Edição 47
Os limites impostos pela Receita Federal, no final do ano passado, à
aquisição de cotas dos fundos imobiliários estão levando investidores
estrangeiros a deixar esse tipo de empreendimento, ou a adiar seu
ingresso neles
Os limites impostos pela Receita Federal, no final do ano passado, à
aquisição de cotas dos fundos imobiliários estão levando investidores
estrangeiros a deixar esse tipo de empreendimento, ou a adiar seu
ingresso neles. A Receita estabeleceu um limite máximo de 5% de cotas
por participante, considerado pequeno pelos grandes fundos de
investimento estrangeiros.
Com o novo limite, a Mercúrio DTVM (Distribuidora de Títulos e Valores
Mobiliários) já teve que liquidar três fundos imobiliários no país, no valor
de R$ 85 milhões, em virtude da saída de grandes cotistas estrangeiros. A
Mercúrio DTVM é uma das maiores administradoras de fundos imobiliários
do país, com 18 fundos em funcionamento, representando R$ 400
milhões.
“O limite de 5% é considerado muito pequeno para o interesse de
investidores estrangeiros”, observa Leônidas Zelmanovitz, diretor da
corretora. De acordo com ele, o fundo que não se enquadrar nas novas
regras terá que pagar imposto de aproximadamente 35% sobre o
resultado, o mesmo vigente por uma empresa comum. “A tributação torna
o instrumento desinteressante, sob o ponto de vista de lucro, para os
cotistas”, analisa.
A nova regra também proíbe a participação de incorporadores nas
operações, além de determinar que cada fundo imobiliário deve manter
participação mínima de 25 investidores. A medida, que visa evitar a
formação de fundos imobiliários com propósitos fiscais (fundos compostos
com o objetivo de não pagar impostos), foi determinada pela lei 9532 de
1997, criada depois da crise asiática, e que começa a vigorar em 30 de
dezembro deste ano. A isenção fiscal era a grande vantagem dos fundos
imobiliários, instrumento utilizado para a captação de recursos para a
construção.
Os três fundos extintos da Mercúrio são os seguintes: o fundo imobiliário
Park Paulista (aporte de R$ 60 milhões para a aquisição de imóveis
comerciais); o fundo Ômega (aporte de R$ 2 milhões para a aquisição de
loteamentos) e o fundo Goldfarb (aporte de R$ 23 milhões para a
construção de edifícios residenciais). “O procedimento adotado para a
liquidação das operações é o resgate de recursos dos fundos para divisão
do patrimônio captado pelo instrumento entre os participantes. É provável
que os cotistas tenham lucros menores, já que é uma liquidação forçada e
induzida”, analisou Zelmanovitz.
Novos – Os limites da receita federal não impediram, entretanto, o
lançamento de novos fundos imobiliários pela administradora. Ao longo
deste ano, a Mercúrio criou fundos como o Superquadra Norte (aporte de
R$ 50 milhões para a construção de um complexo residencial) e o fundo
imobiliário Loginvest (aporte de R$ 26 milhões para a construção de
instalações industriais para logística). “São fundos com grandes aportes,
fator que facilita a pulverização entre os investidores”, analisou o diretor
da Mercúrio.
A Brazil Realty, joint venture entre a construtora brasileira Cyrela e o grupo
argentino Irsa, Inversiones e Participaciones, também conta com grande
número de fundos imobiliários. Segundo Daniel Citron, diretor de relações
com o mercado da Brazil Realty, muitos aportes de investidores
estrangeiros foram adiados, devido ao impacto das restrições dos fundos
imobiliários. “Estávamos negociando a participação de bancos norte-
americanos em alguns fundos, para novos projetos, mas as negociações
cessaram devido às novas regras. Eles estavam interessado em entrar nos
projetos, via fundos imobiliários, porque o instrumento é muito utilizado
no exterior”, observou.
Aguardando – A Brazil Realty montou um total de sete operações de
fundos imobiliários com base em shopping centers, prédio de escritórios,
entre outros projetos. A companhia conta com um total de três
investidores estrangeiros, em dois fundos imobiliários. “Ainda não
tomamos uma decisão em relação às operações, porque estamos
aguardando alterações na legislação”, explicou Citron. Ele, assim como
outros executivos da área imobiliária, esperam que o governo reveja esse
limite antes da data de entrada em vigor.
Administradoras como o Banco Schain Cury, que tem em carteira um total
de quatro fundos imobiliários, optou pela diluição das cotas entre
fundações e seus clientes para poder atender às exigências da receita.
Esta foi a forma encontrada pela instituição para se enquadrar. “Estamos
pulverizando as cotas para atender às normas e não precisar pagar o
imposto que será exigido para quem não estiver enquadrado”, afirmou
Francisco Fabrini Augustinis, diretor-adjunto do Banco Schain Cury.
O Banco Schain Cury administra fundos formados para investimentos em
shopping centers e escolas. São eles: fundo imobiliário Guararapes,
formado para a construção de um shopping center em Recife; fundo
imobiliário River Shopping; fundo imobiliário SC (criado para participação
no Ribeirão Preto Shopping Center) e o fundo imobiliário Geo Guararapes
(criado para a construção de uma escola em Recife).
Serpro pode pulverizar participação
A fundação Serpro, fundo de pensão do Serviço Federal de Processamento
de Dados, está estudando se mantém sua participação de 20% no fundo
imobiliário Terra Encantada, que fez um aporte de R$ 110 milhões para a
compra de 43% do parque temático situado no Rio de Janeiro. As
restrições impostas pelo enquadramento da lei 9532, que exige o número
mínimo de 25 investidores para a constituição de um fundo imobiliário,
além da baixa taxa de retorno (abaixo dos 15% previstos) que o parque
está oferecendo, são os motivos que estão levando a fundação a rever
sua posição de investidora no Terra Encantada.
“Teremos que pulverizar nossas cotas entre muitos investidores, para
estar de acordo com as regras da receita. Não definimos ainda se vamos
permanecer ou sair do fundo, mas estamos analisando a participação
direta no parque”, explica o gerente de investimentos imobiliários da
Serpro, Marcelo Fontes. Segundo ele, os 20% que a Serpro detém no
Terra Encantada equivalem a R$ 20 milhões.
Uma das explicações para a baixa rentabilidade do parque é a redução do
preço dos ingressos, de R$ 20 para R$ 14. “As promoções para os grupos
e o preço baixo dos ingressos estão influenciando a receita projetada,
apesar do índice de frequência ser considerado bom”, afirma Fontes.