Edição 287
A Abrapp (Associação Brasileira das Entidades Fechadas de Previdência Complementar) lançou um guia de melhores práticas de avaliação imobiliária para nortear os fundos de pensão nos próximos investimentos que forem realizar no segmento. Guilherme Velloso, diretor da Abrapp, explica que o projeto nasceu da constatação de que era necessário estabelecer padrões de melhores práticas no âmbito da avaliação em ativos imobiliários por parte dos fundos de pensão, seja na compra, venda, locação dos imóveis, ou no momento da reavaliação patrimonial dos ativos imobiliários de suas carteiras.
Um dos atores envolvidos no processo a quem os preceitos estabelecidos pelo guia se destina, ressalta Velloso, além obviamente das próprias fundações, são os agentes terceirizados que fazem o trabalho de avaliação para as entidades. “A partir de agora os avaliadores terão de seguir uma metodologia determinada pelo guia, com um completo processo de transparência, independência e ética”. O objetivo com o trabalho, explica Velloso, é proteger o patrimônio dos participantes.
Além de padronizar as práticas de avaliação imobiliária, o guia, na visão do diretor da Abrapp, também contribui para o aprimoramento da autorregulação em governança de investimento, que teve seu código recentemente aprovado pela associação. “Embora o código não trate especificamente de um determinado investimento, o guia vem para contribuir exatamente na elevação dos níveis de governança do investimento imobiliário, e portanto dar uma segurança maior para os participantes em relação às operações que estão sendo feitas nesse mercado”.
Velloso destaca que o investimento em imóveis representa em média 5% da carteira de ativos dos fundos de pensão. Ele lembra, contudo, que não é desprezível a quantidade de fundações que está com a alocação no segmento superior ao limite estabelecido pela regulação de 8%, o que denota a importância de estabelecer critérios uniformes para a atuação das entidades no nicho.
Conflito de interesses – Ivan Luiz Modesto Schara, coordenador da comissão responsável pelo guia e gerente executivo de administração de participações imobiliárias da Previ, fala que um dos pontos mais importantes do guia trata da questão dos possíveis conflitos de interesses do avaliador. “Entendemos ser importante deixar claro que não é aceitável nenhum tipo de conflito de interesse. Se por qualquer motivo o avaliador está fazendo algum trabalho relacionado ao ativo avaliado, ele não tem a independência necessária para fazer a avaliação”, pontua Schara.
No guia também está previsto que o avaliador deve apontar o uso mais adequado de uma propriedade considerando o que é fisicamente possível, legalmente permitido e financeiramente viável, e que resulte no valor mais elevado possível e no melhor uso do imóvel a ser avaliado. “Fatores sociais, econômicos, governamentais, e ambientais que possam influenciar o valor de mercado devem ser examinados e analisados para melhor entender o empreendimento”, aponta o documento da Abrapp.
Sobre as perspectivas para esse nicho de mercado, o gerente da Previ lembra que trata-se de um segmento com uma forte correlação com o PIB, que pelas projeções do mercado deve apresentar um crescimento da ordem de 1% em 2017 após dois anos de recessão. Apesar disso, o especialista ressalta que o mercado imobiliário demora um pouco para refletir a melhora do ambiente, uma vez que as ofertas em excesso precisam ser preenchidas para que as empreiteiras voltem a trabalhar em novos lançamentos. “No ano que vem as coisas devem melhorar, mas de maneira muito suave. Minha expectativa é mais para 2018 e principalmente para 2019, quando devemos realmente ter uma melhoria do mercado imobiliário”.