Edição 169
Fundos aproveitam ritmo de crescimento do mercado imobiliário para se desfazer de alguns imóveis em carteira e, eventualmente, até investir em novos empreendimentos
Os sinais de que os fundamentos econômicos no Brasil seguirão firmes, a despeito da eleição presidencial e dos constantes escândalos políticos, têm impulsionado o mercado imobiliário e, com isso, beneficiado vários fundos de pensão. O aquecimento do setor – proporcionado, entre outras coisas, por perspectivas cada vez mais próximas de que o País alcance o grau de investimento e de que a meta Selic prossiga em queda – está possibilitando às fundações se desfazerem de antigos investimentos em imóveis, por muitas vezes encalhados nos portfólios devido à inércia do segmento verificada nos últimos anos.
A Funcef é um exemplo da nova fase do mercado imobiliário. Este ano, a fundação já concretizou a venda das participações de 10%, 30% e 50%, respectivamente, nos shoppings Iguatemi Maceió, Riomar, em Aracaju e River, em Pernambuco. Aliado a isso, tem propostas avançadas para a venda de 8% no Praia de Belas Shopping, em Porto Alegre, de 18% no Natal Shopping e 40% no Novo Shopping, em Novo Hamburgo.
Considerando o contexto otimista, a fundação ainda pretende se desfazer dos 30% no Shopping Bougainville, em Goiás, e espera vender, por meio de editais ou contato com corretoras, cerca de 130 imóveis de varejo, considerados muito pulverizados e de difícil controle operacional. Os planos para aproveitar o crescimento no setor imobiliário foram traçados no ano passado, quando a entidade elaborou uma estratégia para reestruturar sua carteira de imóveis.
O cenário positivo no setor também tem ajudado os negócios na Previ. No início de 2006, o fundo de pensão dos funcionários do Banco do Brasil publicou edital para vender o Centro Administrativo Bandeirantes (CAB) e em apenas alguns meses já tem na mesa ofertas firmes para o empreendimento. Além da notória procura facilitando as vendas, o diretor de participações do maior fundo da América Latina, Renato Chaves, diz que o aquecimento do mercado tem contribuído também para a diminuição significativa da vacância (taxa de desocupação). No caso da entidade, a desocupação em São Paulo foi zerada nas regiões da Avenida Paulista e Centro e bastante reduzida na Avenida Faria Lima, na Marginal Pinheiros e na Barra Funda.
À exemplo da Previ, a Valia confirma a boa maré. Apesar de não estar procurando compradores, a fundação acaba de receber, de um grupo de investidores local, uma proposta de aquisição de um shopping e um hipermercado. A oferta está em análise. “O mercado imobiliário está entrando em um ciclo positivo de crescimento”, diz a gerente imobiliária da fundação, Carla Safady Meireles. Para ela, as recentes aberturas de capital de incorporadoras, como Company e Gafisa, são um bom termômetro deste movimento. O objetivo agora é aproveitar as oportunidades que surgirem para vender imóveis performados. “Vamos surfar nesta onda”, diz.
E ao que parece essa deve ser a intenção de várias entidades. “Estamos vendo os fundos de pensão se posicionando novamente na procura por avaliação de ativos, algo que estava paralisado”, afirma o diretor de vendas da Jones Lang LaSalle, Pedro Candreva. Até mesmo aqueles com uma parcela muito pequena do patrimônio em imóveis podem pegar carona na expansão do mercado imobiliário. O Economus, por exemplo, que tem apenas 1,35% dos recursos investidos alocados em imóveis, pretende aproveitar a liquidez atual, melhores taxas de ocupação e rendimentos mais atrativos para fazer uma reciclagem da carteira, segundo o diretor financeiro, Paulo Julião. A idéia é tentar desfazer-se dos imóveis mais velhos, trocá-los por outros mais novos e eventualmente até entrar em novos empreendimentos.
Investir novamente no ramo imobiliário é outro movimento que começa a tomar forma, na medida em que as condições, como liquidez e rentabilidade, tornam-se mais favoráveis no setor. “O aquecimento permite aproveitar o mercado nos dois sentidos. Assim como há oportunidades de saída, há também de investimentos”, diz Carla, da Valia. A fundação pretende aumentar o porcentual investido em imóveis de aproximadamente 4% do patrimônio, de R$ 7,5 bilhões, para 6% este ano. Política semelhante à escolhida pela Funcef. Além das vendas anunciadas, o diretor imobiliário da fundação, Jorge Arraes, diz que vai aplicar mais no setor. Atualmente, está realizando a expansão física de alguns de seus imóveis, como é o caso dos shoppings Morumbi, Paulista e Iguatemi Belém, e analisando a expansão nos de Canoas e Manaus. “É uma forma de aumentar o ativo só que em empreendimentos que já existem”.
