Edição 191
Asset é contratada para fazer gestão urbana e imobiliária de 30 milhões
de metros quadrados no Rio de Janeiro
De um lado da Baía de Guanabara, no Rio de Janeiro, está a Barra da
Tijuca e Jacarepaguá, região com 320 milhões de metros quadrados e 700
mil habitantes. Do outro, está a Costa do Sol, com quatro mil quilômetros
quadrados de área e dois milhões de habitantes. É exatamente aí, numa
área de 30 milhões de metros quadrados descontínuos, entre os
municípios de Maricá e Macaé, que a Máxima Asset Management irá
desenvolver um mega complexo imobiliário, que custará
aproximadamente R$ 100 bilhões. “Vamos fazer a gestão do
desenvolvimento urbano e imobiliário dessa área, que engloba desde a
estruturação do capital até a comercialização dos empreendimentos,
passando pela implementação do projeto”, explica Paulo Fabbriani, CEO
da Máxima. Contratada pela Promoterra Empreendimentos, este é o
negócio de estréia da asset na gestão de ativos imobiliários, já que, até
então, só fazia a gestão de ativos mobiliários.
Para financiar o projeto, a asset está estruturando um fundo de
investimento em participações (FIP), o Máxima FIP Proprietário. “O
investidor comprará uma cota do fundo, que vai investir numa Sociedade
de Propósito Específico (SPE) , responsável pela incorporação dos
empreendimentos”, explica Fabbriani. Para a constituição do fundo, a
Máxima consultará os investidores que estão em sua mira: institucionais,
internacionais, incorporadoras brasileiras e empresas de capital
aberto. “Queremos ouvir o investidor para constituir um fundo de acordo
com as expectativas dele”, afirma. Dando preferência para os investidores
de casa, a Máxima promoveu no auditório da Fundação Ceres, em
Brasília, no dia 14 de maio, evento para apresentar aos investidores
institucionais o produto. “Agora essa apresentação se transformará num
road show, que vamos apresentar aos outros investidores”, avisa o CEO.
Para Fabbriani, essa é uma boa oportunidade para os fundos de pensão
melhorarem suas carteiras imobiliárias. Segundo ele, a legislação que
obrigou os bancos a destinarem parte dos recursos captados em poupança
para financiamentos imobiliários (Resolução do Conselho Monetário
Nacional nº 3.005, de 30 julho de 2002) deixou as fundações órfãs desse
mercado, já que elas não encontram ativos no volume esperado. “As
instituições financeiras têm a vantagem competitiva da velocidade com
que conseguem aplicar nesse tipo de ativo, o que não acontece com as
fundações, que aplicam em fundos e em Certificados de Recebíveis
Imobiliários (CRIs)”, explica.
O crescimento populacional e econômico da Costa do Sol será
impulsionado pelo projeto da Petrobras, inserido no Programa de
Aceleração do Crescimento (PAC), a ser instalado na região nos próximos
anos. Localizado no município de Itaboraí, há 30 quilômetros de Maricá, o
Complexo Petroquímico do Rio de Janeiro (Comperj) será construído numa
área de 45 milhões de metros quadrados e está previsto para entrar em
operação em 2012. Com capacidade para processar 150 mil barris de óleo
pesado por dia, o complexo custará cerca de US$ 8,38 bilhões. Estima-se
que durante os cinco anos de sua construção e após a entrada em
operação, ele crie 200 mil empregos diretos e indiretos em escala
nacional. “O Comperj vai melhor a infra-estrutura da região, beneficiando
as cidades vizinhas e aumentando a densidade populacional”, destaca.
A idéia é desenvolver bairros ou mini-bairros auto-sustentáveis, que
tenham área residencial, com casas e apartamentos, comércios,
shoppings, escolas, universidades e centros médicos. “Já imaginou morar
a 1,5 quilômetro de distância do trabalho, sem se preocupar em pegar o
carro?”, pergunta Fabbriani. Para realizar as cinco fases e colocar um
empreendimento de pé – desenvolvimento, incorporação, construção,
distribuição e manutenção –, a Máxima investe em inteligência de pessoal
e parcerias. “Para cada fase do projeto contaremos com um parceiro. Para
a de desenvolvimento, por exemplo, estamos trabalhando junto com o
experiente arquiteto urbanista Sérgio Dias”, comenta. Já para a fase de
incorporação, a Máxima está conversando com 30 empresas de capital
aberto. A própria vinda de Fabbriani para a Máxima mostra o interesse da
empresa em entrar de cabeça neste mercado. O CEO foi, durante 11 anos,
vice-presidente da construtora carioca Carvalho Hosken.