O setor de imóveis ainda aguarda sinais de uma retomada da atividade econômica para aquecer as suas turbinas, mas os fundos de investimento imobiliário (FIIs) vão muito bem, obrigado. De acordo com levantamento efetuado pela Aditus Consultoria Financeira para esta nova edição do Guia dos Fundos Imobiliários da Investidor Institucional, o patrimônio líquido e o valor de mercado desses veículos de investimento apresentaram, no período de 12 meses encerrado em maio último, saltos de 32,60% e 43,48%, atingindo as marcas de R$ 41,6 bilhões e R$ 45,2 bilhões, respectivamente. A grade de produtos disponíveis no mercado também apresentou evolução na casa de dois dígitos, pulando, no mesmo intervalo de tempo, de 351 para 433 opções registradas na Comissão de Valores Mobiliários (CVM) e de 143 para 181 cotadas nos pregões da B3. Este Guia analisa 114 dos fundos negociados na B3, excluindo dessa mostra os de menor liquidez. 
Os indicadores refletem, sobretudo, a intensa demanda por FIIs por parte de cidadãos em geral. Prova disso são os cerca de 246 mil cadastros de pessoas físicas (CPFs) listados na bolsa de valores como cotistas desses fundos, correspondendo a um crescimento de 112,4% sobre o contingente de março de 2018. “A queda dos juros dos títulos públicos, somada ao resultado da última eleição presidencial, com a vitória de um candidato com uma agenda liberal, alavancou o interesse por aplicações de mais risco, caso dos fundos imobiliários, que caíram no gosto das pessoas físicas em razão dos bons retornos oferecidos e da isenção de tributos sobre os rendimentos”, comenta Nathan Batista, sócio da Aditus. “A procura, claro, tende a ganhar gás de forma expressiva caso o Comitê de Política Monetária, o Copom, decida reduzir a taxa Selic neste segundo semestre, com o objetivo de estimular a economia, como espera o mercado.”
Os FIIs vivem, assim, a sua segunda grande escalada na década. Alimentado pela redução sem fundamentos da Selic para patamares na faixa de 7,25% e 7,50% ao ano, entre agosto de 2012 e maio de 2013, o primeiro pico, no entanto, deixou um saldo negativo, como observa o consultor. Estratégias equivocadas e projetos imobiliários mal desenhados provocaram perdas para os aplicadores, reduzindo, em consequência, o apelo do produto por um bom tempo. “Hoje, contudo, gestores e investidores estão muito mais maduros e contam, de quebra, com as plataformas de investimento como fortes agentes de distribuição e negociação de cotas”, diz Batista. “As plataformas vêm proporcionando maior liquidez e garantindo a desconcentração do mercado. Não por acaso, desde o ano passado, os nove maiores fundos presentes no IFIX viram a sua participação no índice da bolsa de valores declinar de 43% para 50,31%.”
| Mercado de Fundos Imobiliários em Maio/2019 | |||
| Registrados na CVM |
Listados na B3 |
Neste Guia | |
| Nº de Fundos | 433 | 181 | 114 |
| Patrimônio Líquido (em R$ bilhões) | 102,14 | 59,1 | 41,6 |
| Valor de Mercado (em R$ bilhões) | NA | 60,4 | 45,2 |
| Segmentos deste Guia | |||
| Segmentos | Nº de Fundos | Patr.Líquido (em bilhões) |
Valor de Mercado (em bilhões) |
| Renda – Ag. Bancárias | 6 | 4,13 | 3,22 |
| Renda – Cond. Logísticos | 10 | 2,89 | 2,53 |
| Renda – Lajes Corporativas | 28 | 7,04 | 7,02 |
| Renda – Shopping Centers | 16 | 7,78 | 7,02 |
| Renda – Imóveis Comerciais | 10 | 8,15 | 7,22 |
| Renda – Outros | 7 | 1,72 | 1,35 |
| Desenvolvimento | 9 | 1,04 | 1,16 |
| Recebíveis | 18 | 10,18 | 9,74 |
| Fundos de Fundos | 10 | 2,34 | 2,35 |
| Total | 114 | 45,28 | 41,62 |
Reforçando o cardápio – Nome de peso no ramo, com 21 fundos sob gestão listados neste Guia, a BTG Pactual Asset Management vem surfando firme na nova onda dos FIIs. No início de 2018, a direção da asset apostou na retomada dos negócios no segmento e tratou de reforçar o cardápio de produtos e de definir ações para atrair novos cotistas. Desde então, a instituição participou, como gestora e administradora, de mais de uma dezena de lançamentos e expansões de veículos de investimento dessa natureza. Entre os destaques, figuram a apresentação, há 16 meses, de um fundo lastreado em títulos de crédito imobiliário, o BTCR11, hoje com patrimônio líquido ao redor de R$ 294 milhões, e a captação de R$ 202,5 milhões com a sétima emissão de cotas de um fundo de fundos, o BCFF11, cujo patrimônio líquido somava, em junho, R$ 743,46 milhões. 
