Edição 200
Na esteira do aquecimento do mercado imobiliário brasileiro no ano passado, a Centrus conseguiu acelerar em 2008 seu plano de alienação de imóveis. Implementado em 2006, o programa tem por objetivo retirar da carteira aqueles imóveis cuja rentabilidade fica abaixo da meta atuarial da fundação – de INPC+5% ao ano desde setembro do ano passado e, antes disso, de INPC+6%.
Vanusa Mendes de Paiva, gerente da carteira de imóveis do fundo de pensão, conta que somente no ano passado foram alienados 32 imóveis de um total de 41 vendidos desde o início do plano de alienação até o final de 2008. Dos imóveis selecionados pelo programa, falta alienar apenas 12, o que Vanusa acredita que possa acontecer dentro dos próximos dois ou três anos.
A implementação do plano foi incitada pela publicação da Instrução Normativa número 06, da Secretaria de Previdência Complementar (SPC), em 28 de junho de 2005. “Fizemos uma reavaliação dos nossos ativos imobiliários para alienar aqueles imóveis com rentabilidade anual abaixo de nossa meta atuarial”, explica Vanusa. Em 2006, quando o plano de alienação foi aprovado, a Centrus tinha 68 imóveis em carteira, dos quais 15 ou são de uso próprio ou possuem rentabilidade acima da meta, restando assim 53 imóveis para serem incluídos no programa.
Segundo Vanusa, em 2006 foi recebido o valor de R$ 80,955 milhões pela alienação de quatro imóveis; em 2007, as vendas de cinco imóveis somaram R$ 76,138 milhões; já no ano passado, a alienação de 32 imóveis correspondeu ao recebimento de R$ 37,996 milhões, de forma que o total acumulado em alienações tem valor nominal superior a R$ 195 milhões. “Por conta da alta do mercado, 2008 foi o ano de maior demanda, quando obtivemos grande êxito no nosso plano de alienação.
Conseguimos negociar os imóveis a valores bastante expressivos”, comenta Vanusa.
O destino dos recursos levantados com a alienação dos imóveis são aplicações que podem ser “tanto em Bolsa quanto em renda fixa”, com base no plano de investimento para cinco anos que a fundação realiza.
Vanusa explica que, como o plano de previdência da Centrus já é totalmente maduro, tem muitos compromissos a honrar com os participantes assistidos e por isso precisa buscar ativos mais líquidos e rentáveis. “Como não há ingresso de novos participantes, temos de garantir a liquidez das aplicações. Por isso houve a opção pela desmobilização da carteira. Os imóveis tinham sido adquiridos há muito tempo e já haviam dado o retorno esperado. Pode ser que em um futuro próximo a Centrus volte a investir em imóveis, mas por enquanto o que vamos fazer é dar andamento ao programa de alienação”, conta ela.
Crise e demanda – Apesar dos efeitos da crise financeira internacional sobre a concessão de crédito e, conseqüentemente, no mercado imobiliário, Vanusa conta que em 2009 já sentiu demanda pelos imóveis da fundação que ainda estão à venda. “Achamos que por conta da crise a demanda diminuiria, mas para nossa surpresa já sentimos uma certa procura pelos imóveis”, diz ela, que acredita que nos próximos dois ou três anos será possível ver a conclusão da negociação dos 12 imóveis restantes a taxas “até bem lucrativas”.
Vanusa explica que a área em que atua na Centrus é responsável por captar as propostas de compra dos ativos imobiliários e só passá-las adiante, para o comitê de alienação, se a oferta atender a um valor líquido mínimo estipulado pela fundação. “Nós temos um patamar mínimo para cada imóvel e tentamos negociar esse valor para cima”, afirma ela. “Acreditamos no valor justo dos ativos.” A Centrus não possui imóveis residenciais na carteira, composta basicamente por edifícios comerciais, mercados, lojas e escritórios. Entre aqueles imóveis que ficaram de fora do programa de alienação, por apresentarem rentabilidade satisfatória, estão, além dos prédios de uso próprio, shopping centers, por exemplo. “Os shoppings vêm apresentando uma taxa de rentabilidade boa. Claro que o cenário pode mudar, mas por enquanto não existe nenhuma designação da diretoria para que eles sejam alienados. A idéia é ficar com aqueles 15 imóveis iniciais em carteira”, diz Vanusa. Em relação aos 12 imóveis em negociação, ela acredita que será possível fechar “alguns negócios” já neste ano de 2009.