Edição 136
O primeiro fundo de recebíveis voltado para projetos habitacionais de interesse social foi apresentado pela Caixa Econômica Federal no dia 4 de julho, na Bovespa, e deve ser lançado aos investidores provavelmente em setembro próximo. Trata-se de um projeto desenvolvido pela área de fundos da Caixa, em colaboração com técnicos do Tesouro Nacional, para financiar a criação de sistemas habitacionais completos, incluindo prédios para fins residenciais, comerciais e de serviços.
A idéia é vender cotas do fundo aos investidores individuais e institucionais, oferecendo uma taxa de retorno compatível com as necessidades atuariais dos últimos. Para isso, os recebíveis representados pelas prestações das unidades vendidas aos mutuários serão indexados ao INPC, devendo resultar numa taxa de retorno que cubra a meta atuarial da maioria das fundações, explica o vice-presidente da área de fundos da Caixa, Wilson Risolia. “A rentabilidade será resultado da média do retorno dos recebíveis, deduzidos das despesas do fundo”, explica Risolia.
As taxas de financiamento para as várias unidades que irão compor o sistema habitacional serão diferenciadas segundo a sua finalidade e o poder aquisitivo do mutuário. A idéia é oferecer taxas de financiamento mais baixas aos mutuários de menor poder aquisitivo.
De acordo com o Programa de Incentivo à Implementação de Projetos Sociais (PIPS), assinado pelo presidente Luis Inácio Lula da Silva em 25 de junho passado e que abriga esse tipo de fundo de recebíveis de projetos de interesse social, até 30% do valor do fundo poderão ser financiados pelo Tesouro, com taxas de juros subsidiadas. Dessa forma, indiretamente o Tesouro banca a diferença de taxas para os mutuários de menor renda, não prejudicando a rentabilidade do fundo.
De acordo com o vice-presidente da Caixa, o financiamento de até 30% pelo Tesouro com taxas subsidiadas tem o objetivo de aumentar a atratividade do produto para os investidores. Os outros 70% do fundo, que será dividido em cotas, terão uma parte absorvida pela instituição estruturadora e o restante deverá ser colocado no mercado.
O projeto dos fundos de recebíveis voltados aos projetos habitacionais de interesse social foi desenvolvido pela equipe de fundos da Caixa, em colaboração com técnicos do Tesouro Nacional. A experiência da Caixa foi decisiva na hora de estruturar o projeto, uma vez que a instituição é hoje a maior financiadora habitacional do país, com 90% de todos os financiamentos contratados e com um orçamento de R$ 5,3 bilhões para investimentos em 2003.
Fundo de São Paulo – A Caixa planeja lançar, inicialmente, três fundos desse tipo, sendo o primeiro para a cidade de São Paulo (a ser lançado em setembro) e outros dois para os estados de Minas Gerais e Rio Grande do Norte (não estão definidas nem as cidades nem os prazos de lançamento). O fundo de São Paulo irá financiar a construção de um conjunto com 1.686 apartamentos, além de prédios comerciais (supermercados, lojas, farmácias etc) e de serviços (escolas, postos médicos etc). A área total a ser ocupada pelo projeto será de 111 mil metros quadrados, no bairro de Itaquera, zona Leste de São Paulo. O valor total do projeto será de R$ 91 milhões e a construção ficará
a cargo da Companhia Metropolitana de Habitação (Cohab-SP).
Segundo a prefeitura de São Paulo, serão oferecidos três tipos de apartamentos, com dois dormitórios simples, com dois dormitórios e varanda e com três dormitórios, a serem vendidos aos funcionários da prefeitura. Cada um deles terá um custo de financiamento diferente, de acordo com a renda do mutuário. Os apartamentos deverão custar entre R$ 38 mil e R$ 64 mil e as prestações ficarão entre R$ 270 e R$ 700, com prazo de pagamento de 20 anos.
“A possibilidade de oferecer financiamentos com taxas diferenciadas é um grande avanço”, declarou a prefeita de São Paulo, Marta Suplicy, na apresentação do projeto na Bovespa. “Essa estrutura possibilita atender todas as classes, já que as prestações serão compatíveis com os salários dos funcionários”.
O prazo de lançamento do fundo de São Paulo, que ocorrerá somente em setembro, é resultado da necessidade de definir alguns aspectos do produto, explica Risolia. Entre outras coisas, a Caixa está negociando a contratação de um rating para o fundo, está esperando a CVM adaptar a Resolução 356 para permitir a colocação do fundo junto ao público do varejo (pela resolução citada, ele só poderia ser colocado junto a investidores qualificados) e está preparando um plano de comunicação. “Precisamos de tudo isso pronto para podermos lançar o produto”, diz Risolia.
Mercado secundário – Além disso, está sendo definida a forma de funcionamento de um mercado secundário para as cotas desses fundos, que seriam comercializados através da SOMA, como já acontece atualmente com o fundo imobiliário Almirante Barroso, da Caixa. A idéia é utilizar a experiência daquele fundo imobiliário, cujas cotas também estão sendo comercializadas na SOMA com grande movimentação diária, nos novos fundos de recebíveis de projetos de interesse social.
Ainda de acordo com o vice-presidente da Caixa, a comercialização do novo tipo de fundo acontecerá pelos meios tradicionais da instituição, utilizando a equipe de relacionamento com institucionais e a rede de agências para o varejo, além da internet.
Embora tenha sido a primeira instituição a lançar esse tipo de produto, outras deverão estruturar fundos semelhantes nos próximos meses, quando começar a ficar mais claro que as taxas de juros começam a cair e os investidores vão sair em busca de novos produtos, considera Risolia.