Edição 297
O mercado já começa a sentir um realinhamento dos portfólios por conta da queda das taxas de juros, que traz o investidor de volta ao risco, e nesse realinhamento os fundos imobiliários aparecem com destaque pela perspectiva de valorização dos ativos em estoque ou pelas oportunidades no mercado secundário. Os fundos imobiliários despontam com mais força junto ao investidor pessoa física, que está no começo da curva de diversificação e começa a buscar produtos mais sofisticados, mas começa a despertar o interesse também dos investidores institucionais.
Segundo a Aditus, consultoria de investimentos que acompanha o mercado de imóveis, embora o juro real seja ainda elevado no Brasil a perspectiva é que caia ainda mais até o final do ano e isso gera um “custo de oportunidade” para migrar do CDI para outros ativos. Adicionalmente, pessoas físicas com parte da carteira em Letra de Crédito Imobiliário (LCI) já viram os investimentos vencerem sem lastro para renovar, ou com renovação com base em um CDI mais baixo. A mesma realidade é apresentada ao investidor institucional. “Precisamos de produtos mais voltados para esse público, que observe mais o prazo de investimento dos ativos-base”, diz o consultor da Aditus, Nathan Batista. “Para lidar com os institucionais, o gestor tem que ter uma preocupação com o risco dos ativos. Não correr risco de crédito, por exemplo, é um fator importante”. O consultor dá destaque para fundos imobiliários de geração de renda e fundos de fundos, que geram liquidez.
O BTG Pactual é uma das assets que está apostando na volta desse mercado e recentemente fez uma emissão de R$ 120 milhões para um fundo de fundos. “A tese do fundo de fundos é a valorização da indústria”, diz o diretor de real estate do BTG Pactual, Fernando Crestana. “Já alocamos mais de 50% do capital dessas emissões, sendo a maior parte disso no mercado secundário. Uma das ofertas foi um fundo de shopping, e uma segunda posição importante que fizemos foi em um fundo de Certificados de Recebíveis Imobiliários (CRI)”, destaca o gestor.
A Riviera Investimentos também está fazendo assessoria para a estruturação de um fundo de CRI. A gestora prepara ainda uma nova captação para o fundo imobiliário Rio Quente, que foi lançado no início do ano, mas teve sua oferta retirada pois a gestora achou que ainda não estava na hora de uma captação mais agressiva. “Voltaremos com ele, com o mesmo ativo hoteleiro e um lastro puramente imobiliário, com contrato de locação”, diz o sócio da Riviera responsável pela área de real estate, Felipe von Zuben. “Esse é um movimento macroeconômico puro”, complementa.
Contratos atípicos – A GGR, por sua vez, apostou na reabertura para captação de um fundo de contratos atípicos lançado em abril deste ano. Segundo Nathan Batista, da Aditus, esse fundo foge um pouco do padrão tradicional, pois trabalha com ativos de logística e com contratos longos, de dez anos, com possibilidade de ganhos maiores. De acordo com Batista, num contrato atípico pode existir a vacância física (imóvel vazio) mas não há a vacância financeira, uma vez que a multa pela quebra de contrato é o valor restante de todo o contrato. O fundo da GGR, que já tem entre seus cotistas a fundação Metrus, já rende aproximadamente 25% e novas reaberturas para captação estão previstas ao longo de 2018. Por estar em período de silêncio por conta da oferta em andamento, a GGR não se manifestou.
Segundo Felipe von Zuben, da Riviera Investimentos, a melhor estratégia para os investidores é aquela que dá lastro aos investimentos, ou seja, traz uma garantia à transação sem gerar uma sensação de euforia pelo reaquecimento do mercado. “Lastro em contrato atípico é bom, pois é um ativo que tem uma precificação diferente e dinâmica de rescisão diferenciada. Pensando como investidor, eu procuraria hoje um fundo com contratos atípicos e bons nomes”, destaca.
Vacância – A vacância do mercado ainda é grande. Segundo a Aditus, no Rio de Janeiro a vacância pode chegar a 40%. “O mercado ainda tem um estoque pra ser consumido, pois está mais ofertado do que demandado”, diz Nathan Batista. Ainda assim, a leitura é que está começando a haver uma inflexão. “Os gestores estão apostando nisso e antecipando essa inflexão. O mercado está começando a fazer um movimento de retomada, mesmo que ainda tenha mais oferta ou que os descontos sejam altos. Mas a tendência é isso mudar”, ressalta o consultor da Aditus.
Apesar do mercado apresentar um grande estoque de imóveis desocupados, os gestores acreditam que a oportunidade está justamente em reaproveitar esses ativos. Por conta disso, dificilmente serão vistos no mercado fundos voltados para a construção de novos imóveis. “O retorno do mercado imobiliário se baseia na utilização de imóveis existentes, e não na construção de um novo imóvel. Os CRIs, por exemplo, compram shoppings e galpões que existem”, diz o diretor-geral da FAR – Fator Administração de Recursos, Paulo Gala. “É uma reciclagem proprietária”, complementa.
Segundo Gala, muitos proprietários buscam se desfazer de imóveis gerando oportunidades de negócios para gestores. “Não temos uma onda de construção de imóveis, estamos num movimento de utilização de imóveis que já foram construídos. E os gestores enxergam uma volta de valorização e utilização desses imóveis”, destaca o diretor da FAR. Ele diz ainda que há no mercado ativos bons e bem remunerados, acima da inflação. “Além disso, na medida em que a economia começa a retomar, ainda que a passos lentos e graduais, imóveis como galpões logísticos ou comerciais, shopping center, condomínios e loteamentos começam a ser valorizados e utilizados”, afirma.
Fernando Crestana, do BTG Pactual, também diz que a vacância já está razoavelmente estabilizada e, sem um novo choque de oferta, a absorção desse mercado será mantida em um patamar positivo. “Passamos por um momento de choque de ofertas, principalmente em São Paulo, mas entendemos que é uma questão de tempo para vacância reduzir. Assim, teremos o ajuste de locação, e por consequência o ajuste de preço. E já estamos antecipando um momento de valorização de ativos”, ressalta Crestana.