Edição 118
O segmento de créditos imobiliários programou para junho a entrada de mais duas empresas no mercado. A primeira é a GMAC Residencial Funding Corporate (RFC), braço financeiro do grupo GM, especializado em recebíveis de imóveis residenciais. A segunda é a Brazilian Capital, da Ourinvest em associação com o fundo de pensão canadense Caisse de Dépôt, que além de gerir recursos vai também buscar parcerias em novos empreendimentos. Um ponto em comum desses dois novos dois negócios é que ambos têm participação de capital estrangeiro. A GMAC RFC norte-americana, controladora da empresa brasileira, é a maior securitizadora daquele país.
Para completar, chegam também ao mercado quatro novos fundos imobiliários da Brazilian Mortgages, que é outra empresa da Ourinvest em parceria com o executivo Fábio Nogueira. Hoje já são quatro fundos, incluindo o pioneiro Pátio Higienópolis (no centro da capital paulista), lançado no final de 1999. Segundo o diretor da Brazilian Mortgages, Fábio Nogueira, serão lançados hotel e shopping center no Rio de Janeiro; em Brasília haverá um edifício comercial e um centro de convenções, e ainda deverão ser comercializadas cotas de um shopping center em Curitiba ou Belo Horizonte. Para o executivo, o que torna esses investimentos um bom negócio é que “existe uma perspectiva da queda de juro”, o que abre caminho para aplicações de longo prazo.
Prova de que o mercado de investimentos imobiliários está mais atraente é que o grupo norte-americano Tishman Speyer-Método, que finaliza a venda de cotas do fundo imobiliário Torre Norte (empreendimento comercial na Marginal do Rio Pinheiros, em São Paulo), no valor de R$ 64 milhões, já se lançou em duas outras obras. Uma é o edifício comercial Rochaverá, em São Paulo, e outro na Avenida Chile, no Rio. “O mercado de fundos imobiliários hoje tem estoque de R$ 2 bilhões, mas é ainda muito discreto se for comparado com o americano”, diz o diretor-superintendente da Consultoria de investimentos imobiliários Seasons, Pedro Mascarenhas Focas.
Em relação ao mercado de securitização de carteiras imobiliárias no país, ninguém arrisca uma cifra. Isso porque o setor tem ficado limitado a operações de baixo valor ou feitas sob medida para um comprador. Só para comparar, nos Estados Unidos esse nicho representa US$ 4,5 trilhões.
Entraves – A criação da Brazilian Capital não é o primeiro investimento do fundo de pensão canadense Caisse de Dépôt no Brasil. Um investimento anterior ocorreu num fundo imobiliário residencial em Brasília. Para o gerente-geral da GMAC Residencial Financial Corporate (RFC), Marcos Dainese, o crescimento da securitização, que seria o nicho mais interessante para fundações, esbarra na CPMF. “A CPMF atua em cascata e os investidores ainda preferem investir em bens em vez de terem ativos lastreados em imóveis”, afirma. Outra dificuldade é o custo de registro das operações na Comissão de Valores Mobiliários (CVM) e o valor da emissão, que tem de ser superior a US$ 10 milhões. No entanto, o fundo imobiliário pode ser um aliado das fundações na busca de liquidez, na opinião de Nogueira, da Brazilian Mortgages.
Aposta no setor residencial
A GMAC RFC, que escolheu como endereço uma das regiões comerciais mais caras de São Paulo, a Avenida Faria Lima, vai apostar sua fichas basicamente no segmento residencial. Além de o Brasil possuir um déficit habitacional de 6 a 9 milhões de unidades, esse segmento exige investimentos menores e tem maior pulverização. Os três primeiros projetos deverão ser feitos em São Paulo. A idéia é fazer emissões de recebíveis entre US$ 50 e 100 milhões por ano, a partir de 2004, focando fundos de pensão e bancos que tenham fundos lastreados em IGP-M como clientes-alvo.