A Fundação Promon contratou a RBR, gestora focada em fundos imobiliários, para gerir um fundo multimercado exclusivo voltado ao segmento imobiliário. O produto, um fundo de cotas (FIC), poderá investir em quaisquer estratégias do setor imobiliário, incluindo incorporação, crédito imobiliário, lajes corporativas, galpão, shopping ou recebíveis do setor. “O fundo busca dar retorno absoluto, independentemente do cenário”, diz Ricardo Almendra, presidente da RBR. “Se entendermos, em algum momento, que os imóveis estão caros, deixamos os recursos em renda fixa”, explica o executivo.
Segundo ele, embora o cenário de crise do Coronavírus tenha afetado também o mercado de renda fixa – principalmente em fundos que usam marcação a mercado, alguns segmentos desse mercado foram mais preservados. Enquanto o índice de fundos imobiliários Ifix, negociado na B3, chegou a cair 30% neste ano até março, os fundos de Certificados de Recebíveis Imobiliários (CRI) caíram 20% na mesma base de comparação.
André Natali, diretor de investimentos da Fundação Promon, considera que a busca por investimentos imobiliários é uma evolução natural do projeto de diversificação da entidade rumo a ativos mais rentáveis, que começou no ano passado.
A Promon tem dois planos, um de Contribuição Definida (CD), com um terço do patrimônio, e outro de Benefício Definido (BD), com os dois terços restantes. No plano CD a busca por retornos maiores é uma constante. “Neste sentido, já fizemos alocação em ativos mais tradicionais (renda fixa e ações) de diferentes gestores, empresas e papéis, passando até por investimentos no exterior e fundos de participação. Só faltava mesmo incorporar a classe de ativos imobiliários às carteiras”, diz Natali. “Já vínhamos analisando a hipótese nos últimos meses, e o que nos incentivou foi o ganho relevante do ponto de vista de liquidez do segmento em 2019. Levamos seis meses buscando um gestor que fosse especialista, pois queríamos um fundo exclusivo”, completa.
A distribuição do fundo FIM Multiestratégia para a RBR será feita pela XP Investimentos. O fundo começa com patrimônio de R$ 50 milhões.
Natali explica que a opção por um fundo exclusivo terceirizado foi definida pelo perfil a fundação, que conta hoje com patrimônio de R$ 1,7 bilhão, o que a classifica como uma entidade de médio porte. “Se fossemos menores a estrutura exclusiva seria cara, e se fossemos maiores poderíamos fazer a gestão dentro de casa”, diz o executivo. “Não temos multiespecialistas, preferimos ter um gestor que possa buscar especialistas em cada classe de ativo”.
Segundo Natali, a ideia foi contratar um gestor com capacidade de cumprir um mandato multiestratégia flexível, dando a ele alguma liberdade para trabalhar no ambiente imobiliário. A entidade avaliou mais de 20 gestores e, segundo Natali, poucos sabiam transitar em diversas estratégias desde curto até o longo prazo. “O cenário atual requer esse tipo de desenho mais inovador, viemos de um ambiente de juros baixos onde prevaleciam as estratégias mais focadas em investimentos mais clássicos, mesmo dentro do segmento imobiliários: “tijolos”, prédios prontos com renda de aluguel. Agora, queremos acessar fundos de papéis e dívida imobiliária, de desenvolvimento”, afirma Natali.
A Fundação Promon já foi proprietária de andares no prédio onde é sua sede, em São Paulo, mas vendeu em 2017 e hoje paga aluguel. “Foi muito rentável, mas a administração imobiliária é complexa e burocrática, tem que cobrar inquilinos, pagar impostos, ir em assembleias, etc. Deixar na mão de um gestor profissional dá mais tranquilidade”, diz Natali.
A RBR é especializada em fundos imobiliários de diferentes perfis, e tem 30 pessoas na área de gestão. “Temos opinião e conhecimento profundo sobre terrenos, escritórios, galpões, shoppings, hotéis e flats. Nosso olhar é treinado para detectar o que pode ser mais interessante em cada momento, seja procurar uma oportunidade concreta (imóvel físico, que o mercado chama de “tijolo”), seja na bolsa ou fora dela”, diz Almendra.
Para ele, essa expertise combinou com o interesse da Fundação Promon por um fundo multiestratégia – a maioria dos fundos imobiliários são segmentados, mas a RBR atua em todas as estratégias: “É o pacote mais completo que podemos oferecer, temos objetivos de retornos e limites mas, ao mesmo tempo, a liberdade de optar por uma estratégia ou outra, dependendo da oportunidade”. Segundo o presidente da RBR, é um modelo muito inovador no investimento imobiliário, embora comum em fundos multimercados – que podem estar em bolsas, renda fixa privada ou títulos públicos.