Edição 110
Graças a uma nova estratégia de investimentos implantada em 1995, a Valia tem conseguido promover um rejuvenescimento de sua carteira de imóveis. A idade média dos empreendimentos em carteira caiu de 15 a 20 anos para entre 7 e 8 anos nesse período. A rentabilidade também foi beneficiada com o novo modelo de investimentos, que priorizou a venda de imóveis antigos, mal localizados e com baixo retorno, e a aquisição de empreendimentos modernos, bem localizados e mais rentáveis: com isso, saltou da média de 9%, entre 1995 e 1997, para 19%, entre 1998 e 2001.
Conduzida pela gerente de investimentos imobiliários, Carla Meireles, a estratégia da área iniciou com um processo de “limpeza” da carteira antiga e concentração do foco em São Paulo e Rio de Janeiro. Consistiu basicamente em vender imóveis antigos e utilizar parte dos recursos para a aquisição de novos empreendimentos ou, ainda, se desfazer de imóveis sem perspectiva de melhora da lucratividade mesmo sem condicionar o uso dos recursos na compra de outro empreendimento.
Nestes casos, o objetivo era apenas se desfazer de “micos” na carteira. Foi o caso da venda de um prédio em Belém (PA), localizado fora do centro financeiro da cidade, e do antigo prédio-sede da Valia, no Centro do RJ, vendido em 1996. Outro “mico” vendido foi um imóvel localizado em Governador Valadares (MG), com idade superior a 30 anos e de baixa rentabilidade.
Em fevereiro deste ano a Valia comprou 35% do American Business Park, do grupo Rossi, na Marginal Pinheiros (SP), composto por seis prédios comerciais, centro de convenções, restaurante e academia de ginástica. Para pagar parte (20%) dele, a fundação desfez-se de um dos andares que possuía no Teleporto, no centro do Rio.
Também planeja aumentar participações com outros fundos de pensão em empreendimentos onde possa ser formado um “quórum qualificado”, mantendo gestão ativa no negócio. Ao lado da Previ (64%), Previrb (13%), e Infraprev (13%), a Valia detém 10%, desde 1996, no Projeto Mourisco, na Praia de Botafogo (RJ). Como as quatro fundações detêm 100% do empreendimento, são responsáveis pela definição da estratégia de investimentos junto com os administradores. Para formar o quórum qualificado, que dá direito a interferir na gestão, é preciso ter 67% do empreendimento. No American Business Park, a Valia também mantém gestão ativa, junto com a Previ, detentora de 37% do imóvel. Possui, ainda, participações nos shoppings D&D (SP); no Galeria (Campinas-SP) e no Del Rey (MG).
Segundo Carla Meireles, os três primeiros anos da sua gestão, de 1994 a 1997, foram dedicados à venda de ativos. As primeiras aquisições foram feitas em 1995: Candelária Corporate, seguida do Projeto Mourisco (1996) e, mais recentemente, o American Business Park (SP). Nos últimos dois anos, prioriza-se a redução dos custos de administração dos imóveis. Para isso, a área pilotou um estudo minucioso dos custos de administração de shopping centers por todo o País. Como fruto do trabalho, conseguiu mudar o conceito de cobrança – antes feito por percentual de despesas sobre os serviços de limpeza e segurança, entre outros – para a adoção de taxa única.
“A cobrança por percentual de despesas era um contra-senso, uma vez que quanto maior as despesas maior o lucro da empresa administradora e maior o nosso prejuízo”, explica. Os custos foram reduzidos quase à metade. Também caíram as taxas de administração do condomínio civil, que coordena a cobrança de aluguéis e controla inadimplência. As taxas pagas caíram de 8%/10% para algo em torno de 5%.
Os planos agora incluem investimentos em aplicações imobiliárias de maior liquidez, saindo de ativos imobilizados e aumentando a participação em fundos imobiliários e Certificados de Recebíveis Imobiliários (CRIs). Hoje, a Valia participa junto com a Previ e a Petros, com 12% em apenas um fundo imobiliário: o projeto Panamby (SP). A Valia ainda não possui investimentos em CRIs, que pela Resolução 2829 são enquadrados no segmento de renda fixa. Outra meta é manter para o próximo ano os atuais 8% do patrimônio em imóveis nos planos de benefício definido e mais 5% no de contribuição definida.