“O apetite dos investidores por FIIs e a perspectiva de corte da Selic nos levaram a ampliar o leque de análise e prospecção de ativos”, diz o vice-presidente de operações Allan Hadid. “Estamos de olho em tudo, de terrenos para o desenvolvimento de projetos a segmentos pouco ou nada explorados, passando, claro, por centrais logísticas, certificados de recebíveis imobiliários e as lajes corporativas, que já são alvo de forte demanda em regiões mais nobres de São Paulo, como o Brooklin e as avenidas Paulista e Faria Lima.”
Em duas das novas frentes de atuação atualmente em estudo, hotéis e moradias estudantis, a gestora já reúne alguma quilometragem. Na primeira, a investida inicial ocorreu há dois anos, com a constituição de um fundo imobiliário fechado e monoativo que, a médio prazo, poderá ser objeto de uma oferta pública. Na segunda, conhecida nos Estados Unidos como student houses, a experiência da asset é bem maior, com investimentos realizados em vários empreendimentos no exterior há muitos anos. “Outras duas opções presentes em nosso radar são as chamadas senior houses, voltadas a idosos, e edifícios residenciais exclusivos para locação, os residential living. Estes guardam alguma semelhança com os tradicionais flats, mas contam com apartamentos grandes, de até 200 metros quadrados de área útil”, informa Hadid.
Captação recorde – Igualmente arrojada, a Votorantim Asset Management (VAM) se tornou protagonista, há pouco, da maior oferta pública de FIIs registrada no país nos últimos seis anos. Em 24 de junho, a gestora deu início, em cerimônia realizada no pregão da B3, às negociações de cotas do FII Green Towers, o GTWR11, ancorado em três torres corporativas de 16 andares erguidas na primeira metade da década no Setor de Autarquias Norte, em Brasília. “Captamos R$ 1,2 bilhão junto a quase 7 mil cotistas, entre abril e junho, por meio de um sindicato de distribuição liderado pelo Banco do Brasil e que contou também com a participação do Bradesco BBI”, diz o head de fundos de investimentos estruturados Luiz Armando Monteiro Sedrani.
Outra tacada certeira da asset foi o lançamento, no segundo semestre de 2018, do FII Votorantim Shopping, o VSHO11. Voltado a investidores qualificados, ou seja, com aplicações a partir de R$ 1 milhão, o produto, contabilizava, no fim do primeiro semestre de 2019, um patrimônio líquido de R$ 224,60 milhões, 7,01% acima do número registrado em agosto do último ano. “O fundo detém 100% do Bay Market, em Niterói, e dos shoppings Valinhos e Hortolândia, na região metropolitana de Campinas. Os três estão sendo transformados em shoppings de vizinhança, versões em menor escala dos maiores empreendimentos do ramo, conceito que vem proporcionando bons resultados nesse nicho do varejo”, observa o executivo.
Atenta aos ventos e humores do mercado, a VAM cogita, a médio prazo, mudanças no regulamento de um seus carros-chefes, o Progressivo II, com um patrimônio líquido de R$ 1,63 bilhão ancorado em 64 ativos alugados ao Banco do Brasil (BB). A ideia é abrir espaço para outros locatários, já que o BB, assim como as demais instituições financeiras, tende a enxugar a sua rede física, apostando na prestação de serviços digitais. “A maior parte dos imóveis do Progressivo II é composta por agências bancárias muito bem localizadas. Não seria difícil, portanto, encontrar interessados em utilizá-las como lojas, mas, claro, teremos antes de negociar essa transição com os cotistas e o próprio Banco do Brasil”, comenta Sedrani.
Ativos novos – A Rio Bravo Investimentos já reúne boa expertise em ajustes do gênero. No primeiro semestre, a asset concluiu a modificação do regulamento de um fundo imobiliário lastreado, originalmente, por 46 agências da Caixa Econômica Federal (CEF). O antigo FII Agências Caixa (AGCX11) transformou-se, assim, no FII Rio Bravo Renda Varejo (RBVA11), que já arrematou uma loja da rede C&A no Rio de Janeiro, e faz planos para ampliar a sua presença no comércio de rua e adquirir participações em shopping centers. “O novo fundo nasceu com patrimônio líquido de R$ 450 milhões e analisa, atualmente, um pipeline de investimentos de R$ 150 milhões. A meta, para daqui a alguns anos, é que metade de seus ativos corresponda a imóveis comerciais”, diz o gestor de fundos de varejo na área de fundos imobiliários Everton Carajeleascow.
A mesma solução poderá ser adotada, em escala ampliada, em relação ao FII Santander Agências (SAAG11), que conta com 28 agências locadas à subsidiária do banco espanhol. O desafio da Rio Bravo será convencer os cotistas e o inquilino não só a aceitar mudanças no espectro do portfólio, mas também a ratificar a fusão do fundo com o novo veículo da casa, o RBVA11. “A proposta, que pretendemos estender a outros produtos, deve ser apresentada no primeiro semestre de 2020. A intenção é constituir um fundo setorial de varejo que conte, em cinco anos, com patrimônio líquido de R$ 1 bilhão”, revela Carajeleascow.
