Edição 131
O sucesso obtido pela construtora Walter Torre no primeiro leilão de Certificado de Recebíveis Imobiliários (CRI) junto a investidores institucionais, em setembro do ano passado, animou-a a ampliar a oferta desse produto. A Walter Torres colocou no início de fevereiro novos R$ 45 milhões, divididos em 150 CRI com valor de face de R$ 300 mil cada, junto a fundos de pensão e assets.
Os novos papéis vão pagar IGP-M mais 12,5% ao ano, mesma taxa paga na emissão do ano passado, lastreada em contrato de locação do Parque Industrial de Curitiba, que abriga os fornecedores da Volkswagen/Audi. Os novos papéis estão sendo lastreados na locação de um depósito em São Bernardo do Campo, alugado para a Nestlé pelo prazo de 12 anos e meio.
O depósito, que já pertencia anteriormente à Nestlé, sofreu um incêndio no final de 2001 e foi comprado pela Walter Torre, que o recontruiu para alugar à ex-dona. A recontrução do depósito, adapatado às exigências do inquilino, levou 180 dias, tendo sido entregue à Nestlé recentemente. A coordenação do lançamento dos CRI ficou a cargo do Banco Santander, pelo sistema book-building.
De acordo com o superintendente corporativo de finanças da Walter Torre, Luiz Antonio Ferraz Jr., a colocação dos papéis foi muito rápida. Entre o lançamento do book-building, ocorrido no dia 27 de janeiro, e sua liquidação, ocorrida em 5 de fevereiro, passaram-se apenas 9 dias. “A demanda por esse tipo de produto está aquecida”, diz Ferraz Jr. “As fundações estão buscando títulos longos, com indexação a IGP-M, para casar com seus passivos corrigidos por esse índice”.
A Nestlé já é um parceiro antigo da Walter Torre. A construtora já construiu um armazém na cidade paulista de Cordeirópolis, com 65 metros quadrados, que foi alugado à multinacional suíça em julho de 2000. Para esse empreendimento não foi feita nenhuma operação de securitização. Depois, já construiu e alugou dois armazéns no México, nas cidades de Toluco e Lagos de Moreno, com respectivamente 45 mil e 38 mil metros quadrados. Esses dois armazéns mexicanos terão um processo de securitização neste ano, o que será feito através da Bolsa do México, com a coordenação do Santander mexicano.
Próximas operações – Outra operação de securitização de recebíveis imobiliários da Walter Torre deve acontecer nas próximas semanas, lastreada na locação de um armazém localizado no Recife para a empresa Cezar, uma prestadora de serviços para a Unilever. A operação, que deve ser realizada em duas etapas, prevê a colocação de R$ 15 milhões em CRI agora e mais R$ 12 milhões em 60 dias, segundo Ferraz Jr. A primeira etapa da obra, de 29 mil metros quadrados, fica pronta no final de maio e a segunda, que elevará o total para 45 mil metros quadrados, deverá ficar pronta cerca de dois meses depois.
Os CRI do armazém locado para a Cezar, além de terem a classificação de rating A das empresas Atlantic Rating e Lopes Filho, terão também a garantia da fiança da Unilever para o inquilino. O contrato será de 10 anos e o aluguel anual, uma inovação nesse tipo de contrato. A previsão é que o papel pague IGP-M mais 11% a 12% ao ano, com resgate anual a partir de julho de 2004. A emissão e distribuição ficarão a cargo da Rio Bravo, empresa especializada nesse tipo de operação.
A Walter Torre também está preparando para maio ou junho o lançamento de CRI lastreado na locação da nova sede da Telesp Celular, que já se encontra 75% construída. O prédio, erguido pela Walter Torre, será alugado à Telesp Celular pelo prazo de 12 anos e meio. A securitização deverá ser no valor de R$ 120 milhões, pagando IGP-M mais 11% a 12%.
De acordo com Ferraz Jr. os estudos de ALM das fundações estão levando-as a demandar mais papéis de longo prazo indexados a IGP-M. “O CRI é, na verdade, um papel corporate com lastro imobiliário”, justifica.