Edição 216
Já faz três anos que as alocações dos fundos de pensão em imóveis vêm apresentando um desempenho mais satisfatório do que o registrado no início dos anos 2000. A afirmação pode ser comprovada pela evolução do Índice Brasileiro de Rentabilidade Imobiliária (Ibri), indicador elaborado pela Associação Brasileira de Entidades de Previdência Privada (Abrapp) em conjunto com a Fundação Getúlio Vargas (FGV). Segundo o levantamento das instituições, o Ibri saltou de 225 pontos no primeiro semestre de 2007 para 350 pontos no primeiro trimestre de 2009. A alta de 125 pontos é a mesma de um período bem maior, de 2000 (início da série histórica) a 2007.
Paulo Picheti, professor da FGV ligado ao projeto, explica que o atual indicador é, na verdade, apenas um primeiro protótipo, ainda com uma base de dados limitada. “Alguns dos principais fundos de pensão ligados à Abrapp fizeram um esforço para reconstituir a série histórica desde 2000. Essa não é a realidade do mercado imobiliário, mas sim a realidade dos investimentos em imóveis comerciais dentro do grupo pesquisado”, afirma. Para ele, apesar de não representar o mercado como um todo, o índice dá uma ideia do potencial que um conjunto de informações mais ampla pode ter. Elas foram levantadas com base em dados de avaliações de valor dos imóveis, bem como de receitas e despesas operacionais. “Levamos em conta informações referentes a aluguéis, vendas, investimentos em benfeitorias, enfim, tudo o que possa impactar no investimento imobiliário”, elenca o acadêmico.
Após a criação da série histórica com informações das entidades, Abrapp e FGV devem procurar parcerias com agentes de mercado para que o projeto represente a realidade do setor imobiliário nacional. “Agora faremos o levantamento do índice pleno, com parceiros de mercado que vão de bancos a empresas que atuam em gestão predial”, adianta Carla Safady, coordenadora da comissão de Investimentos Imobiliários da Abrapp. O Ibri já com a consolidação das informações do mercado como um todo tem seu lançamento previsto para o segundo semestre deste ano.
Para Pichetti, o benefício do projeto está ligado a uma maior disponibilidade de informações para que o investidor possa tomar decisões. “Qualquer investidor, nacional ou estrangeiro, para decidir alocar seu capital em um título de renda fixa ou na Bolsa de Valores, olha para indicadores históricos que mostram o desempenho do segmento ao longo do tempo. Não há tomada de decisão racional sem informação, e é o que estamos propondo agora”, alega. O professor lembra ainda que na América Latina não há nenhum índice parecido. “Os Estados Unidos, por exemplo, possuem o NPI/NCREIF, com a maior série histórica atual, que não é muito diferente do que propomos aqui. A metodologia do IPD, do Reino Unido, é utilizada na Inglaterra e em mais 20 países”, exemplifica.
Segundo o professor, a intenção é estender o Ibri também para os imóveis residenciais. Pichetti comenta que, nesse caso, o maior desafio é lidar com o tamanho do investidor, muitas vezes de pequeno porte. “É bem diferente de um fundo de pensão, que possui uma carteira de investimentos e faz um acompanhamento bem próximo”, compara.
Nada de bolhas – Para Fernando César Brasileiro, presidente da Companhia Brasileira de Securitização (Cibrasec), além de atrair investidores o índice pode ainda ajudar a evitar bolhas de mercado no futuro. Segundo ele, um ambiente de queda de taxas de juros, “que é a nossa tendência em médio ou longo prazo”, e de aumento de liquidez gera uma hipervalorização no mercado de imóveis. “Quando essa liquidez é barrada e há reversão de expectativas, há um conflito entre o excesso de financiamento feito no passado e a desvalorização das garantias. Um índice que acompanhe o nível de preços e o comportamento do mercado consegue antecipar tendências”, explica.
Segundo Carla Safady, que também é gerente de investimentos imobiliários da Valia, as fundações estão mostrando uma receptividade grande aos ativos de base imobiliária. “No entanto, para esses produtos fazerem sentido, é preciso haver uma boa estrutura de garantias, um way out e formas de buscar liquidez, além da clareza em relação ao objetivo dos produtos. Esses pontos são fundamentais para nós”, enumera. Ela ainda compara esses ativos com “patinhos feios que se tornaram cisnes bonitos, com todos querendo participar do mercado”.