Está sendo analisada também a elevação de participações em outros shoppings, considerados rentáveis e que a entidade possa ter o controle.
A Funcef prospecta, ainda, investir em edifícios comerciais, terrenos para construção ou até em novos segmentos, como o de logística. Nicho que deve ganhar espaço, na opinião de Candreva, da Jones Lang LaSalle, diante da agitação no mercado imobiliário. “Os investimentos na área corporativa irão crescer, abrindo espaço até para negócios em novas áreas, como a hospitalar e centro de distribuições (logística)”, afirma.
Estrangeiros à caminho – Mas não são somente as fundações brasileiras que andam prestando atenção na alavancagem do setor imobiliário brasileiro. Os fundos de pensão estrangeiros também estão de olho nas oportunidades. Recentemente, a Calpers, um dos maiores dos Estados Unidos, com um total de ativos de US$ 208 bilhões, fechou uma parceria com a incorporadora americana Hines. No acordo, foi formando um fundo fechado – chamado Hines Calpers Brazil (HCB) – direcionado para investir no mercado imobiliário brasileiro e eventualmente na Argentina e Chile.
A parceria prevê o investimento em seis projetos (dois industriais, um escritório e três residenciais). Em dezembro, a Hines comprou um escritório em São Paulo e investiu no desenvolvimento de dois projetos, um prédio industrial em Curitiba e outro em Louveira. Segundo informações da Calpers, a projeção anual de retorno dos investimentos feitos por meio da Hines é de 20%, um porcentual considerado bom pela fundação e que indica que o Brasil é um mercado promissor. De acordo com o vice-presidente do HCB, Steve Dolman, o fundo tem um potencial de investimento de US$ 200 milhões. Desse total, 40% já foi investido no Brasil. O executivo acredita que embora o País, muitas vezes, tenha um risco mais elevado que outros, as oportunidades nesta seara são bem melhores do que em qualquer outro lugar. Por isso, ele acredita que o restante dos recursos deve ficar no Brasil.
O mercado imobiliário brasileiro também está na mira da Prudential Real State, gerenciadora e consultora de investimentos em imóveis da Prudential Financial que aplica principalmente em nome de clientes institucionais. Assim como faz no México e nos Estados Unidos, o braço imobiliário da Prudential tem procurado parceiros no Brasil para investir em imóveis. A companhia norte-americana tem uma equipe de 18 empregados no País buscando oportunidade para seus investidores. Há cinco anos, a Prudential comprou uma parcela do Atlântica Residencial, uma empresa que tem como sócios os grupos Icatu, Capital Group do Canadá e GIC de Singapura e cujo projeto é investir em moradias de baixos custos. O investimento ainda é administrado pela Prudential.
O interesse não fica restrito somente aos fundos de pensão ou empresas ligadas a eles. Em abril, o fundo Spinnaker Capital Group realizou o primeiro investimento no Brasil no segmento imobiliário. Comprou participação na Even Construtora vislumbrando boas oportunidades, principalmente no mercado residencial, segundo informou o diretor do fundo, Cláudio Citrin. Para o consultor imobiliário da Seasons Consultancy, Pedro Focas, a forte presença estrangeira faz todo sentido, na medida em que esses são investidores globais e que estão sempre buscando maximizar renda em vários países. “Hoje eles estão admitindo que o Brasil é um país que oferece segurança adequada para investirem parte de seu capital”, diz.
Arraes, da Funcef, tem visto de perto o interesse dos estrangeiros. O executivo diz que têm recebido ofertas de fundações estrangeiras para comprar hotéis e shoppings, inclusive alguns que nem estão à venda. Por razão de confidencialidade, o executivo preferiu não revelar nomes dos interessados. Apesar do investimento ainda ser ínfimo na maioria das vezes, para os profissionais da área o mais importante é que os investidores estrangeiros estão diversificando e que uma parcela, que antes nem vinha, agora caminha para o Brasil. “A tendência é de que quanto maior a estabilidade, mais o Brasil vai se estruturar e assim receberá investimentos com maior densidade”, afirma.