Edição 388
“Os FoFs têm duplo desconto, o que aumenta seu potencial de valorização mais adiante, até porque o rendimento está estável”, afirma Anita Scal, diretora de investimentos imobiliários da Rio Bravo
A permanência dos juros elevados e o aumento da volatilidade aceleraram a transformação dos fundos de fundos imobiliários. De um lado, os mandatos se tornaram mais amplos, abrindo espaço para crédito, desenvolvimento e alocações diretas; de outro, as carteiras passaram a recorrer com mais intensidade a ajustes táticos entre segmentos, indexadores e regimes de distribuição.
Embora ainda esteja distante da maturidade do mercado norte-americano de REITs, a indústria brasileira de fundos imobiliários está em pleno amadurecimento e já reúne mais de três milhões de investidores nos veículos listados, avalia Anita Scal, sócia e diretora de investimentos imobiliários da Rio Bravo.
Nesse universo, os fundos de fundos (FoFs) ainda representam uma parcela pequena em comparação com os fundos de tijolo e de Certificados de Recebíveis Imobiliários (CRI), mas passaram por uma transformação importante nos últimos anos.
“O FoF já foi o queridinho desse mercado e era composto basicamente por cotas de fundos de tijolo ou de recebíveis, mas acabou se tornando o mais descontado em relação ao seu valor patrimonial, o que continua acontecendo hoje, junto com os fundos híbridos e corporativos”, observa Scal.
Parte do mercado migrou do modelo tradicional de FoF para os fundos multiestratégia, que podem investir diretamente em CRI, fundos de desenvolvimento e outros ativos. “Esse movimento é um sinal do amadurecimento que acontece a partir dos próprios FoFs e da indústria”, afirma.
A Rio Bravo possui R$ 10,5 bilhões sob gestão, considerando os fundos de tijolo e três estratégias de fundos de fundos. Duas delas são administradas em cogestão com a Caixa, enquanto o RBS11 foi transformado em multiestratégia. A asset também possui quase R$ 3 bilhões em fundos de crédito, segmento que vem crescendo de forma significativa, assim como o de tijolo.
Apesar dos descontos atuais, Scal acredita que os FoFs voltarão a ganhar atratividade quando o mercado imobiliário se aproximar de condições mais normais. “Os FoFs têm duplo desconto, o que aumenta seu potencial de valorização mais adiante, até porque o rendimento está estável”, afirma.
O primeiro desconto ocorre nos ativos que compõem a carteira, enquanto o segundo incide sobre as próprias cotas do FoF. Essa combinação amplia o potencial de recuperação quando os preços dos fundos investidos e do próprio veículo voltarem a se aproximar de seus valores patrimoniais.
Os multiestratégia, por sua vez, possuem regulamentos mais amplos e permitem formas diferenciadas de investimento, enquanto os FoFs tradicionais têm menos flexibilidade.
“Essa transformação foi uma evolução para o desenho de hedge fund, mas acredito que há mercado para os dois modelos. No momento, o hedge fund é mais atraente devido à volatilidade, mas em algum momento isso vai mudar”, diz Scal.
Ajustes táticos na carteira – A mudança de cenário provocada em 2026 pelo conflito no Oriente Médio, com reflexos sobre o preço do petróleo e a inflação esperada, levou a Bradesco Asset a elevar a exposição a fundos de CRI no BCIA11, explica Sara Calemi Tonello, gestora de fundos imobiliários da Bradesco Asset. Segundo ela, o percentual de cotas de fundos de CRI na carteira do fundo passou de 38% no final de dezembro de 2025 a 44% atualmente.
A gestora também aposta em ativos high grade para buscar retornos mais interessantes no longo prazo. Tonello cita como exemplo o comportamento do mercado imobiliário no período posterior à pandemia. “Nos galpões logísticos, a primeira região a ganhar preço foi a mais próxima do centro de São Paulo. Nos escritórios, a primeira região da cidade em que a vacância caiu foi a Faria Lima. Isso traz tranquilidade para pensar no ganho de longo prazo”, avalia.
Embora a Faria Lima ainda apresente preços muito superiores aos das demais regiões, um segundo movimento já começou, com redução da vacância e elevação dos valores de locação em áreas anteriormente mais baratas. Ao mesmo tempo, a vacância na própria Faria Lima voltou a subir. Tonello descreve esse movimento como a abertura da “boca do jacaré” entre a região mais valorizada e as áreas de preços mais baixos, que começaram a se recuperar.
No segmento de escritórios, o portfólio do BCIA11 está concentrado em regiões nobres, como Faria Lima, Itaim Bibi, Avenida Paulista e Berrini. A carteira ainda não possui exposição à Avenida Rebouças, onde há menos escritórios dentro de fundos imobiliários.
