de outubro do ano passado, pode dar um impulso no mercado de CRI, avalia o presidente da Cibrasec. De acordo com a nova regra, os Fundos de Investimento Imobiliário (FIIs) poderão aplicar seus recursos em recebíveis imobiliários, desde que a operação seja registrada e autorizada pela CVM. Os FIIs também foram autorizados a investir em ações, debêntures e notas promissórias, entre outros ativos.
Anteriormente, eles só eram autorizados a aplicar recursos em bens imóveis reais.
Segundo Brasileiro, a decisão facilitará a vida do investidor, já que é mais fácil comprar uma cota de um FII do que adquirir os recebíveis imobiliários diretamente. A própria Cibrasec estuda fechar em breve parcerias com ao menos duas assets com o objetivo de estruturar fundos deste tipo. “Já estamos em conversações com pelo menos seis gestoras”, comenta o executivo.