Reforços – Com larga tradição no segmento, a paulista Coinvalores trata, da mesma forma, de providenciar reforços ao seu cardápio para desfrutar do bom momento vivido pelos FIIs. Os quatro produtos da grade deverão ganhar de dois a três reforços até o fim do ano, com o primeiro lançamento previsto para, no máximo, 60 dias. “A ação das plataformas alavancou a demanda dos investidores por fundos imobiliários para patamares inéditos. O nosso FII Industrial do Brasil é um exemplo marcante: o quadro de cotistas mais que triplicou, saltando de 2,8 mil para 12 mil desde 2017”, assinala o sócio-diretor Fernando Silva Teles.
Um dado animador, na visão do empresário, é o amadurecimento dos aplicadores nessa classe de fundos, que estão se organizando de forma crescente em grupos e fóruns de discussão. Essa coesão em busca de maiores rendimentos garantiu, por sinal, sucesso de crítica e público a uma visita promovida pela Coinvalores, há um mês, ao Perini Business Park, condomínio industrial multisetorial situado em Joinville (SC) que é o principal ativo do FII Industrial do Brasil (FIIB11). “Nada menos do que 59 clientes e prospects aceitaram o convite, bancando de seus próprios bolsos passagem e hospedagem, e outras dezenas que não puderam ir cobraram, por e-mails e telefonemas, uma nova visita guiada”, conta Telles. “Não há dúvida de que os investidores mudaram, pois, há dez anos, uma iniciativa como essa seria um tremendo fracasso.”
O otimismo também dá o tom na RB Capital Asset Management. Com recursos por volta de R$ 595,51 milhões distribuídos por cinco FIIs, quatro de renda e um de desenvolvimento, a gestora vê boas perspectivas para os segmentos de lajes corporativas, especialmente em São Paulo, e residencial. “Os bancos já demonstram apetite para financiar casas próprias. Prova disso é que os custos dessas operações, que chegam a responder por até 75% do valor dos imóveis adquiridos pelos tomadores, estão abaixo de 10% ao ano”, destaca Márcio Rocha, associado responsável pelas estratégias de fundos imobiliários.
| Fundos consolidados por Gestor | |||
| Gestor | Nº Fundos | Vl.Mercado (R$ milhões) |
Patrim Liq. (R$ milhões) |
| BTG Pactual | 21 | 7.741,64 | 8.091,23 |
| Rio Bravo | 14 | 4.784,57 | 3.901,33 |
| CSHG | 9 | 5.477,37 | 4.813,13 |
| XP | 6 | 2.502,82 | 2.240,82 |
| Votorantim | 5 | 2.955,98 | 2.286,96 |
| Oliveira Trust | 4 | 366,77 | 368,35 |
| RB Capital | 4 | 434,03 | 416,57 |
| Coinvalores | 4 | 670,74 | 736,84 |
| Kinea | 4 | 9.820,76 | 9.396,43 |
| Hedge | 3 | 461,55 | 423,10 |
| Caixa | 3 | 525,55 | 581,73 |
| Polo Capital | 2 | 176,70 | 178,56 |
| TRX | 2 | 200,44 | 210,33 |
| BR Capital | 2 | 293,67 | 248,25 |
| Fator | 2 | 349,41 | 262,48 |
| Cyrela | 2 | 349,52 | 310,58 |
| Brasil Plural | 2 | 408,63 | 393,05 |
| TG Core | 1 | 13,39 | 13,81 |
| BRKB | 1 | 18,39 | 190,72 |
| BB | 1 | 49,34 | 61,37 |
| Ourinvest | 1 | 50,19 | 52,56 |
| JPP Gestão | 1 | 80,48 | 75,18 |
| Latour Capital | 1 | 86,74 | 79,32 |
| Claritas | 1 | 113,64 | 242,62 |
| Mogno | 1 | 116,29 | 121,24 |
| Banestes | 1 | 143,25 | 122,45 |
| TC | 1 | 148,80 | 147,50 |
| Capitânia | 1 | 157,18 | 153,76 |
| Olimpia Partners | 1 | 179,31 | 248,32 |
| Bradesco | 1 | 196,00 | 208,60 |
| Iridium | 1 | 209,23 | 181,74 |
| Merito | 1 | 228,84 | 207,73 |
| Máxima | 1 | 260,27 | 253,43 |
| BRPP | 1 | 271,53 | 289,11 |
| Alianza | 1 | 295,53 | 266,89 |
| Rec | 1 | 351,15 | 322,66 |
| RBR | 1 | 378,52 | 346,70 |
| Iron | 1 | 500,30 | 405,18 |
| Vinci | 1 | 858,41 | 817,91 |
| GGR | 1 | 871,34 | 753,56 |
| Safra | 1 | 899,58 | 899,15 |
| BNY Mellon | 1 | 1.284,26 | 298,51 |
| Total | 114 | 45.282,12 | 41.619,74 |
Guia de Fundos Imobiliários – data base 31/05/2019 (arquivo em pdf)
Mercado de Fundos Imobiliários em Maio/2019 (arquivo em pdf)
Segmentos deste Guia (arquivo em pdf)
Número de Fundos por Gestor (arquivo em pdf)
Fundos Top 5 em relação aos indicadores – data base 31/05/2019 (arquivo em pdf)