Edição 4
A constatação de que as taxas de juros estão baixando e devem continuar
em queda nos próximos anos está levando os investidores institucionais a
iniciar busca urgente por aplicações financeiras que substituam as atuais
A constatação de que as taxas de juros estão baixando e devem continuar
em queda nos próximos anos está levando os investidores institucionais a
iniciar busca urgente por aplicações financeiras que substituam as atuais,
alongando prazos de forma a melhorar a rentabilidade de seus portfólios.
Com um olho nessa realidade e outro na carência habitacional no país,
decorrente da exaustão dos recursos da poupança e do FGTS, a
incorporadora Gafisa finalizou um projeto de dois edifícios residenciais em
São Paulo, cuja construção e venda serão financiadas integralmente por
debêntures securitizáveis.
No setor de educação, a Rede Geo, tradicional institução de ensino de
Fortaleza, também enxergou na emissão e securitização de debêntures a
forma ideal de financiar a construção de uma nova unidade, cuja geração
de caixa, através de matrículas e mensalidades, será a responsável pela
remuneração dos papéis. “São títulos mobiliários com lastro em
propriedade imobiliária”, resumiu o diretor da distribuidora Unitas, Ricardo
Penna.
A instituição está em vias de concluir a sua segunda securitização de
debêntures, através da qual pretende captar R$ 1,7 milhão. A operação
está sendo analisada pela Comissão de Valores Mobliários(CVM) e segue
os parâmetros da primeira colocação, realizada em janeiro e que levantou
R$ 5,6 milhões. Nessa primeira emissão, os papéis foram adquiridos
quase que integralmente pelo fundo de pensão dos funcionários do Banco
do Nordeste, a Capefi, com pequena participação da Faelce, caixa dos
funcionários da companhia elétrica local.
Conforme o contrato das debêntures, a Rede Geo se propõe a pagar 1,5%
do faturamento mensal ou 8% do faturamento da unidade – o que for
maior – aos proprietários do prédio a título de aluguel. O investimento
deverá retornar em quatro anos e a rentabilidade dos fundos será de, no
mínimo, 19%. A título de garantia, a Rede Geo se comprometeu a pagar
um mínimo de 1,5% do investimento ao mês, assegurando remuneração
de 19,6% ao ano.
Limites – Esses papéis atendem à necessidade dos fundos de pensão de
investir em renda fixa, escapando dos limites impostos pela Secretaria de
Previdência Complementar ao portfólio de imóveis das fundações.
A colocação de debêntures da Gafisa, estruturada pela Unitas e o Banco
Lloyds, divide-se em duas etapas. A primeira refere-se a uma emissão
privada, segundo a qual existe uma troca de terreno da Gafisa com
debêntures da constituída especialmente Gafisa SPE 1 SA. O terreno situa-
se no Alto da Lapa, bairro residencial paulistano, onde serão construídos
dois edifícios. Um deles terá 19 andares e 76 apartamentos, e o outro, 72
apartamentos em 18 andares.
A operação pública de debêntures ocorre em seguida, estando neste
momento sob a análise da Comissão de Valores Mobiliá-rios. Será
distribuída em dez séries trimestrais de cem títulos cada, completando mil
debêntures e totalizando captação de R$ 20,7 milhões. Os recursos
acompanharão o fluxo da construção e do financiamento dos
compradores, que se estende a seis anos e meio a partir do momento
zero, de lançamento. A entrada e as mensalidades pagas pelos
adquirentes do imóveis serão inseridas no fluxo de caixa e servirão não
só para financiar a construção como também para remunerar os
debenturistas, explicou o diretor do Lloyds, Fernando Cirino.
No que se refere às vendas, a Gafisa trabalhou com previsões
conservadoras, prevendo que alcancem a metade das unidades durante o
período de lançamento.
“O lançamento, previsto para novembro e dezembro, terá ampla
divulgação e será especialmente beneficiado pelo recebimento do 13º
salário”, lembrou Cirino. Nos 24 meses da construção, outros 30% deverão
ser comercializados, restando 20% para a venda após a entrega das
chaves, quando se fecha a equação de fluxo de caixa. A Gafisa contratará
a Lopes para a venda dos apartamentos, sendo que o pagamento das
comissões (5%) dos vendedores virá da entrada dos adquirentes, como é
praxe nos negócios imobiliários.
Segundo Cirino, os riscos com inadimplência caem pela perspectiva de que
50% do valor do imóvel estarão quitados no momento de habitar o
apartamento. Quanto ao cronograma de construção e entrega dos
imóveis, foi efetuado contrato de seguro que resguarda o direito de
compradores e debenturistas. O fluxo financeiro da SPE será administrado
por agente fiduciário e auditado por empresa especializada, a fim de
garantir ao investidor o cumprimento dos contratos. Seu retorno está
estimado em 16% ao ano, uma taxa pré-fixada que excede, nos dias de
hoje, os 13% pagos pelo CDI.