No apagar das luzes da gestão Michel Temer, a Secretaria de Patrimônio da União (SPU) colocou na rua um projeto 100% afinado, tudo indica, com as ideias liberais do novo superministro da Economia, Paulo Guedes. Trata-se da constituição de fundos de investimento imobiliários (FIIs) lastreados com imóveis da União. A ideia começou a ser trabalhada em meados de 2017, de forma simultânea à estruturação do FII do Estado de São Paulo, o primeiro do gênero no país, e ganhou contornos mais definidos nos últimos meses. “Os planos contemplam cerca de 3.900 edifícios e terrenos em todo o território nacional e duas frentes de atuação”, comenta Sidrack Correia de Oliveira Neto, titular da SPU até 31 de dezembro último.
A idéia começou a tomar forma em 21 de novembro, com a abertura de uma consulta pública, vigente por 60 dias, para a criação de FIIs com base em 104 imóveis da União. Esses imóveis, em sua maioria urbanos, são avaliados preliminarmente em R$ 383 milhões. Agora depende da aprovação da Medida Provisória (MP) 852/2018, que foi encaminhada pela Presidência da República ao Congresso Nacional em setembro e se encontrava, até o fechamento desta edição, em análise no plenário da Câmara, depois de ter sido aprovada por uma comissão mista de deputados e senadores. O texto autoriza a SPU a promover a permuta de prédios e áreas da União com dispensa de processos licitatórios e coloca sob a sua jurisdição os imóveis não operacionais do Fundo do Regime Geral de Previdência Social (FRGPS) e a carteira imobiliária da extinta Rede Ferroviária Federal (RFFSA).
“A intenção, assim que a MP for aprovada, é encarregar a Caixa Econômica Federal da formatação da proposta. A iniciativa poderá contemplar a criação de até dois fundos imobiliários – um voltado para os ativos do INSS e outro específico para os da RFFSA”, observa o secretário.
A primeira tarefa da Caixa será analisar os 3.800 imóveis do INSS e os cerca de 3 mil da RFFSA – avaliados de antemão em R$ 6 bilhões e R$ 1,4 bilhão, respectivamente – para a definição do lastro das carteiras. O acervo imobiliário da antiga ferrovia conta, sobretudo, com pátios e estações que poderão ser transformados em centros de distribuição e logística. Já o portfólio do INSS dispõe, entre seus grandes trunfos, de um bom número de lojas e galerias comerciais na região central e na zona sul do Rio de Janeiro. “Acreditamos que, do total de 6,8 mil imóveis, 5 mil têm potencial para despertar o interesse de investidores”, diz Oliveira Neto.
O start para o projeto envolvendo os imóveis do INSS e da antiga estatal foi no início de junho, quando a SPU solicitou à Caixa e também ao Banco do Brasil (BB) a apresentação, no prazo de 90 dias, de propostas de constituição de FIIs. Os dois agentes financeiros, contudo, não cumpriram o acordo. Só voltaram a fazer contato depois que a SPU, disposta a ampliar o leque, anunciou no fim de novembro a consulta pública sobre o terceiro lote de imóveis. A Caixa foi escolhida porque foi mais rápida do que o BB na retomada das conversações.
A SPU faz, assim, companhia aos governos paulista, paulistano, piauiense e do Distrito Federal, todos envolvidos na criação de FIIs com imóveis públicos. A tendência teve como patrono o consultor sueco Dag Detter, ex-responsável pelas empresas estatais no âmbito do Ministério da Indústria da Suécia. Coautor, em parceria com o economista Stefan Fölster, de “A riqueza pública das nações” e “A riqueza pública das cidades”, obras nas quais defende a constituição de fundos de investimentos com ativos públicos por diferentes esferas de governo, Detter apresentou suas propostas e realizações aos brasileiros, em junho de 2017, no CIAB, congresso promovido pela Federação Brasileira de Bancos (Febraban). “Ele se tornou figura-chave na rápida difusão do conceito de FIIS no setor público local. Logo em seguida, começamos a desenhar os primeiros planos sobre fundos imobiliários, contando com os conselhos de Detter”, recorda Oliveira.
Opções de ativos não faltarão à SPU, sob nova gestão, para tocar outros projetos do gênero. Nos últimos dois anos, cerca de 17 mil imóveis públicos foram incorporados ao cadastro da Secretaria, que também deu os primeiros passos rumo à criação de FIIs regionais, que teriam como parceiros potenciais, entre outros, o Banco do Nordeste do Brasil (BNB) e o Banco da Amazônia (Basa). “O potencial desse segmento para a União é enorme. Se tudo correr bem, e o futuro governo federal abraçar as propostas em andamento, os primeiros FIIs da União poderão ser apresentados ao mercado no segundo semestre do próximo ano”, prevê Oliveira.