Edição 180
Fundos de pensão aproveitam liquidez do setor imobiliário para vender
ativos de tijolo. Assim, de uma só vez, eles se enquadram nos limites da
SPC, livram-se dos micos e obtém bons lucros
O momento nunca foi tão propício para os fundos de pensão se
desfazerem de suas carteiras de imóveis. De um lado, o mercado
imobiliário funciona a pleno vapor e ostenta valorização portentosa. De
outro, a Secretaria de Previdência Complementar (SPC) obriga as
entidades a terem, em 2009, no máximo 8% de seus ativos alocados em
tijolo. Isso posto, basta juntar vaso com flor: a entidade que está
desenquadrada desse limite tem aí uma ótima oportunidade para vender
as participações excedentes, uma vez que a liquidez é grande, e, de
quebra, obter uma rentabilidade atraente.
É o que está fazendo, por exemplo, a PSS, fundo de pensão dos
funcionários da Philips do Brasil. No fim de 2006, a entidade vendeu o
edifício que alugava para a multinacional Nestlé, localizado em São Paulo,
na Avenida das Nações Unidas (mais conhecida como Marginal Pinheiros),
por R$ 120 milhões. Foi, sem dúvida, um excelente negócio para a PSS.
Primeiro, porque a venda superou, em R$ 16 milhões, o valor avaliado do
imóvel. Segundo, porque esse era o empreendimento de maior peso na
carteira da PSS (12% do patrimônio).
A fundação aproveitou o boom imobiliário para se desfazer também da
participação que detinha no shopping Ribeirão Preto, no interior paulista.
Embolsou, pela venda das cotas do SC Fundo de Investimentos
Imobiliário, R$ 40 milhões. Detalhe: o valor contábil dos ativos antes da
transação era de R$ 29,8 milhões. A PSS vendeu, ainda, um edifício
comercial situado em São Paulo por R$ 7,5 milhões. “Os negócios
superaram nossas expectativas”, afirma Luis Dias Silva, diretor financeiro
do fundo. Com a realização das três desmobilizações, a exposição em
imóveis do plano de benefício definido da PSS foi reduzida de 25%, no
início de 2006, para 11% no fim do ano – justamente o limite de
enquadramento estipulado pela SPC para 2008.
Para chegar em 2009 no teto de 8%, Silva adianta que não será preciso
vender mais imóveis. As parcelas pelas vendas do prédio da Nestlé e do
shopping Ribeirão Preto previstas para serem recebidas a prazo
garantirão, até lá, o enquadramento da PSS. Mas a direção da entidade
não descarta a venda de outros ativos imobiliários. Tudo vai depender,
obviamente, da oferta de mercado. Interessados têm aos montes. A
fundação tem participação no Morumbi Shopping, em debêntures do World
Trade Center e em outros edifícios comerciais. Os recursos obtidos com as
vendas de imóveis estão sendo direcionados para a renda fixa.
Mas não são apenas os fundos de pensão que possuem uma carteira de
imóveis relevante e que estavam fora do limite de enquadramento da SPC
que estão aproveitando a boa fase de mercado. A Fundação Cesp, por
exemplo, cujas aplicações em imóveis somam R$ 206 milhões
(equivalente a 1,5% do patrimônio), pretende zerar suas posições. “Mas
sem pressa”, ressalta Jorge Simino, diretor de investimentos e patrimônio
da entidade. “À medida que as oportunidades forem surgindo, vamos
vendendo.” Ocasiões favoráveis, pelo visto, não têm faltado. A fundação
se desfez das participações que detinha no shopping Galeria, de
Campinas, e nos shoppings Paulista e West Plaza, de São Paulo, entre
outros investimentos, enxugando a carteira em cerca de R$ 100 milhões
de meados de 2006 para cá.
A estratégia da Funcesp de acabar com os investimentos de tijolo segue o
rastro do novo modelo de administração adotado pela entidade. No início
do ano, o fundo de pensão composto por 15 empresas do setor elétrico
separou os recursos de cada patrocinadora e, desde então, conta com um
fundo de investimento para cada plano previdenciário. “O único ativo que
não pôde ser segregado foram os imóveis”, conta Simino. “Os custos que
teríamos de arcar com o imposto de transferência de titularidade não
compensavam”, explica ele.
A ordem, portanto, é extinguir a carteira de imóveis. O que não seria de
todo ruim, já que o rendimento dessas aplicações, no ano (até abril), era
de 2,31%, o mais baixo dentre as modalidades. A Funcesp, porém, não
pretende se manter à margem do mercado imobiliário. A idéia é participar
do crescimento potencial do setor, só que na forma de títulos mobiliários
lastreados em imóveis, como os Certificados de Recebíveis Imobiliários
(CRIs), na renda fixa, e ações de empresas do ramo, na renda variável,
que atualmente não chegam a representar 1% do patrimônio da fundação.
