Edição 259
O mercado de investimentos imobiliários, apesar de bastante debatido, principalmente por conta de uma suposta bolha, em função dos altos preços dos imóveis de algumas regiões do país, ainda representa uma parcela tímida dentro das carteiras das entidades fechadas de previdência complementar. E para aquelas fundações que avaliam uma possível entrada nesse segmento, o momento oferece oportunidades, mas que precisam ser bem estudadas, uma vez que há também riscos importantes que não podem ser ignorados, segundo especialistas que estiveram presentes no 1º Fórum de Investimentos Imobiliários, promovido pela Investidor Institucional em São Paulo.
“Vamos ver uma vacância maior nos próximos meses, mas isso é completamente natural, como já vimos em ciclos anteriores”, afirma Edson Ferrari, diretor de investimentos da CB Richard Ellis. “Existe uma perspectiva de redução de novos empreendimentos, e vemos os valores caindo por conta de uma maior entrega do novo estoque”, alerta o especialista. Hoje a taxa de vacância está em 10,3%, em ritmo crescente, mas ainda abaixo da média histórica de 11,1%.
De acordo com o diretor da CB Richard Ellis, a principal característica para se identificar uma bolha é um descolamento considerável de valor dos ativos daquele praticado pelo mercado. “Um dos indicadores que não existe bolha é o LTV (loan to value) médio. No Brasil, o LTV é de 64%, considerado alto se comparado a outros países. O restante (36%) é pago em cash – funciona como uma salvaguarda para os investidores. Se o LTV é mais baixo – empreendedores e incorporadores apresentam maior risco de abandonar o empreendimento”, pontua.
Além disso, Ferrai lembra também que, no Brasil, o crédito imobiliário representa cerca de 7% do PIB. Em comparação com os Estados Unidos, por exemplo, lá esse percentual chegou a 130% do PIB. No Brasil, diz o especialista, é possível aumentar sem grandes problemas para 15% a 20%.
Residencial – Em relação ao mercado imobiliário residencial, Reinaldo Holanda de Lacerda, superintendente de produtos da Votorantim Asset Management, ressalta que esse é um segmento que não se mostra tão favorável à entrada dos institucionais. O problema é a dificuldade de retirada do inquilino, que pode levar alguns anos.
“Existe uma grande oportunidade gerado pelo bônus demográfico e pelo desemprego baixo. Esse ciclo vai continuar beneficiando o mercado residencial, e os investidores têm recursos para alocar, mas hoje tem a barreira da lei do inquilinato. O mercado deveria trabalhar nessa direção [para modificar a lei], porque o mercado residencial de renda pode proporcionar boas oportunidades de investimento”, pondera Lacerda.
Quanto ao segmento corporativo, em que a atuação das fundações e RPPS é mais comum, o superintendente da Votorantim pontua que a principal baliza do nicho é a oscilação do PIB brasileiro, que não vive nos últimos meses seu melhor momento. “Se tivéssemos um PIB crescendo com mais força, com certeza haveria uma demanda muito maior pelo imóvel corporativo”, fala o especialista.
Durante o seminário Lacerda também falou sobre as oportunidades do mercado imobiliário de varejo, como a participação em shopping centers. Para ele, os institucionais que forem em busca de negócios nesse rincão devem sair dos grandes centros. O investidor deve buscar negócios relativamente menores, mas com rentabilidades atrativas.
“Os grandes shoppings estão nas mãos das grandes operadoras que em sua maioria são empresas de capital aberto e demandam poucos recursos de poucos investidores. As melhores oportunidade estão nas incorporadoras menores, que atuam em shoppings de até 25 mil metros quadrados, fora dos grandes centros, com a aposta no crescimento de renda das classes C, D e E”, diz.
EUA – Alvaro Augusto Vidigal, sócio do Banco Paulista e da Riviera Investimentos, comentou sobre as possibilidades de investimento imobiliário nos Estados Unidos, em um fundo multimercado, adaptado à Resolução 3792. Alguns poucos meses após o boom da crise imobiliária americana, Vidigal iniciou a prospecção de imóveis nos EUA que estavam com os preços muito deprimidos, para uma possível venda futura via financiamento.
