Edição 298
O Grupo Rio Quente, que controla um dos maiores complexos de turismo brasileiro localizado no município goiano de Rio Quente, comprou por R$ 140 milhões o empreendimento hoteleiro Costa do Sauípe da Previ. Localizado no litoral baiano à uma distância de 76 quilômetros da cidade de Salvador (BA), Sauipe foi inaugurado no ano 2000 e há anos apresenta prejuízos para a Previ, que em vão vinha tentando repassá-lo a algum operador do ramo.
Projetado pelo grupo Odebrecht, Sauipe recebeu aportes da Previ que passou a deter 100% do empreendimento. Nunca se divulgou exatamente quanto foi investido na obra, mas analistas apontam que o custo foi superior ao valor de mercado da obra, que tem 1.564 apartamentos distribuídos em cinco resorts numa área de 170 hectares do litoral baiano. Os resorts eram operados por três operadoras: a americana Marriott, que assumiu dois hotéis com as bandeiras Marriott e Renaissance; a Accor, com outros dois da marca Sofitel, e a jamaicana SuperClubs. Em 2007, uma empresa criada pelo próprio complexo hoteleiro, a Sauipe SA, assumiu as operações.
Segundo um relatório feito à época pela Angra Partners, foram dois os principais problemas de Sauipe: de um lado a entrega das operações a três bandeiras diferentes, que acabavam competindo entre si pelo mesmo cliente, ampliando gastos e oferecendo descontos em busca da preferência do cliente mas inviabilizando o retorno para o investidor. Esse problema foi resolvido quando a Sauipe SA, na época com o nome de Sauipe Hotéis & Resort (SHR), assumiu as operações dos hotéis. O segundo problema foi a construção da obra em uma tacada só, ao invés de construir por partes que faria com que a rentabilidade de uma operação sustentansse o investimento das etapas seguintes do empreendimento.
Com esse histórico, Sauipe manteve-se como um elefante branco no portfólio de investimentos imobiliários da Previ, acumulando anos seguidos de prejuízos. Nos primeiros nove meses de 2017, para uma receita operacional de 150 milhões o empreendimento acumulava prejuízos de R$ 22 milhões. Na mesma época, a dívida da operação era de R$ 9,6 milhões, segundo o balanço da empresa.
A operação de venda foi coordenada pela consultoria JLL, que montou uma disputa com vinte competidores. A oferta do Grupo Rio Quente foi a melhor e foi aceita pela fundação dos funcionários do Banco do Brasil. A negociação foi finalizada e encaminhada ao Cade, o órgão que analisa transações desse tipo para evitar monopólios e prejuízos à concorrência. E a preocupação tem fundamento: juntas, as duas operações passam a representar o maior complexo hoteleiro de lazer do Brasil, com 2.700 apartamentos, 4 mil funcionários e 1,9 milhão de visitantes por ano. “É mais ou menos como a fusão da Brahma e da Antarctica, que criou a Ambev”, diz o presidente do Grupo Rio Quente, Francisco Costa Neto.
Estratégia – O Rio Quente deve assumir as operações assim que o Cade se manifestar, o que deve acontecer no primeiro trimestre de 2018. Segundo Neto, a estratégia de negócios é explorar a sinergia entre os dois grupos para levar Sauipe ao lucro, além de adotar no complexo baiano algumas fórmulas que se provaram de sucesso no complexo goiano. Hoje Sauípe fatura basicamente com sua hotelaria, sem receitas do parque aquático e com uma receita apenas marginal de time-share. A idéia é mudar isso, adotando o modelo do Rio Quente, que tem receitas significativas provenientes dessas três áreas, hotelaria, parque aquático e time-share. Isso, junto com as sinergias naturais da fusão de duas grandes operações, devem colocar Sauipe no lucro. “Para uma receita projetada de R$ 678 milhões em 2018, esperamos já a contribuição de um pequeno lucro da Costa do Sauípe”, diz Neto.
Para montar a operação de compra de Sauipe o Rio Quente contou com a assessoria da Cypress, na estrutura financeira, e da Mapie, na área de hospitality. A diretora da Mapie, Carolina Sass de Haro, acredita que a operação tem muitas sinergias, dando ao cliente fidelizado do Rio Quente que mora no interior uma alternativa de lazer no litoral, e dando ao cliente de Sauipe do litoral uma alternativa de lazer no interior. “São operações complementares”, diz.
Ela destaca que o turismo de lazer no Brasil voltou a crescer em 2017, sendo o primeiro ano da crise que os resultados são superiores ao ano anterior. “Os resultados de 2014 foram piores do que 2013, os de 2015 foram piores que 2014 e os de 2016 foram piores do que 2015, mas no acumulado de 2017 os resultados são ligeiramente superiores a 2016”, diz. “A curva inverteu”.
Ainda de acordo com Carolina, o complexo Rio Quente Sauipe vai se configurar como o 17º rede hoteleira do País, com 2.700 apartamentos. A rede hoteleira do Brasil conta com 537 mil apartamentos.