Edição 224
As taxas de vacância de prédios corporativos nos principais mercados imobiliários do País nunca estiveram tão baixas como no final de 2010.
Segundo dados da CB Richard Ellis, a vacância de prédios de classe B para cima (A e triplo A) em São Paulo fechou o ano em 3,9%, o menor nível da série histórica medida pela empresa. A consequência é a subida vertiginosa dos valores de venda e dos aluguéis. “O aumento da procura por parte das empresas e a baixa entrega de prédios corporativos novos no ano passado provocaram uma corrida que está gerando uma forte valorização e aumento dos preços dos imóveis e aluguéis”, explica Fernando Faria, diretor de investimentos e serviços corporativos da CBRE.
A informação sobre a vacância de outro grande player do mercado de imóveis, a Colliers, também aponta para os níveis mais baixos dos últimos anos. A empresa que realiza uma pesquisa trimestral com 98 prédios classe A e A+ das principais regiões comerciais de São Paulo mediu apenas 2,3% de vacância no fechamento do ano passado. “Ainda como reflexo da crise de 2009, a entrega de imóveis corporativos no ano passado foi uma das mais baixas nos últimos anos, com apenas 25,5 mil metros quadrados em São Paulo. Como a demanda foi muito alta, os espaços em prédios corporativos novos passaram por leilão, o que provocou forte alta nos preços dos aluguéis”, diz Leandro Angelino, coordenador da área de pesquisas e inteligência de mercado da Colliers.
O crescimento acelerado da economia brasileira em 2010 provocou o aumento da demanda por escritórios de alto padrão. “O novo estoque e a velocidade de construção não acompanharam a expansão das empresas.
Por isso, a vacância caiu acentuadamente em mercados como São Paulo, Rio de Janeiro e Brasília”, diz Daniel Cherman, presidente da Tishman Speyer, uma das principais empresas que atuam no mercado imobiliário brasileiro. O executivo explica que os projetos levam de 18 a 24 meses para ficar prontos e, por causa da crise de 2008 e 2009, não se poderia prever que o mercado estaria tão aquecido no ano passado. Além disso, há fatores que atrasam ainda mais a execução de novos projetos, como a demora na aprovação de empreendimentos pela Prefeitura de São Paulo.
Se para as empresas que pretendem alugar escritórios novos a alta é uma situação desagradável, os investidores que aplicam recursos no setor imobiliário estão comemorando. Quem já possui uma carteira de imóveis registrou um dos melhores anos em termos de rentabilidade. A rentabilidade dos imóveis corporativos ficou cerca de 11,5% acima da inflação medida pelo IGP-M, segundo informações da Colliers. A consultoria está finalizando uma primeira pesquisa sobre a rentabilidade dos imóveis corporativos, que deve ser divulgada periodicamente a partir do primeiro semestre deste ano. “Os prédios comerciais de alto padrão têm se mostrado como um dos ativos com maior retorno do mercado. Apesar dos preços altos, em geral são negócios de baixo risco para o investidor pois a absorção tem sido bastante acelerada”, aponta Leandro Angelino, da Colliers.
Ainda em relação aos preços altos dos imóveis, os consultores indicam que o mercado tem muito espaço para crescer e se valorizar. A previsão de entrega em 2011 gira em torno de 260 mil metros quadrados, porém, cerca de um terço dessa área já está pré-locada. “O baixo nível de entrega de imóveis em 2010 provocou o fenômeno da pré-locação para os imóveis ainda em construção. Como a absorção deve continuar elevada em 2011, a vacância não deve cair muito, o que deve manter forte valorização para os investidores do setor imobiliário”, indica Fernando Faria, da CBRE.
Segundo o consultor, as melhores oportunidades envolvem a entrada do investidor na fase inicial do projeto. “É um bom momento para adquirir imóveis, e quanto mais cedo a entrada do investidor, maiores serão os ganhos”, explica. Ele ainda ressalta que outro atrativo é o baixo risco do investimento em imóveis de alto padrão, que muitas vezes já apresentam pré-locação ainda na fase de construção.