Micos – De olho na demanda crescente por ativos imobiliários, a Funcef,
fundo de pensão da Caixa Econômica Federal, também tem tirado
vantagem da efervescência do setor para se desfazer daqueles
investimentos menos rentáveis e que vinham apresentando problemas de
governança corporativa. A faxina foi geral. “Reavaliamos todos os
investimentos, identificamos os mais problemáticos e, aqueles que não
foram vendidos, estão, agora, sob nossa administração”, afirma Jorge
Luiz de Souza Arraes, diretor imobiliário da Funcef.
Dos 18 shoppings que faziam parte da carteira da fundação, foram
vendidos 5: Praia de Belas e Novo Shopping, no Rio Grande do Sul,
Riomar, em Sergipe, Iguatemi, em Alagoas e Natal Shopping, do Rio
Grande do Norte. Dentre os hotéis, foi passado para frente o Blue Tree
Vila Olímpia, em São Paulo, que gerou um lucro contábil para a fundação
de aproximadamente R$ 700 mil. Uma venda e tanto, já que, em dois
anos, o empreendimento havia acumulado um déficit operacional de R$
293 mil e um prejuízo de R$ 694,5 mil. O patrimônio da Funcef alocado
em imóveis, atualmente, é de R$ 1,7 bilhão.
Os empreendimentos que permaneceram na carteira da fundação (14
shoppings, 4 hotéis e 15 prédios comerciais) contam, hoje, com a
participação ativa do fundo de pensão na gestão dos negócios. A Funcef
destaca um representante (chamado de preposto) que atua dentro dos
empreendimentos, monitorando in loco o dia-a-dia da operação. Em
alguns casos, como no do Auto Shopping Global, em Santo André, a
gestão pertence 100% à entidade. “Estamos quebrando o paradigma de
que é preciso ser especialista para conseguir tocar um shopping center”,
diz Arraes. Segundo o executivo, o Auto Shopping Global ocupava o
antepenúltimo lugar no ranking de rentabilidade do fundo. Hoje, é o
segundo empreendimento mais rentável.
De fato, a carteira de imóveis da Funcef melhorou como um todo depois
de implementado o novo conceito de gestão, batizado de Programa de
Gestão Pró-Ativa (PGP). Para se ter idéia, o retorno dos investimentos
imobiliários, em 2003, foi de mísero 0,82%, ante uma meta atuarial de
17,06%. O quadro se reverteu e, em 2006, a rentabilidade apurada pela
carteira de imóveis foi de 14,57%, batendo com folga a meta atuarial de
8,98%. O velho adágio que diz que o gado só engorda sob a vista do
dono, pelo visto, funcionou com perfeição para a Funcef. Até 2003, a
fundação se limitava a aportar recursos e a contratar administradores para
os empreendimentos. “Todo o acompanhamento era feito por meio de
relatórios enviados pelas administradoras”, lembra Arraes. Como
conseqüência desse distanciamento, a Funcef acabou com vários micos
nas mãos, a exemplo dos parques aquáticos, que geraram prejuízos de
milhões de reais.
Mas apesar de todos os problemas enfrentados pelo fundo na condução
dos investimentos imobiliários, a direção da Funcef acredita no potencial
do setor e vai continuar apostando em outros negócios. A entidade
aumentou, recentemente, em mais 4,4% a fatia que detinha (de 30,63%)
no shopping Iguatemi Belém, no Pará. “Temos ainda uma margem de R$
400 milhões para aplicar em ativos imobiliários”, revela Arraes. A carteira
de imóveis responde, hoje, por 7,5% do patrimônio total do fundo. O
único desenquadramento apresentado pela Funcef, até então, era em
relação aos terrenos. A fundação teve de se desfazer de sete, que
renderam um lucro contábil de aproximadamente R$ 50 mil.
“O problema é que os terrenos poderiam render muito mais se o conselho
Monetário Nacional permitisse a atividade de incorporação”, reclama
Arraes. As recentes alterações promovidas na Resolução 3.121, que
disciplina os investimentos dos fundos de pensão, não contemplaram
essa reivindicação. Arraes, no entanto, arranjou um jeito de contornar a
proibição – alienou os terrenos em troca de participação nas vendas das
unidades que serão, posteriormente, comercializadas pela
incorporadora. “Se os investidores estrangeiros estão vindo para cá, é
sinal de que ainda restam boas oportunidades.”