Inflação abaixo da meta, juros baixos e a perspectiva de reaquecimento da atividade econômica contribuíram para animar os investimentos alternativos a partir do segundo trimestre de 2018, o que começou pela migração do investidor do varejo da renda fixa conservadora ou da poupança para produtos de maior valor agregado como os multimercados, bolsa e Fundos de Investimento Imobiliário (FII). “O investidor compreendeu que só o CDI não é mais uma opção e desde abril/maio deste ano ficou ainda mais claro que o BC voltaria a cortar os juros, o que exigiu vários produtos para capturar essa mudança de cenário”, observa o sócio da BTG Pactual Asset Management, Allan Hadid. A asset começou o ano com R$ 200 bilhões sob gestão, atingiu R$ 240 bilhões no final de junho e segue crescendo. Maior gestora de FII no ranking, a BTG atua com fundos de shoppings, logística, CRI e várias ofertas em diferentes setores do mercado imobiliário.
“Conseguimos captar volumes importantes nos seis primeiros meses deste ano e tivemos performance de até 3% acima do Ifix em alguns FII”, diz Hadid. Ele lembra que o aquecimento desse mercado, ainda bastante concentrado no investidor pessoa física, tem demandado novas ideias dos gestores. “Começamos a fazer follow-ons (ofertas subsequentes) em fevereiro passado e esse movimento segue acelerado, sendo que dois produtos chamaram mais a atenção”.
Em primeiro lugar, vem os fundos de CRI (mais conservadores e com menores variações das cotas). À medida que o investidor fica mais confortável com o produto, vai buscar mais algum risco no principal e maior retorno, o que o leva para os chamados “FII tijolo”, ou seja, carteiras com lastro em ativos construídos e um pouco mais de risco. “Estamos começando a ver também os fundos de desenvolvimento imobiliário, com prazos mais longos e mais incertezas, mas em 2019 a demanda ainda começa por fundos de CRI”, afirma Hadid. Os investimentos das EFPC ainda são tímidos nessa classe de ativos, até porque antes da Resolução CMN 4.661/2018, os FIIs eram pouco explorados pelos fundos de pensão. “A nova regulação mudou isso e já é visível o interesse por esses fundos, mas o grande investidor do mercado ainda é a pessoa física, que responde por 70% a 80% do movimento com FII na B3.
Na Votorantim Asset Management, o mercado para os FII foi particularmente positivo nos seis meses encerrados em junho, com a maior oferta pública desse tipo de fundo feita nos últimos seis anos no mercado brasileiro, o FII Green Towers, que captou R$ 1,2 bilhão. “Percebemos o aumento da demanda e o espaço para um lançamento desse tipo, um FII com um único imóvel e yeld de 8% ao ano, mas além disso surgiu forte demanda por outros tipos de fundos e fizemos várias ofertas follow-ons de outros empreendimentos em 2019” diz o chefe da área de Investimentos Alternativos da Votorantim Asset, Mario Okazuka. No período de 12 meses a asset captou quase R$ 1,8 bilhão em ofertas de FII e decidiu focar no crescimento dessa classe de ativos. “O movimento de captação começou no final de 2018 com algumas ofertas restritas e que serviram como plataformas para as operações deste ano”, conta o gestor.
Ainda dominado pela demanda das pessoas físicas, o mercado de FIPs começa a se abrir para os institucionais e a Votorantim tem intensificado reuniões com alguns deles para estruturar operações por conta da Resolução 4.661, que exige a substituição dos atuais estoques de ativos imobiliários das EFPC por FII ao longo dos próximos dez anos. As conversas são no sentido de buscar alternativas para desovar os estoques das fundações por meio de fundos imobiliários. A opção em debate é estruturar FIIs que sejam lastreados nos imóveis atualmente nas carteiras das EFPC e que serão oferecidos ao super aquecido mercado de pessoas físicas, criando assim um mix entre os interesses dos institucionais e o das pessoas físicas”, conta Okazuka. Além disso, os institucionais começam a demonstrar interesse em conhecer os FIIs. “Antes da 4.661 as EFPCC sequer ouviam o que tínhamos a dizer sobre esses fundos, mas agora diversos institucionais já abriram as portas e participaram do road show para o Green Towers”.
FIDCs – “Com a redução das taxas de juros, vimos aumentar em 50% a demanda por FIDCs e outros produtos de investimento estruturados nos últimos 12 meses”, diz o sócio da Oliveira Trust DTVM, Alan Russo Najman. Detentora da segunda maior alocação em Fundos de Investimento em Direitos Creditórios (FIDC) no ranking, a instituição é também a mais antiga e com atuação mais intensa nessa classe de ativos, participando da estruturação de operações com Debêntures, NPs, LFs, CRIs, CRAs e CCIs, além de fundos para viabilizar securitização de recebíveis e project finance (FIDCs e outros). “Mas não fazemos gestão isoladamente, nosso foco é a prestação de serviços fiduciários, então a gestão é sempre ligada à administração fiduciária”.
Segundo Najman, a demanda cresceu desde o início do segundo semestre de 2018, arrefeceu perto das eleições mas voltou a crescer em seguida. Mas de dois terços das propostas recebidas são para estruturar fundos de operações de crédito e um terço para fundos imobiliários e de private equity. A atuação da gestora é voltada para FIDCs de estruturação mais complexa e que exigem acompanhamento jurídico mais denso, com lastro em recebíveis imobiliários, cartões de crédito e duplicatas. “O FIDC evoluiu, hoje o lastro hoje é muito mais eletrônico, passou de 100 mil para milhões de transações, então a estrutura de TI envolvida é muito mais complexa”.