Edição 388
“Os extremos performaram bem”, diz Marcio Rocha, da WHG Asset
A manutenção dos juros elevados ao longo de 2025 exigiu dos fundos de desenvolvimento imobiliário maior seletividade na escolha dos projetos, gestão ativa na busca de saídas e estruturas mais robustas de governança e acompanhamento. Apesar da postergação do ciclo de cortes da Selic, a indústria registrou resultados positivos em lançamentos e vendas, enquanto ampliou a atuação em crédito e em outros segmentos imobiliários.
Segundo o sócio e head de real estate da WHG Asset, Marcio Rocha, a expectativa de início de um ciclo de cortes da Selic, que marcou o começo de 2025, não se confirmou. Ainda assim, o ano trouxe resultados positivos para a indústria em número de lançamentos e volume de vendas. “Foi um período em que os extremos performaram bem. Os grandes nomes cresceram em tamanho e volume de vendas, e também avançou o nicho de ativos de altíssimo padrão, até como reflexo do pós-pandemia, com as pessoas procurando espaços maiores”, afirma.
Nos últimos 18 meses, os melhores investimentos em desenvolvimento residencial estiveram concentrados nos projetos econômicos e nos de altíssimo padrão. No meio da pirâmide de renda, o desempenho foi mais difícil. “O segmento que mais sofreu entre os fundos de desenvolvimento foi o que investe em projetos de médio padrão, mais afetados pelos juros elevados”, explica Rocha.
A interrupção de novos empreendimentos nessa categoria, contudo, pode abrir uma oportunidade mais à frente. Na avaliação do executivo, a paralisação da produção deverá criar um hiato de oferta, permitindo que o segmento volte a crescer em outro momento.
O residencial representa 40% dos ativos sob gestão da WHG, que também aproveitou oportunidades surgidas no mercado de crédito. “Montamos operações de dívida que garantem um ganho extra na hora da venda, fizemos crédito com títulos públicos em patamares elevados e investimos em crédito imobiliário, o que proporciona conforto às operações do fundo”, conta.
A asset também procura oportunidades em galpões logísticos e em lajes corporativas, especialmente nos eixos das avenidas Faria Lima e Rebouças, em São Paulo. Os critérios de seleção, porém, variam de acordo com as condições de cada segmento. “Buscamos oportunidades em logística, onde atualmente há muitos investimentos interessantes acontecendo. No corporativo, ainda olhamos com critério porque a vacância está mais baixa”, diz Rocha.
A gestora participa ainda de operações de crédito para o mercado de escritórios, que oferecem relações de risco e retorno consideradas interessantes, e mantém exposição indireta a shopping centers. “Nos shoppings, especificamente, evitamos por enquanto os projetos greenfield”, detalha.
Estruturas mais robustas – Para Felipe Schucman, sócio e gestor de portfólio da RBR Asset Management, a manutenção dos juros elevados em 2025 obrigou os fundos de desenvolvimento imobiliário a exercer uma gestão muito ativa na procura de saídas. No residencial, o resultado também dependeu do posicionamento correto dentro da pirâmide de renda.
“Atuamos prioritariamente no Minha Casa, Minha Vida, para a parcela de renda mais baixa do mercado, ou, na outra ponta, em projetos destinados à parcela de renda mais alta”, explica.
A área de desenvolvimento tornou-se estruturalmente mais complexa e passou a buscar recursos por meio de fundos mais estruturados, tendência que, na avaliação de Schucman, deverá continuar avançando. Essa transformação exige equipes especializadas em participações acionárias e capazes de acompanhar detalhadamente cada projeto. “A nossa área funciona quase como uma incorporadora. Precisa olhar o micro e tem oito pessoas envolvidas diretamente no front office de desenvolvimento, além da estrutura completa da asset, com 30 profissionais”, afirma.
Para os investidores institucionais, especialmente as fundações, o desenvolvimento se tornou um caminho mais evidente pela importância atribuída à governança e ao tipo de veículo utilizado. “Todos os nossos fundos imobiliários têm um comitê de investimento específico, com profissionais experientes. Além disso, a área de monitoramento faz a gestão financeira e jurídica dos projetos, e o acompanhamento é realizado pela engenharia, que olha a obra da maneira correta”, diz Schucman.
Criada para atuar em desenvolvimento imobiliário, a RBR possui atualmente R$ 5,6 bilhões sob gestão. Desse total, R$ 1,4 bilhão está em fundos de desenvolvimento, dentro da estratégia de participações acionárias. Nos últimos dois anos, a asset começou a diversificar sua abordagem, principalmente para o segmento de logística.
