05-09-2014 – 17:08:18
Na discussão das novas regras dos Fundos de Investimentos Imobiliários (FIIs) que a Comissão de Valores Mobiliários (CVM) tem realizado por meio de audiência pública, o mercado tem demonstrado preocupação com a fórmula de cobrança das taxas de administração. Reinaldo Lacerda, presidente do comitê de produtos imobiliários da Anbima e diretor de investimentos da Votorantim Asset Management, aponta alguns itens que devem ser mais discutidos antes das alterações. Um dos pontos mais importantes é a questão da remuneração dos administradores e gestores dos fundos.
Atualmente, a base de remuneração para cálculo de taxa de administração é o patrimônio líquido do fundo. Na nova proposta da CVM, a base seria um valor de mercado do patrimônio. Ou seja, se a cota cair, a taxa diminui, e se a cota subir na bolsa, a taxa sobe. “Discordamos, pois entendemos que a taxa de administração é uma remuneração que está ligada a uma série de atividade e que não pode flutuar em cima do preço de mercado”, explica Lacerda. “Nem sempre essa variação tem a ver com o desempenho do gestor. No ano passado, praticamente todas as cotas de fundos imobiliários caíram, pois a taxa de juros subiu. Foi uma circunstância de conjuntura macroeconômica”, salienta.
Lacerda diz ainda que os fundos imobiliários possuem estruturas bem determinadas desde o início. “Estaríamos distorcendo uma operação muito estruturada por conta da variação das taxas em relação ao preço das cotas”. O executivo diz que ainda está em discussão como seria a melhor forma de alinhar esse tópico com o interesse do administrador e do cotista, mas que no momento a Anbima acredita que a forma de remuneração não deve ser alterada.
A posição do executivo foi apresentada em uma mesa redonda realizada em 29 de agosto, pela CVM, que reuniu entidades do mercado para discutir a minuta de instrução que visa alterar a instrução nº 427/08, reguladora dos FIIs, e a instrução nº 400/03, que dispõe sobre as ofertas públicas de distribuição de valores mobiliários nos mercados primário ou secundário. A minuta foi colocada em audiência pública no início de agosto.
Outras propostas
No item de governança, a CVM quer regulamentar a competência dos cotistas e de seus representantes em assembleias. Lacerda diz que ainda é preciso definir e deixar o mais claro possível o papel do representante dos cotistas. “O representante tem uma função parecida com o Conselho Fiscal das companhias abertas, e a discussão é como deixar isso bem caracterizado”, explica. “O representante não pode interferir, por exemplo, na gestão do fundo. Ele tem papel fiscalizador”.
A legislação do fundo imobiliário também estabelece atualmente que algumas decisões da assembleia devem ser tomadas por voto qualificado, considerando a maioria dos cotistas, ou seja, 50% mais um. “Em um fundo muito grande, com mais de mil cotistas, isso é algo complexo de se realizar. Não há uma participação forte dos cotistas na assembleia”, destaca Lacerda. Na nova instrução, a CVM diminuir esse quorum determinando que em fundos de até 100 cotistas, a regra continua igual, e acima de 100, a regra cairia para 25% mais um. “Discutimos se 25% é realmente um patamar adequado e se deve haver faixas intermediárias”.
A reunião foi aberta ao mercado de gestores, administradores, agentes de custódia e alguns representantes de cotistas, além de analistas de mercado. A Anbima está avaliando as cláusulas da instrução e enviará seu posicionamento completo à CVM. As sugestões em relação às propostas devem ser encaminhadas até o dia 3 de novembro.