A atuação se concentrou principalmente na região da Flórida. Ele lembra que os bancos rapidamente retomaram imóveis de valor relativamente menor, como garantia pela falta de pagamento, e, com o intuito de se desfazer daquele ativo, as instituições financeiras acabaram reduzindo ainda mais o valor dos imóveis, num processo que gerou uma dinâmica favorável para o mercado imobiliário americano.
O fundo tem como foco imóveis que são negociados a valores abaixo de seu valor de construção. “Compramos casas por R$ 50 mil que já valeram R$ 200 mil, e que custaram R$ 120 mil para construir”. A aplicação no produto acontece em reais, e ele é totalmente hedgeado, ou seja, o investidor não corre o risco da variação cambial ao investir no fundo.
Baixa participação – Aguinaldo Lester Landi, coordenador-geral de monitoramento de investimentos da Previc, chamou a atenção para a baixa aderência dos investidores institucionais aos negócios imobiliários. “Os produtos ainda não foram corretamente explorados, há muito espaço para crescer”. Landi diz que a Resolução 3792 procurou privilegiar oportunidades de investimento em imóveis via ativos financeiros, mas, aparentemente, as fundações ainda preferem aplicar em imóveis diretamente.
Dos R$ 644 bilhões que os fundos de pensão têm em carteira, diz o coordenador, 4,79% estão em fundos estruturados, sendo que, dentro desse montante, somente 8,48% estão aplicados em FIIs. Os FIPs prevalecem, com 74,05%. Já as aplicações diretas em imóveis, do total de R$ 644 bilhões, ficam com 4,4%. Mesmo assim, o investimento direto em imóveis, que pode chegar a até 8% da carteira das entidades, ainda representa apenas pouco mais da metade do permitido pela legislação.
CRI x FII – Regis Dall’Agnese, sócio da RB Capital, falou sobre a evolução recente do mercado de capitais como provedor de funding ao setor imobiliário. O volume anual de negociação de FIIs, nota o especialista, crescem em média 123% ao ano, desde 2008, e só de 2012 para 2013 os negócios desse mercado saltaram de R$ 3,5 bilhões para R$ 7,8 bilhões, de acordo com a BM&FBovespa. “Em 2012 tivemos o fundo BB Progressivo que deu uma liquidez muito maior a esse mercado. Hoje observamos um mercado mais maduro em nível de liquidez, que ainda não é adequada, mas já muda bastante o cenário que tínhamos até pouco tempo atrás”.
O sócio da RB Capital aponta ainda como uma das apostas desse mercado são os CRIs, principalmente devido à sua isenção tributária, em um nicho que já ultrapassou a casa dos R$ 65 bilhões. Os CRIs, inclusive, apresentam uma dinâmica inversa ao dos FIIs, ou seja, quando um sobe na preferência dos investidores, o outro cai. Em 2013, por exemplo, os CRIs movimentaram R$ 17,1 bilhões, enquanto os FIIs giraram R$ 10,7 bilhões, segundo os números da CVM. Em 2012, os CRIs tiveram movimentação da ordem de R$ 10,6 bilhões, e os FIIs, de R$ 14 bilhões. “O comportamento entre CRIs e FIIs pode sugerir que investidores enxergam o FII de alguma forma como um substituto do CRI”, diz o especialista.
Responsabilidade – Já Matheus Corredato Rossi, sócio do Bocater, Camargo, Costa e Silva Advogados, discorreu a respeito da responsabilidade dos dirigentes das entidades de previdência sobre os produtos financeiros imobiliários quando são terceirizados. De acordo com o guia da Previc, nota Rossi, a contratação de serviços especializados, por mais que fiquem a cargo dos profissionais dos fundos de pensão, não exime os conselheiros e dirigentes de responsabilidades e eles atribuídas pela legislação em vigor. “Os membros do conselho e da diretoria devem buscar uma participação em todas as etapas do processo de investimento”, diz o especialista.
O sócio do escritório de advocacia cita ainda, no caso da compra de um CRI, a orientação da Previc para que a entidade não olhe apenas para o rating atribuído ao ativo no momento de decisão de compra. A entidade, pondera o especialista, com base na Previc, deve ter procedimentos de verificação dos lastros incluídos em operações estruturadas antes de sua compra e um acompanhamento do mesmo durante a vigência do instrumento.