Edição 147
Os fundos de pensão estão recorrendo cada vez mais à ajuda de especialistas para desovarem seus ativos imobiliários, que na maioria das vezes têm apresentado um retorno abaixo da média dos outros investimentos. Em conseqüência, as consultorias nessa área estão com trabalho dobrado e já desenvolveram ferramentas – que incluem parcerias e engenhosos softwares – para auxiliar nas decisões de desmobilização das carteiras.
A Sabesprev, por exemplo, contratou a empresa Consult, especializada em gestão patrimonial, para buscar saídas para diminuir sua exposição neste segmento. Não que os investimentos do fundo neste setor sejam elevados, ao contrário. Apenas 6,8% do patrimônio de R$ 632 milhões da fundação estão aplicados em tijolo e concreto – um porcentual bem abaixo do exigido pela Resolução 3.121, do Conselho Monetário Nacional (CMN). Pela lei, até 2005, as entidades devem ter 14% de seu patrimônio em imóveis, 11% entre 2006 e 2008, e chegar a 8% a partir de 2009.
Segundo o presidente da Sabesprev, José Sylvio Xavier, a idéia é zerar a carteira de imóveis, hoje concentrada em escritórios, participações em shoppings e um hotel sob embargo localizado na cidade litorânea do Guarujá (SP). A Consult recomendou a venda dos imóveis e, no caso do hotel, a troca do empreendimento, junto ao incorporador, por outro com mais liquidez. “Vamos nos desfazer deste tipo de ativo aos poucos, sem causar prejuízos ao fundo”, diz Xavier. O destino do dinheiro é certo: Notas do Tesouro Nacional – Série C (NTN-C), com vencimento ‘travado’ com pagamento de benefícios. “Não há outro mercado mais atraente”, explica o dirigente.
Complexidade – A contratação de consultorias que auxiliam na otimização da carteira de imóveis é justificada pela complexidade do setor. Termos como índices de ocupação, inquilinos ‘triple A’, tipos de construção e pontos de localização fazem parte do dia a dia desse segmento, com os quais nem sempre os gestores têm familiaridade. A GlobalInvest, por exemplo, acaba de criar uma unidade para assessorar investidores nessa área e garante que já fechou contrato com duas fundações, as quais prefere não nominar.
Para o diretor da GlobalInvest, Fernando Pinto Ferreira, a demanda por soluções imobiliárias não só se intensificou como se sofisticou. Para oferecer este serviço, a GlobalInvest fechou parceria com uma empresa especializada em análise do segmento imobiliário e que ficará encarregada de toda a parte técnica dos projetos.
No caso da Consult, uma empresa de assessoria na área que está no mercado há mais de uma década, o volume de trabalho tem aumentando bastante nos últimos tempos. De acordo com o diretor da empresa, Pedro Mascarenhas, a Consult desenvolveu um software que auxilia a gestão da carteira de imóveis, desde o inventário documental, passando pelo inventário físico, diagnóstico de regularidade, diagnóstico de mercado e contratos vinculados para, finalmente, chegar ao equilíbrio econômico.
Para Mascarenhas, a desmobilização depende do perfil de cada fundo, não há fórmula universal. O leilão, assim como há alguns anos ocorre no setor bancário – quando uma agência é arrematada já com contrato de aluguel garantido pela própria instituição financeira –, foi uma das soluções propostas pela sua empresa para adequar as carteiras de imóveis de algumas fundações.
No entanto, os baixos volumes e os extensos trâmites burocráticos das entidades inviabilizaram o projeto. “É preciso reunir um patrimônio entre R$ 50 milhões e R$ 60 milhões. Quando alcançávamos este valor, os fundos de pensão envolvidos estavam em fases distintas de aprovação do negócio”, conta Mascarenhas. “Uma alternativa que ainda não foi explorada é a venda de cotas de participação em shopping centers. Acredito que a procura seria excelente, pois as fundações possuem participação nos melhores centros de compra do País”.
Em casa – A Fundação Philips de Seguridade Social (PSS) encontrou em casa, sem ajuda externa, a solução para a sua carteira imobiliária. Para fugir do que seria uma realização de prejuízo, a entidade propôs à SPC um novo prazo para a adequação de sua carteira de imóveis. Hoje, 20% do seu patrimônio de R$ 1,2 bilhão está concentrado em oito investimentos imobiliários – todos considerados rentáveis, mas atualmente sem liquidez. Pelo projeto, já aprovado pelos órgãos da Previdência, a PSS deverá fechar 2008 com 9% em imóveis, sem reduções intermediárias.
Para Antonio Rego Filho, conselheiro da PSS, fazer qualquer desmobilização antes deste prazo seria perder dinheiro. Com administração própria, os imóveis da entidade têm hoje 100% de ocupação e estão localizados em regiões valorizadas, mas não seriam vendidos pelo valor que realmente têm. “Em cinco anos, que é o prazo que temos, acredito que o cenário econômico estará estabilizado. Então, iremos a mercado”, diz Rego Filho. Emblemático por ter investido, no passado, em setores pouco ortodoxos como parques temáticos e hospitais – ambas as posições já desfeitas –, o PSS está hoje concentrado apenas em imóveis comerciais, todos com certificados atribuídos por empresas de rating imobiliário e inquilinos considerados ‘triple A’, ou seja, sem problemas de inadimplência.