É o que está começando a fazer o maior fundo de pensão do país, a Previ, que decidiu priorizar a entrada em empreendimentos imobiliários antes de sua finalização. No final do ano passado, o fundo de pensão comprou o prédio Eco Berrini, localizado em São Paulo (SP), em um investimento de R$ 560 milhões. O edifício foi comprado quando estava com 70% das obras concluídas. A área de investimentos imobiliários da Previ revela que está estudando outros projetos ainda em fase inicial de construção, dentro do programa de aumento de sua carteira de imóveis. “Estamos trabalhando junto com consultores externos no sentido de identificar projetos em fase de desenvolvimento que possam nos trazer melhores oportunidade de retorno”, informa Sílvio Leal, gerente executivo de investimentos imobiliários da Previ (leia mais no quadro).
Novo índice – Divulgado pela primeira vez em fevereiro deste ano, o novo índice IGMI-C (Índice Geral do Mercado Imobiliário Comercial) chega ao mercado em um momento em que são registradas as maiores rentabilidades anuais do segmento. Com responsabilidade técnica de elaboração da Fundação Getúlio Vargas, o índice apontou valorização de 33,5% nos imóveis comerciais em 2010, incluindo prédios corporativos, shoppings, hotéis e alguns empreendimentos industriais. Chamada de retorno total, a valorização é a união do retorno do capital e da renda de um conjunto de 190 imóveis concentrados principalmente nos Estados de São Paulo, Rio de Janeiro, Bahia e Distrito Federal.
O retorno de capital medido pelo IGMI-C, que representa a valorização da avaliação do imóvel, foi de 16,4% em 2010, enquanto o retorno de renda marcou 15,2%. Apesar de ter divulgado informações pela primeira vez, o índice traz uma série histórica de 10 anos, desde o ano 2000. E justamente o retorno do ano passado foi o maior de todos os anos desde o início da série. “O mercado comercial registrou uma valorização impressionante no segundo semestre de 2010. O índice marcou retorno de mais de 30% no ano, o que reflete o desequilíbrio entre oferta e demanda no ano passado sobretudo em São Paulo e Rio de Janeiro”, afirma Carla Safady, coordenadora da comissão de investimentos imobiliários da Associação Brasileira das Entidades Fechadas de Previdência Complementar (Abrapp) e diretora da Valia. Ela participou da criação e desenvolvimento do projeto do novo indicador, como representante da Abrapp, junto com a FGV.
Como a evolução do índice permite a comparação com outros indicadores econômicos, é possível cotejar o desempenho das carteiras de imóveis dos investidores. “Com o crescimento da economia brasileira a partir de 2005, a rentabilidade dos imóveis começou a bater o retorno do CDI”, diz Paulo Pichetti, responsável técnico da FGV pelo IGMI-C. Ele compara a evolução do índice imobilário com o Ibovespa nos últimos anos, o que mostra uma correlação próxima da rentabilidade entre os dois mercados. Porém, ao confrontar a volatilidade do Ibovespa com a do IGMI-C, os investimentos em imóveis se mostram muito mais seguros. “Os imóveis deram um retorno tão atrativo quanto a Bolsa, mas com uma volatilidade muito menor que a do mercado acionário”, constata Pichetti.
A chegada do novo índice, o primeiro do mercado imobiliário brasileiro, foi comemorada pelos investidores como um marco da profissionalização do setor. “É uma ferramenta de grande utilidade para o dia-a-dia do gestor de carteira de imóveis. É possível saber como sua carteira está performando – sem dúvida, um grande avanço para o mercado como um todo”, comenta Carla Safady.
A diretora da Valia dá o exemplo da performance da carteira da própria fundação. A carteira de imóveis registrou rentabilidade de 20,5% em 2010, acima do retorno de renda medido pelo IGMI-C, de 15,2%, mas abaixo do retorno total, de 33,5%. Ela explica que o desempenho da carteira do fundo não foi melhor porque a reavaliação dos imóveis é realizada uma vez por ano, na metade do exercício. “Como os preços dos imóveis deram um salto no segundo semestre do ano passado, essa valorização vai aparecer em nossa carteira apenas em meados de 2011, na época em que fizermos a reavaliação dos empreendimentos que controlamos”, esclarece Carla Safady. Em todo caso, ela argumenta que a rentabilidade de mais de 20% superou com folga a meta atuarial da fundação e ajudou no resultado geral dos investimentos, que ficou em 18,3%.
