Edição 216
Aboa performance dos ativos imobiliários e os novos limites de investimentos para fundos de pensão e regimes próprios têm provocado o aumento do interesse pela aplicação de recursos em fundos imobiliários (FIIs). As fundações e os institutos estaduais e municipais de previdência estão estudando o segmento, mas ainda apresentam algumas resistências quanto à liquidez e as taxas de administração de tais fundos.
No entanto, uma nova modalidade, que teve seu primeiro lançamento no início de 2010, conseguiu levantar recursos com alguns institucionais, e o mercado aposta que o formato pode atrair maior volume de capital entre esses aplicadores.
Lançado pela Ourinvest e pela Brazilian Mortgages em março deste ano, o BC é um fundo de investimento imobiliário que investe em cotas de outros FIIs e que terminou a captação de R$ 30 milhões no final de maio passado, com a participação de três regimes próprios municipais. O formato de “fundo de fundos” agradou as fundações que estudam a realização de aportes em veículos semelhantes ou até em uma próxima fase de captação do BC. “A vantagem de nosso fundo é a diluição de risco, pois fugimos da concentração em um único ativo como os demais fundos imobiliários”, diz Rodrigo Machado, gestor do BC e diretor da Brazilian Mortgages. Ele explica que o fundo pode aplicar no máximo 10% de seu patrimônio em cada FII. Por isso, precisa investir em no mínimo 10 fundos imobiliários.
“Com certeza vamos investir em mais de 10 fundos imobiliários, com prioridade para novas ofertas. A estratégia é carregar as cotas de 12 a 18 meses para depois vender com bons ganhos na bolsa”, conta Machado.
Além do lucro com a valorização das cotas, o investidor recebe também o pagamento de renda. Para conseguir aplicações vantajosas, o gestor procura boas oportunidades de aquisição no mercado secundário. “Fizemos um mapeamento de todos os fundos imobiliários existentes no mercado atualmente. Em geral, identificamos uma boa perspectiva de rentabilidade”, afirma o diretor da Brazilian Mortgages. A rentabilidade média dos FIIs, segundo o levantamento, varia entre 9% e 10% ao ano.
O fundo BC, que conta com a gestão ativa da Brazilian Capital, especializada no segmento de fundos de base imobiliária, tem previsão de atingir uma rentabilidade acima da média do mercado. Isso deve ocorrer porque, além do retorno das cotas de FIIs adquiridas, o produto deve conseguir um ganho adicional na venda em bolsa. Quanto à liquidez, o BC pode enfrentar as mesmas dificuldades dos demais FIIs existentes atualmente no mercado. “Não resolvemos a questão da liquidez. Mas vale ressaltar que a liquidez já vem crescendo de forma consistente”, argumenta Machado. Ele prevê que, com o surgimento de outros veículos no formato de fundo de fundos, haverá impulso para o mercado secundário com tendência de maior liquidez.
Além da captação junto a pessoas físicas, o fundo BC conquistou o ingresso de três investidores institucionais. “Contamos com a entrada de três regimes próprios municipais. Acreditamos que este fundo é adequado para fundos de pensão de pequeno e médio portes”, acrescenta o gestor do fundo. Machado explica que os fundos de previdência estão cada vez mais interessados em investir em imóveis, mas não têm estrutura para fazer aplicações diretamente. Por isso, os fundos imobiliários são a ferramenta mais adequada para aproveitar a maré de alta no setor. “Somente as grandes fundações têm capacidade para manter estruturas voltadas para a administração de uma carteira de imóveis. As pequenas e médias, se quiserem entrar no segmento, podem fazer através dos FIIs”, defende.
Taboãoprev – O regime próprio de Taboão da Serra, município da Grande São Paulo, é um dos que decidiu investir no fundo imobiliário da Ourinvest. O instituto aportou R$ 1,2 milhão para comprar cotas do BC. “Estávamos querendo investir no setor de imóveis, porque analisamos que o risco estava menor do que em outros segmentos como a renda variável, ao mesmo tempo que essa é uma classe de ativos que tem apresentado boas perspectivas de rentabilidade”, revela Baltazar Pereira dos Santos, superintendente do Taboãoprev. O dirigente informa que o instituto realizou dois aportes em fundos imobiliários recentemente. Além do fundo BC, o Taboãoprev aplicou cerca de R$ 4 milhões no FII do Shopping Parque Dom Pedro no final do ano passado.
