Um velho conhecido dos fundos de pensão e dos RPPS voltou com fôlego em 2012. Mesmo com a maior presença das pessoas físicas nos investimentos em fundos imobiliários por conta de incentivos fiscais ligados ao imposto de renda, os institucionais também participaram ativamente deste mercado, que deve se desenvolver ainda mais nos próximos anos para atendê-los de forma mais adequada.
Em 2012, a Comissão de Valores Mobilários (CVM) aprovou R$ 13,7 bilhões em fundos imobiliários, quase o dobro da cifra registrada no ano anterior quando este número bateu os R$ 7,6 bilhões. Foram 169 fundos no mercado contra 142 lançados até 2011. Um dos destaques que movimentou as escolhas dos investidores do ano passado ficou por conta a oferta do BB Progressivo II de R$ 1,6 bilhão, com 64 imóveis de agências do Banco do Brasil que foram oferecidas a cotas a partir de R$ 100. Muitos investidores que haviam pedido a compra de R$ 100 mil, levaram apenas R$ 10 mil, por conta da grande procura pelo produto.
Para Sérgio Belleza, da consultoria de investimentos Fundo Imobiliário, estes resultados expressivos são reflexo da pujança do mercado em um cenário de juros baixos. Apesar da participação das pessoas físicas neste nicho – o que acaba garantindo maior liquidez em um cenário mais amplo –, as expectativas são de que os aportes dos institucionais cresçam nesta modalidade por meio de opções exclusivas que ofereçam taxas mais atrativas e com foco em projetos de grande porte. “As projeções mais otimistas foram ultrapassadas e esse período provou ser o melhor da história das opções que envolvem o setor imobiliário”, afirma Belleza.
Como consequência do desenvolvimento deste mercado, a BM&FBovespa criou em setembro um índice pra acompanhar as carteiras de investimentos em imóveis. Hoje o IFIX mede a performance de 44 fundos. Belleza enumera como mais procurados os projetos de escritórios corporativos, bancos, shoppings, lojas varejistas, inclusive de rua, além do setor industrial de logística e armazenagem, hotéis, hospitais e universidades.
No Brasil Plural, o chefe da área imobiliária, Michel Gutnik, avalia que 2013 já começa em um novo patamar. Ele conta que viu a mesma manobra e busca por retornos de valorização de imóveis acontecer na Turquia e no México, também por efeito da queda dos juros. Ele aponta o segmento de shoppings como a alternativa que se destacou em 2012, seguida pela rede hoteleira, escritórios e galpões logísticos como os preferidos dos maiores investidores. O executivo prevê uma valorização deste tipo de produto, com o início da formação de uma indústria especializada em 2013, que ofertará um volume maior de operações. Além disso, o executivo acredita no aperfeiçoamentodo marco regulatório por parte da CVM, o que garantirá maior transparência, seguindo as melhores experiências internacionais. Com esta perspectiva de desenvolvimento do mercado de FIIs, o Plural pretende ampliar a equipe que atua na área, que hoje conta com 30 pessoas. Deve contratar mais 20 até o final de 2013.
O diretor da área de fundos imobiliários da Credit Suisse Hedging-Griffo (CSHG), André Freitas, conta que o banco trabalhou na estruturação de seis emissões durante este ano e dois produtos próprios. Para ele, a principal vantagem desta escolha para os institucionais é a rentabilidade, que estará apoiada também pelo salto de liquidez que osetor ganhou com demandas quase 12 vezes maiores que as ofertas. “A perspectiva de crescimento desta classe de ativos permanece promissora”, acredita. Hoje Freitas administra R$ 3,4 bilhões em ativos da área.
OUTRA SAÍDA – Na visão do sócio-diretor da asset RB Capital, Marcelo Michaluá, um instrumento que também aparece como alternativa para os institucionais em tempos de juros baixos são os CRIs, os certificados de recebíveis imobiliários – títulos com lastro em negociações ou contratos do setor imobiliário. Com as expectativas positivas para o segmento, o ativo de renda fixa é considerado pelo especialista um complemento importante para os portfólios em 2013, além de ser uma escolha mais simples, no sentido de que o documento está relacionado a um imóvel, um bem tangível.
Como diferenciais positivos dos CRIs, ele aponta os contratos indexados aos reajustes dos aluguéis e às correções baseadas na inflação, o fato do ativo ser movimentado em bolsa e as garantias reais de retorno associadas aos fluxos de caixa gerados pelos empreendimentos. “A classe se encaixa perfeitamente à nova realidade das fundações. São estratégias de longo prazo com indexação à inflação,com taxas de juros que podem ser maiores que suas metas atuariais. É um mercado pouco explorado, incipiente e com grande potencial”, defende.
Ainda sem dados finais do fechamento do ano, o executivo da RB Capital previa um desempenho histórico do mercado de CRIs em 2012 com um total de emissões primárias da ordem de R$ 5 bilhões. Para se ter ideia do potencial deste setor, ele indica os dados da Associação Brasileira da Infraestrutura e Indústrias de Base (Abdib) que espera R$ 922 bilhões em investimentos entre 2011 e 2015, além das ações do governo que pretende induzir aportes no setor privado em logística e infraestrutura até 2015, da ordem de R$ 130 bilhões de média anual. A agência de risco Moody’s prevê que os fundos de pensão e investidores privados devem investir cerca de R$ 124 bilhões em ativos com lastro em imóveis relacionados com projetos de infraestrutura (42% das necessidades até 2014). Michaluá explica, por outro lado, que o mercado de CRIs é pouco líquido por conta das emissões realizadas nos últimos anos. Os investidores tiveram inclinação de segurar os papéis ao invés de repassar o ativo. “Uma parcela significativa dos CDBs, dos títulos públicos e da poupança deve migrar para os investimentos em CRIs”, diz.
Previ planeja compra direta de imóveis no Rio em 2013
Mesmo após investir a alta cifra de R$ 817 milhões no complexo multiuso paulista Parque da Cidade, comandado pela Odebrecht em São Paulo, a Caixa de Previdência dos Funcionários do Banco do Brasil (Previ) continuará expandindo sua alocação de recursos em projetos imobiliários. Os próximos investimentos serão realizados no Rio de Janeiro. Segundo o gerente executivo da área de investimentos imobiliários, Márcio Ventura, o mercado carioca deve acompanhar o movimento da capital paulista que dinamizou o segmento de edifícios empresariais de alto padrão nos últimos anos. Os shoppings em regiões com elevado potencial de crescimento e consumo, mesmo que fora do eixo Rio-São Paulo, também aparecem como uma das modalidades que irão nortear as escolhas do fundo no próximo ano.
Ele assinala que desde 2009, já tendo previsto a concretização do cenário de juros baixos, a fundação se esforça para promover um reposicionamento estratégico do portfólio neste nicho. Esse reposicionamento passa também pela criação de fundos imobiliários exclusivos que concentraram alguns imóveis de menor valor da instituição. Hoje a carteira de imóveis ocupa 5% do patrimônio da entidade, número que deve aumentar, de acordo com Ventura. “Em 2009, a carteira era formada por 69 imóveis. Em 2012, terminou com 57, entre shoppings, lajes corporativas e galpões logísticos”, diz, ilustrando os resultados desta ação paralela de desinvestimento que visa otimizar a administração da carteira. Atualmente, pelo menos dez novos empreendimentos do setor são avaliados pela entidade.