Shoppings e hotéis – Além dos prédios corporativos, os fundos de pensão têm mostrado apetite para investir em outros segmentos do mercado imobiliário. É o caso dos shopping centers, hotéis e, em alguns casos, galpões industriais. O fundo que tem o maior conjunto de imóveis depois da Previ é a Funcef, com uma carteira de pouco mais de R$ 2 bilhões, que representa 7,5% de seu patrimônio total. “No ano passado priorizamos as ampliações e modernizações dos shoppings em que já tínhamos participação, além do investimento em hotéis econômicos para executivos em cidades de médio porte”, revela Luiz Phillipe Torelli, diretor de participações societárias e imobiliárias da Funcef. A carteira de imóveis deu retorno de 19,26% em 2010, bem acima da meta atuarial, de 12,32%.
A entidade inaugurou recentemente dois empreendimentos hoteleiros nesses moldes. Um deles em Vitória, no Espírito Santo, e outro em Petrolina, em Pernambuco, ambos com a bandeira Accor. São hotéis de categoria econômica voltados para hospedagem de executivos que viajam a essas cidades e não possuem alternativa de hotéis novos de médio padrão.
Ao contrário do que já acontece nos segmentos de shoppings e prédios corporativos de alto padrão, o diretor do fundo de pensão, acredita que, na área de hotéis, o mercado ainda precisa avançar em termos de profissionalização. “Para aumentar nossas participações no segmento de hotéis, acredito que é necessário que haja um avanço na profissionalização na produção dos empreendimentos. As bandeiras precisam participar mais, desde o início do projeto, com a escolha do terreno, incorporação e comercialização”, aponta Torelli. Ele defende que a profissionalização é uma condição para que surjam grandes empreendimentos hoteleiros para atender à demanda dos eventos esportivos da Copa de 2014 e das Olimpíadas de 2016.
Já no segmento de shoppings, a Funcef está preocupada com a modernização e a competitividade dos empreendimentos em que já possui participação. Por isso, tem investido nos projetos de ampliação, como foram os casos dos shoppings de Canoas (Canoas-RS), River (Petrolina- PE), Amazonas (Manaus-AM) e Pátio Mix (Angra dos Reis-RJ). “Tivemos boa rentabilidade com nossos shoppings no ano passado devido ao aumento do poder de consumo da população em geral e do crescimento da economia”, comemora o diretor da Funcef.
De fato, a expansão do crédito e da renda alavancaram a rentabilidade dos shoppings em 2010. “O crescimento do consumo e o aumento do poder aquisitivo da população elevaram os shoppings a um dos segmentos de melhor retorno da economia para investidores”, afirma Dani Ajbeszyc, diretor financeiro e de relações com investidores da Cyrela Commercial Properties (CCP). Prova disso é que as ações de empresas administradoras de shoppings também registraram forte valorização no ano passado, em um ano considerado fraco para a Bolsa. “O mercado de shoppings apresenta inúmeras oportunidades na atualidade, tanto em grandes cidades quanto em municípios médios, acima de 400 mil habitantes, que estão incorporando uma nova classe de consumo”, explica o diretor da CCP.
Nas grandes capitais também existem oportunidades. Como exemplo, a CCP comprou terreno no bairro de Pirituba, zona oeste da cidade de São Paulo, para desenvolver projeto de novo shopping. Além dos shoppings, a empresa procura desenvolver outros projetos de prédios corporativos e de condomínios industriais, para dar vazão aos recursos captados no exterior.
A Cyrela formou uma joint-venture com o Fundo Soberano de Cingapura e o Canadina Pension Plan em 2009 em um négócio que trouxe US$ 400 milhões para o grupo investir no mercado imobiliário brasileiro.
Fundos imobiliários – Outra empresa que vem realizando forte captação de recursos de investidores estrangeiros é a Tishman. Neste caso, os recursos também são captados junto a fundos soberanos e entidades de previdência estrangeiras, mas o veículo escolhido é o fundo imobiliário.
Em todo caso, o interesse do investidor estrangeiro é cada vez maior para aplicar no mercado de imóveis brasileiro. “Os olhares dos investidores estrangeiros estão voltados para o Brasil devido aos indicadores sólidos de crescimento econômico. E o mercado imobiliário é um segmento que está atraindo cada vez mais recursos de fundos soberanos e fundos de pensão estrangeiros”, diz Daniel Cherman, da Tishman.