A possibilidade para investir em fundos imobiliários foi aberta aos regimes próprios pela Resolução 3.790 do Conselho Monetário Nacional (CMN), que entrou em vigor no segundo semestre do ano passado. “Os fundos imobiliários são investimentos seguros com renda garantida. Quisemos aproveitar o bom momento do mercado imobiliário, e pudemos fazer isso devido às mudanças trazidas pela nova resolução”, diz o superintendente do Taboãoprev. O FII Dom Pedro tem um atrativo adicional por se tratar de um fundo atrelado a um shopping da região de Campinas (SP) e, consequentemente, estar relacionado a um segmento beneficiado pelo aumento do consumo nos últimos meses.
Já o fundo BC tem a vantagem de ser constituído por outros fundos. “Analisamos que esse é um fundo que pode aproveitar boas oportunidades de negócio com os melhores fundos do mercado. Deve alcançar uma rentabilidade maior do que a média dos outros fundos imobiliários”, prevê Santos. Ele acrescenta que a diversificação é uma estratégia que vem orientando os investimentos do Taboãoprev, que possui atualmente patrimônio de cerca de R$ 175 milhões. “Com nossa entrada em fundos imobiliários, chegamos a um portfólio diversificado entre todos os segmentos permitidos pela resolução 3.790. Buscamos um mix que seja capaz de diluir o risco, ao mesmo tempo que permita bater meta atuarial”, afirma o superintendente do Taboãoprev.
Ele completa que a estratégia de manter a concentração em renda fixa já não faz mais sentido diante da tendência de redução dos juros reais e, também, porque o fundo de previdência pode optar por investimentos mais longos de acordo as suas necessidades atuariais. O Taboãoprev conta atualmente com cerca de 15% de seu patrimônio total investido no segmento de renda variável, mas não pretende aumentar o tamanho dessa carteira.
“Nosso conselho não está aprovando o aumento da exposição em renda variável devido à alta volatilidade do mercado”, revela Santos. Por isso, a saída para a diversificação passa por aplicações em fundos imobiliários e outras modalidades como Fundos de Investimento em Direitos Creditórios (FIDCs) e fundos multimercados.
Fundações – Os fundos de pensão também estão olhando com atenção para os fundos imobiliários. A Previ-Ericsson, por exemplo, colocou um limite de 10%, que coincide com o máximo permitido pela Resolução 3.792 CMN, para aplicações em FIIs em sua política de investimentos para 2010. “Acredito que não vamos chegar ao limite, mas podemos fechar o ano com até 5% de nosso patrimônio em fundos imobiliários”, prevê Bruno Vieira Ribeiro, analista financeiro da Previ-Ericsson. Ele acredita que o setor imobiliário apresenta boas oportunidades de investimento, mas que no caso do fundo de pensão, existe a preferência pela aplicação em fundos imobiliários ao invés da participação direta. “A liquidez de um fundo imobiliário é maior que a de um imóvel, além do que a administração direta é mais complicada para um fundo como o nosso, que não possui estrutura e pessoal para isso”, diz Ribeiro.
Outra fundação que está prestando atenção aos fundos imobiliários é a PreviBayer. “Queremos investir em fundo imobiliário, mas as opções do mercado ainda são restritas”, afirma Lucas Ferraz Nóbrega, analista financeiro da PreviBayer. Ele se queixa que a maioria dos FIIs oferecidos ainda está limitada a um único empreendimento. “Não é como nos Estados Unidos, onde os fundos imobiliários estão atrelados a vários empreendimentos, o que garante a redução do risco”, coloca. Outro ponto que ainda dificulta a entrada nos FIIs são as taxas de administração que, em alguns casos, compensam e acabam corroendo a rentabilidade da aplicação. De qualquer forma, o analista diz que o mercado imobiliário apresenta boas perspectivas de rentabilidade e desempenho e que o surgimento de novas alternativas, como o fundo de fundos imobiliários, abre uma perspectiva interessante para as fundações.