Edição 201
A recente venda do Hopi Hari colocou a última pá de cal sobre um modelo de investimento que se mostrou insatisfatório para os fundos de pensão: os parques temáticos. Em fevereiro, a Íntegra Assessoria em Negócios Ltda adquiriu ações representativas de 95,49% do capital votante e 93,11% do capital total da Hopi Hari S.A., de acordo com fato relevante protocolado pela companhia junto à Comissão de Valores Mobiliários (CVM) no dia 13 daquele mês. Os fundos de pensão com participação na empresa são Fundação Atlântico (13,20% do capital total), Funcef (10,91%), Previ (10,83%), Petros (9,88%) e Prevhab (6,66%), de acordo com Informações Anuais prestadas pela Hopi Hari S.A. à CVM em 31 de dezembro de 2007 e reapresentadas espontaneamente à autarquia em 13 de fevereiro de 2009. O controle da empresa estava nas mãos da LPDS Participações, do Grupo GP, com 44,50% do capital total da Hopi Hari S.A.
Depois de verificar que o Hopi Hari era inviável economicamente (por conta dos prejuízos acumulados há anos e do alto nível de endividamento) e sem enxergar qualquer retorno do capital investido, a diretoria da Funcef decidiu vender o parque. Jorge Luiz de Souza Arraes, diretor de participações societárias e imobiliárias do fundo de pensão, conta que o parque foi deficitário desde o seu nascimento, pois sofreu um embargo ambiental que atrasou em mais de um ano o início de suas operações. “O parque ficou parado, só gerando custos. Com isso, não conseguimos quitar as dívidas do financiamento com o BNDES [Banco Nacional de Desenvolvimento Econômico e Social], o que acabou virando uma bola de neve”, conta. Após exaustivas negociações, em 13 de fevereiro último foram concluídas as assinaturas do acordo de investimento, passando o controle societário do parque para as mãos do grupo Íntegra Associados. Arraes destaca que o Hopi Hari era considerado o ativo mais difícil de ser vendido entre os parques que detinha em carteira, não só pelo seu alto endividamento como também pela defasagem em sua infra-estrutura, necessitando, assim, de novos investimentos por parte de seus acionistas e/ou debenturistas. O parque é contabilizado, desde 2003, a zero no balanço da Funcef, mas com a venda deverá ser reclassificado, tendo em vista o retorno do montante negociado, algo em torno de R$ 1,95 milhão a serem pagos num prazo de 15 anos.
A Previ, por sua vez, informou via assessoria de imprensa que decidiu vender integralmente a sua participação de 10,8% no Hopi Hari, bem como renegociar seus créditos com o parque, a partir do acordo de investimento firmado com demais investidores e acionistas do empreendimento. De acordo com a entidade, as ações foram vendidas por valor simbólico e o crédito da Previ, que passa a ser de R$ 2,8 milhões, será pago em 15 anos, com carência de três e juros de INPC+2% ao ano. “Essa foi a solução encontrada pela Previ para evitar perdas futuras.
A operação conclui processo iniciado em 2004, no qual acionistas e credores firmaram compromisso de busca de solução para a dívida do parque que, em dezembro de 2008, era de R$ 534 milhões”, disse a assessoria de imprensa da fundação.
A entidade participa do Hopi Hari desde 1996, mas os lucros obtidos e a geração de caixa do empreendimento nunca foram suficientes para equacionar os problemas de capital do parque, segundo a assessoria. “As diversas ações de execução da dívida, capitaneadas pelo BNDES, principal credor, e o insucesso das tentativas de alienar o empreendimento levaram ao acordo” anunciado no dia 13 de fevereiro, informou. A operação de venda do parque implica em refinanciamento da dívida do Hopi Hari junto ao BNDES, extingue o processo de execução judicial e acaba com a possibilidade dos sócios terem de fazer aportes para manter o Hopi Hari em funcionamento. Na verdade, pelo acordo, ficará a cargo da compradora Íntegra a realização de investimentos de R$ 10 milhões no parque, com o objetivo de revitalizar o empreendimento.
Com a operação de venda, a Previ deixará, ainda, de provisionar aproximadamente R$ 49 milhões para perdas com o Hopi Hari, mas a conclusão do processo ainda depende de aprovação do BNDES.
