Edição 32
A indústria de fundos imobiliários está praticamente parada
A indústria de fundos imobiliários está praticamente parada. Segundo
dados da Abamec, de novembro do ano passado – quando o governo
modificou as regras desses fundos, aumentando sua carga tributária– até
a metade de março deste ano, nenhum produto novo requereu aprovação
da CVM.
Para João Alberto Bernacchio, presidente da Abamec de São Paulo, a
indústria vinha se desenvolvendo bem até novembro, com 105 emissões
em três anos, totalizando R$ 1,35 bilhão. Mas, com a ameaça do
aumento dos impostos, o segmento parou.
Agora, os gestores de fundos imobiliários têm até 31 de dezembro para
cumprir os novos requisitos da lei. Até essa data, eles precisarão
conseguir no mínimo 25 cotistas por fundo, para fazerem jus ao incentivo
fiscal de pagar apenas 10% de IR na distribuição dos lucros. Do contrário,
com um número abaixo de 25 cotistas, pagam IR como qualquer pessoa
jurídica, sem nenhum incentivo.
“Isso levaria a um aumento da carga tributária, com os gestores tendo
que fazer uma contabilidade própria para cada instrumento, como se
fosse uma empresa”. Além disso, nenhum cotista poderá ter mais de 5%
das cotas, com exceção das seguradoras e fundações, que pela legislação
podem ter uma participação maior.
Para as fundações, o fundo imobiliário é um instrumento atrativo. O
presidente da Fasbemge, do Bemge, se diz satisfeito com a participação
que tem no Minas Industrial, que construiu e alugou instalações industriais
e de suporte logístico para a Fiat, em Betim. “Está sendo um sucesso”, diz.
Entretanto, para algumas entidades, esses fundos têm alguns
inconvenientes que inibem apostas maiores por parte dos investidores. “O
fundo imobiliário é um tipo de investimento que vai merecer a atenção
das fundações, apesar de ser muito caro e complicado de se viabilizar.
Ainda não participamos, mas acreditamos nesse instrumento a longo
prazo”, diz o diretor financeiro da Prebeg, do Banco do Estado de Goiás,
João Batista Mascarenhas.
Para Bernacchio, o fundo imobiliário é um dos instrumentos mais simples
que o mercado tem. Os problemas que existem – como incluir ou não a
depreciação do valor do imóvel na distribuição dos lucros – se devem ao
fato de ser uma indústria muito nova. “A CVM já aprovou uma comissão
para revisar e normatizar os fundos imobiliários”, informa.
Quanto ao custo, ele também discorda de que sejam caros. “Em geral, os
fundos cobram de 3% a 5% ao ano, incluindo patrimônio e performance”.
Segundo Bernacchio, os fundos de ações podem estar cobrando algo
parecido, levando em consideração as taxas de performance.
De acordo com as estimativas do presidente da Abamec-SP, a
rentabilidade desses fundos tem variado entre 16% e 21% ao ano.
Segundo ele, a perspectiva para um futuro não muito distante é de que
cheguem a render entre 20% e 30% acima da renda fixa. “Num cenário de
estabilidade econômica, no qual a tendência é se ter juros baixos, a
tendência é que os fundos imobiliários tenham rendimentos superiores à
renda fixa. Pelo menos é isso o que mostra a experiência norte-
americana”, diz.
De acordo com dados da Nairet-Standard & Poors, na década de 90 a
rentabilidade dos fundos imobiliários nos EUA, mais conhecidos com
REITs, foi superior inclusive ao índice Standard & Poors 500 em quase
todos os anos, com exceção de 95 e 97. Nos Estados Unidos, os fundos
imobiliários apareceram no final da década de 80. Hoje, já têm um
patrimônio de R$ 139 bilhões.
Seu crescimento foi estimulado pelo incentivo fiscal, que é o que a
Abamec para os fundos nacionais. “Toda indústria nova precisa de um
tempo de maturação”, complementa.