A empresa administra dois fundos imobiliários que totalizam mais de R$ 1,4 bilhão em recursos aplicados em imóveis no País. Agora está planejando o lançamento de um terceiro fundo imobiliário para captar mais R$ 500 milhões. “Estamos verificando forte demanda por parte de investidores institucionais da Europa, Oriente Médio e Ásia. Também os investidores dos Estados Unidos começam a demonstrar novamente capacidade e interesse em investir no Brasil”, detalha Cherman.
Entre os investidores nacionais, o interesse por fundos imobiliários ainda é maior entre os clientes private. “As fundações, sobretudo as de grande porte, ainda preferem adquirir diretamente os imóveis. Em compensação, estamos verificando forte demanda por parte dos investidores private pelos fundos imobiliários”, indica Carlos Martins, diretor da Kinea. Ele explica que os clientes pessoa física contam com a vantagem da isenção do Imposto de Renda ao investir em fundos imobiliários. Apesar disso, o executivo acredita que o veículo está começando a atrair a atenção de fundos de pensão de pequeno e médio porte. “É uma alternativa interessante para fundações que querem ganhar com a valorização do mercado imobiliário, ao mesmo tempo em que realizam um excelente hedge de inflação para suas carteiras”, recomenda Martins. A Kinea lançou dois fundos no setor imobiliário no ano passado. Um deles foi um Fundo de Investimento em Participações (FIP) atrelado a imóveis comerciais e residenciais, que captou R$ 150 milhões. O outro foi um fundo imobiliário que compra ativos de projetos logísticos, que captou R$ 200 milhões.
Projetos em fase de desenvolvimento O investimento no prédio Eco Berrini marca uma nova linha de atuação da Previ no mercado imobiliário. Não é apenas pelo fato de se caracterizar como um empreendimento sustentável, com certificação green building. É que o investimento foi realizado depois de um processo de prospecção de negócios que contou com uma consultoria externa, que atuou junto ao fundo de pensão para escolher um empreendimento ainda na etapa de construção. “Uma nova postura adotada por nossa área imobiliária é a análise de projetos em fase de desenvolvimento ou até em etapa inicial.
Para isso, estamos trabalhando junto com advisers do mercado para procurar as melhores oportunidades”, revela Sílvio Leal, gerente da área de imóveis da Previ.
No caso do Eco Berrini, a consultoria que realizou a prospecção do negócio foi a Newmark Knight Frank. “Depois de conversar com a Previ e levantar quais eram os planos e recursos destinados ao investimento, fomos a mercado para buscar um empreendimento que se encaixasse nos requisitos definidos previamente”, explica Carlos Pacheco, chefe do escritório da Newark no Brasil. Um dos requisitos é que o empreendimento tivesse características de sustentabilidade, além de ser de grande porte, compatível com a carteira da Previ. Uma das preocupações era buscar um empreendimento novo, mas que ainda não tivesse sido entregue.
“Depois de muita procura, chegamos ao Eco Berrini e levamos a alternativa de negócio toda mastigada para a Previ”, diz Pacheco. Ele explica que a prática mais tradicional, pelo menos até agora, é que as fundações comprem o prédio pronto e comercializado. No caso do Eco Berrini, o empreendimento tem previsão de ficar pronto em abril de 2011, e a fundação e a consultoria vão participar da locação posterior. “Existe uma intenção dos investidores em entrar antes, é uma nova tendência dos aplicadores imobiliários em geral. Eles aumentam a parcela do risco para buscar ganho maior”, comenta o diretor da Newark.
A Previ tem projeto de aumentar a carteira de imóveis para 5% de seu patrimônio até 2014. Atualmente, a carteira está em aproximadamente 3% dos recursos da fundação. “Em médio e longo prazo podemos chegar a 8% do patrimônio, pois o cenário de queda nas taxas de juros deve nos levar cada vez mais para o setor imobiliário”, diz Sílvio Leal (vale lembrar que 8% é o limite máximo para se aplicar diretamente em imóveis segundo a legislação dos fundos de pensão). O gerente conta que a área de imóveis está realizando um mapeamento setorial para identificar oportunidades não apenas em prédios corporativos, mas também shoppings e logística.