Edição 60
Proposta de reduzir de 15% para 10% o limite para investimento em
imóveis faz cair os negócios do setor com os fundos de pensão
O perfil dos negócios imobiliários dos fundos de pensão deve mudar
significativamente com as alterações na legislação de previdência privada
em discussão na Câmara Federal, que reduzem o limite das aplicações
em imóveis de 15% para 10%. Pelas regras atuais, o limite de 15% deve
ser atingido no ano 2.002, enquanto pelas novas regras o limite de 10%
deverá ser atingido no ano 2007. “As fundações já estão em grande parte
desenquadradas, e com a redução proposta pelo projeto de lei elas
praticamente pararam de investir”, conta o diretor da Brazil Realty, Daniel
Citron.
Os negócios no setor estão voltando-se para projetos destinados a dar
rentabilidade e liquidez aos imóveis que já fazem parte do portfólio
dessas entidades. Essa reciclagem inclui reformas para modernizar
edificações antigas, permutas, busca de parcerias para empreendimentos
já existentes ou que possam ser desenvolvidos com os próprios ativos da
carteira, e mesmo a terceirização da gestão do portfólio.“As fundações
estão começando a analisar suas carteiras e pensando em contratar
especialistas para melhorar os resultados dos imóveis”, conta Citron.
A fundação Cesp, dos eletricitários paulistas, é uma delas. Nas próximas
semanas, vai abrir uma concorrência para contratar um avaliador para os
seus imóveis (ver matéria na pág ///). Só participarão do processo
empresas pré-selecionadas, que vão receber cartas-convite.
Segundo o diretor financeiro e de patrimônio da Fundação Cesp, Martin
Glogowsky, o fundo tem cinco terrenos que respondem por 10% do total
de imóveis (cujo valor contábil alcança R$ 300 milhões) e procura
alternativas para rentabilizá-los. “Com o estudo que vamos contratar,
vamos descobrir qual é a melhor saída para esses terrenos, se vender,
incorporar, etc”, explica. Outros 30% dessa carteira são imóveis para
locação, e 60% são participações em shopping centers.
Alguns fundos de pensão estão mais adiantados na reestruturação da
carteira imobiliária. A Desban, do Banco de Desenvolvimento de Minas
Gerais, fez uma parceria com uma construtora para transformar um de
seus terrenos num estacionamento de 500 vagas, numa região comercial
de Belo Horizonte. O empreendimento, desenhado no ano passado, ficou
pronto em abril último.
A fundação ainda não tem dados consolidados sobre o resultado
financeiro do novo investimento, mas “a expectativa é de que o
estacionamento renda mais que os imóveis tradicionais”, afirma o diretor-
superintendente Carlos Novaes. “Nós estamos caminhando para
transformar nossos imóveis em investimentos de base imobiliária, porque
geram fluxo de caixa”, informa.
Os investimentos de base imobiliária, que incluem shopping centers,
hotéis, parques e mesmo estacionamentos, têm chamado a atenção das
fundações nos últimos três anos. O fato de terem fluxos constantes de
receitas, embora o valor possa variar a cada mês, os torna mais atraentes
que os empreendimentos voltados para aluguel, que correm o risco de
ficar vagos por muito tempo.
Vagos – No caso da Desban, a taxa de vacância dos imóveis aumentou
significativamente a partir de 97. De um total de 20 lojas e salas
comerciais que estavam alugados naquele ano, sete foram desocupadas,
e a perspectiva de conseguir novos inquilinos é pequena. Isso levou à
redução da rentabilidade da carteira imobiliária a níveis bem abaixo da
necessidade atuarial no ano passado: 3% de retorno, contra uma meta
atuarial de 11,5%. Antes de 97, os resultados praticamente empatavam
com as metas, informa Novaes. “Com a recessão econômica, muitas
empresas reduziram suas instalações, para reduzir custos”, acrescenta.
A taxa de vacância dos imóveis das fundações é mais alta nos imóveis
antigos, cuja infraestrutura não atende às exigências dos inquilinos. As
principais deficiências estão nas instalações elétricas e de
telecomunicações. De acordo com Daniel Citron, a Brazil Realty tem sido
consultada por muitas entidades sobre custos e viabilidade de reformas
nesses edifícios. “Uma boa reforma pode tornar um empreendimento
rentável em pouco tempo”, afirma.
A Brazil Realty reformou o edifício Brasílio Machado, na Vila Olímpia, que
era de propriedade de uma família, em troca de 50% de participação nas
receitas que seriam geradas com o aluguel das salas. O edifício tinha uma
vacância alta e, com a reforma, concluída no início do ano, já tem
praticamente todas as salas ocupadas.
Para o sócio-diretor da HS Consultores, Luís Hideo Nishiyama, as
reavaliações que os fundos de pensão planejam fazer em seus portfólios
imobiliários devem gerar parcerias com empreendedores a partir do
segundo semestre. “São muitas as possibilidades de negócios com
imóveis de fundações. Mas, até agora, os empreendedores não sabem o
que tem na carteira dos fundos, e esses não estão oferecendo nada ao
mercado”, explica.
Outra tendência verificada pelos especialistas do setor para o segundo
semestre, também por conta das reavaliações, será o crescimento da
oferta de imóveis de propriedade de fundações. “Sem dúvida, muitos
fundos de pensão vão querer desmobilizar parte desse patrimônio”, opina
o gerente de investimentos da Richard Ellis, Martin Jaco.
Segundo ele, a partir do segundo semestre os planos das fundações
poderão ser beneficiados com a entrada de investidores estrangeiros no
mercado imobiliário, que têm cacife para fazer aquisições de grande
porte. “Depois da desvalorização cambial, que era o grande medo dos
investidores estrangeiros, eles já aprovaram investir no Brasil. Não dá para
saber exatamente quando e como, mas eles estão chegando”, afirma.
Investimento em condomínios industriais
Um novo tipo de empreendimento imobiliário está chegando às carteiras
das fundações. São os condomínios industriais, que reúnem vários
galpões para estocagem de mercadorias, com infra-estrutura de apoio
comum, como restaurantes, estacionamento, portaria, entre outros.
Esse tipo de imóvel, comuns nos Estados Unidos e Europa, começam a
surgir no Brasil em consequência da necessidade de reduzir custos das
empresas e da chegada de companhias estrangeiras. Em meados do ano
passado, a fundação Cesp comprou participação num dos primeiros
condomínios industriais de São Paulo, o Vila Leopodina, que fica próximo
à Marginal Pinheiros. Concluído em dezembro de 98, ele tem 20 galpões
de 1,5 mil metros quadrados, dos quais 15 foram alugados, informa o
diretor de patrimônio da entidade, Martin Glogowsky.
A rentabilidade, por enquanto, está abaixo do atuarial, mas para ele o
empreendimento “tem a vantagem da diversidade de locatários, porque o
risco é menor”.
Segundo Eduardo Herzog, diretor da Herzog Imobiliária, que administra o
Vila Leopoldina, a construção de condomínios industriais pode ser uma
solução para instalações industriais antigas que estejam vagas, e para
terrenos vazios, localizados em regiões próximas a pólos
comerciais. “Uma empresa hoje não precisa mais de 30 mil metros
quadrados, mas com certeza precisa de um espaço de 3 mil para fazer a
distribuição dos seus produtos. Além disso, no condomínio os custos são
compartilhados com outras empresas”, acrescenta.