Solicitada a conceder entrevista à Investidor Institucional, a Petros apenas informou que detinha 9,9% das ações e 8,8% do total de debêntures do Hopi Hari, que não tem nenhuma outra participação no segmento e que sua atual Política de Investimentos para o período de 2009-2013 não contempla aplicações neste setor de forma direta.
Outras experiências – Arraes, da Funcef, conta que a fundação começou a investir no segmento de parques temáticos na segunda metade da década de 1990, quando houve um “boom” desses empreendimentos no País. A Funcef investiu em quatro parques: Wet’n Wild Salvador (BA), Rio de Janeiro e São Paulo (atualmente chamado Serra Azul), além do Hopi Hari (SP). Hoje em dia, o Serra Azul é o único parque que o fundo de pensão ainda tem em carteira. “Sob o ponto de vista técnico, o modelo de análise dos empreendimentos foi mal feito, pois se baseou numa perspectiva de bilheteria e valor do ticket médio dos parques norte- americanos, que não condizem com a realidade do segmento no Brasil”, explica Arraes. De acordo com o diretor, nos casos dos empreendimentos do Rio e de Salvador acrescenta-se o problema da localização, pois os parques encontram-se em cidades litorâneas, mas longe da praia, o que impactou a performance. “O Beach Park de Fortaleza (CE), por exemplo, é dos poucos exemplos de sucesso no setor, porque o parque está integrado à praia e a um desenvolvimento imobiliário do local”, comenta.
Nos parques aquáticos do Rio e Salvador a fundação entrou no condomínio dos empreendimentos, e não por meio de instrumentos financeiros, como nos dois outros projetos. A Funcef teve como sócia a construtora Suarez, que construiu e operou os parques, e com quem teve diversos problemas.
Em Salvador, a Funcef entrou no negócio em abril de 1995, com 50% de participação que, no ano seguinte, aumentou para 60%, com investimento total nominal de R$ 15,5 milhões. O parque foi inaugurado em setembro de 1997 e encerrou suas atividades em março de 2000, mas até hoje o negócio dá dor de cabeça à fundação, pois a venda do terreno não ocorreu por problemas jurídicos e com o sócio, que comprou o terreno já hipotecado para a construção do parque. O prejuízo atuarial do empreendimento é de R$ 60 milhões.
No caso do Rio de Janeiro, a fundação chegou a ter 94% do negócio e conseguiu vender os equipamentos para um grupo australiano e o terreno num sistema de permuta com uma incorporadora imobiliária, em 2006.
Segundo Arraes, a fundação conseguiu recuperar quase todo o valor investido, de R$ 65 milhões, mas não o prejuízo atuarial, que chega a R$ 170 milhões. Em valores nominais, o prejuízo é de R$ 70 milhões. “Além da questão da localização, o fluxo de caixa montado nos projetos dos parques era irreal e o tipo de contrato feito não tinha governança. A fundação era sócia majoritária, mas não mandava”, avalia Arraes.
Já no Serra Azul, de São Paulo, a fundação adquiriu, em 1995, 60% das debêntures do negócio, por R$ 34 milhões. O empreendimento não registra prejuízo, mas apresenta um desempenho muito abaixo do esperado e é contabilizado a zero no balanço da Funcef desde 2003. A solução encontrada foi a sua reestruturação completa, que envolve a melhoria de sua estrutura de capital e reorganização da estrutura de governança, de modo a atrair novo investidor para comprar de parte ou totalidade do empreendimento.
Outro investimento da Previ em parques temáticos além do Hopi Hari foi realizado no Magic Park Aparecida, no Estado de São Paulo. Segundo a assessoria de imprensa, o fundo de pensão tinha participação de 49% no empreendimento (tendo como sócia a Park Inn Participações Turismo e Comércio Ltda., com 51%), que foi inaugurado experimentalmente em setembro de 1998 e oficialmente em dezembro de 1999. A fundação entrou no projeto em agosto de 1997 e vendeu sua fatia em junho de 2003. No Boletim Previ nº 92, publicado em setembro de 2003 e disponível no site da entidade, o fundo de pensão afirma que sua diretoria “decidiu pela venda de participação no parque após análises que o consideraram inviável do ponto de vista econômico e sem possibilidade de retorno do capital investido”.