Edição 32
Os escritórios de alto padrão, destinados às grandes empresas, estão
tendo um “boom”
Os escritórios de alto padrão, destinados às grandes empresas, estão
tendo um “boom”. A taxa de absorção foi recorde no ano passado, a
maior desde o Plano Real, e o volume de estoque novo no mercado foi de
181,1 mil metros quadrados em 1997, a maior oferta da década. De
acordo com Marcos Montandon, diretor comercial da Richard Ellis, empresa
de consultoria especialista no setor, os escritórios são um dos melhores
investimentos em mercado imobiliário, com boa rentabilidade e pouco
risco, e a tendência é crescimento e consolidação.
Atualmente, segundo pesquisa da Bolsa de Imóveis do Estado de São
Paulo, 67% dos escritórios de categoria AA (alto padrão) da cidade de São
Paulo são propriedade das fundações. Mas o perfil desse mercado deve
mudar em breve, afirma Montandon. Segundo ele, estão surgindo outros
tipos de investidores, com capital estrangeiro, decididos a competir com as
fundações na compra e no financiamento de escritórios. Até 1996, os
fundos de pensão estavam praticamente sozinhos nesse mercado, tanto
para comprar como para vender.
Os investidores estrangeiros estão chegando com disposição de aplicar
entre R$ 100 milhões e R$ 200 milhões. São vários grupos,
principalmente de investidores norte-americanos, formados por bancos,
seguradoras, financeiras e instituições também ligadas a fundos de
pensão. Segundo Montandon, eles já estão estabelecendo escritórios no
país e iniciaram pesquisas sobre o mercado nacional.
De qualquer maneira, mesmo antes da entrada desses investidores
estrangeiros, o perfil dos atuais investidores já mudou. Em 1991, 90% das
aquisições de escritórios em São Paulo foram feitas pelos fundos de
pensão. Em 1997, apenas 40% dos 120 mil metros quadrados negociados
envolveram as fundações. “Isso mostra a diversificação dos investidores”,
diz Montandon.
Segundo ele, a competição dos grupos estrangeiros será bastante
saudável para os fundos de pensão, inclusive porque com a entrada
desses novos investidores as fundações poderão reciclar os portfólios,
negociando a carteira ou parte dela. “Além disso, aprenderão a ter espírito
mais competitivo, sofisticando seus investimentos.”
Estrangeiros – Daniel Citron, diretor financeiro da Brasil Realty, confirma o
interesse de grupos estrangeiros no mercado nacional, especialmente em
escritórios. Ele afirma que a competição será grande porque os
investidores internacionais estão acostumados a negociar com
rentabilidade bem menor do que os grupos nacionais. “Aqui, o bom é
12%, enquanto que lá fora uma rentabilidade de 6% já é interessante.”
Atualmente, a Brasil Realty está com três novos projetos de escritórios, na
Faria Lima, Marginal Pinheiros e Juscelino Kubitschek. Para todos os três,
deverão ser constituídos fundos imobiliários voltados para investidores
institucionais. Dois estarão prontos em dois anos e um deles no final de
1999. São grandes escritórios – o menor tem laje de 600 metros
quadrados e os conjuntos maiores chegam a 1,6 mil metros quadrados.
Citron diz também que considera prédios para escritório o investimento de
maior rentabilidade do momento. Para ele, algumas áreas novas têm
despertado interesse dos investidores, como parques aquáticos, hospitais
e turismo, mas ainda não há como aferir se são um bom
negócio. “Preferimos entrar em um mercado com demanda e rentabilidade
claras e definidas, por isso apostamos em escritórios.”
O projeto do Shopping Itaquera, por exemplo, está adiado por tempo
indeterminado. Para Citron, o mercado de shoppings foi o mais afetado
pela crise, que influenciou muito as opções de compra e laser. Mas, por
outro lado, a expansão do Shopping ABC Plaza, segundo ele, está indo
bem, com muitas fundações interessadas.
De acordo com o levantamento da Bolsa de Imóveis, incluindo os projetos
e aqueles em fase de construção, há 39 prédios AA só na cidade de São
Paulo. Mesmo construidos em regiões diferentes, os valores para
comercialização são semelhantes: o preço para venda varia entre R$ 4 mil
a R$ 5 mil o metro quadrado de área útil construida e a locação fica em
torno de 0,8% a 1% ao mês em relação ao preço de venda.