Edição 348
Com R$ 8,4 bilhões em ativos totais sob gestão, dos quais R$ 3 bilhões em FIIs listados (incluindo um Fiagro), a Valora Investimentos aproveitou os movimentos do mercado para suprir suas estratégias de renda e de valor com os ativos mais adequados a cada momento e navegar melhor entre os universos de ativos reais e de ativos financeiros, dentro do modelo de FII hedge fund. O Valora Hedge Fund FII (VGHF11), com patrimônio líquido de R$ 700 milhões, procura aliar a distribuição mensal de dividendos a retornos superiores, explica o CEO Daniel Pegorini. “Criamos um histórico relevante de FIIs listados, que está ligado à dinâmica do pagamento de dividendos mensais e à baixa volatilidade”, conta.
No desenho de hedge fund, considerado um passo adiante na evolução do mercado de FIIs, a diversificação joga a favor dessa mistura entre bons retornos e dividendos constantes. Nessa fórmula, uma parte da carteira é investida em ativos para renda, que tem como foco o pagamento de dividendos mensais, e outra está em ativos de valor, cujo foco é o ganho de capital por meio de TIR elevada.
Na parte de renda, a alocação é feita em CRIs, cotas de FIDCs imobiliários e de FIIs imobiliários com baixa volatilidade e bom pagamento de dividendos, principalmente fundos de recebíveis. Na parcela que é de valor, o investimento pode ser feito em ações de empresas imobiliárias, como shoppings, por exemplo, entre outros. “Tenho 7,4% da carteira em ações na B3 que vão gerar dividendos ao longo do tempo. Já os juros mensais, de renda, vêm dos CRIs e das cotas de FIDCs (6% da carteira). Ao todo, 70% do portfolio estão na parte de renda e 30% em estratégias de valor, em ativos reais”, conta Pegorini.
“Até março deste ano, nos concentramos mais nos ativos de crédito e depois, quando os preços já tinham caído, fomos às compras nos ativos de tijolo (valor). Isso preservou o valor e hoje está estacionado porque já chegou ao ponto de equilíbrio da carteira”, afirma. Embora tenha mais investimentos do público de varejo e já conte com alguns institucionais, a casa espera atrair também recursos das fundações para esse fundo que ainda é novo (começou em março de 2020).
A principal característica da indústria de FIIs é aproximar o mercado financeiro da economia real e a visão de oportunidade mostra que os grandes incorporadores imobiliários representam apenas 20% desse mercado, enquanto 80% dos negócios estão com pequenas e médias empresas regionais. “A partir dessa constatação, decidimos focar nesses 80% desde o início da TG Core Asset Management”, conta Diego Siqueira, CEO da Trinus Co/TG Core.
A gestora, especializada em investimentos imobiliários, tem R$ 2 bilhões captados, mais de 300 empreendimentos investidos em 22 estados e 106 municípios do País. O período de queda dos juros, até 2019/2020, canalizou fluxos robustos em todo o mercado de FIIs de tijolo e a casa começou a ensaiar seus produtos tanto no segmento de fundos de recebíveis como de desenvolvimento. “Hoje temos esses dois e, na área de desenvolvimento somos sócios de desenvolvedores regionais e de SPEs”, diz.
A elevação do juro e busca pelos prêmios da renda fixa roubaram uma parte do fluxo dos FIIs e mexeram na volatilidade dos preços de tela desses produtos, permitindo aos gestores peneirar fundos diferenciados com bons preços. “Ao mesmo tempo, a vida ficou mais dura para captar recursos nesse mercado, mas estamos conseguindo um fluxo relevante”, afirma Siqueira. Este ano foram captados R$ 200 milhões numa oferta feita em maio, há R$ 420 milhões em oferta aberta em agosto, coordenada pela XP, e expectativa de captar quase R$ 1 bilhão em outros produtos a serem lançados até o final do ano.
Seus dois principais fundos hoje são o FII de desenvolvimento TGAR 11, de ativos reais, com R$ 1,5 bilhão e 85 mil cotistas; e o recém-lançado TGRE (real estate), que foi objeto da oferta de maio e é o primeiro FII cetipado lançado no País, negociado no mercado de balcão organizado e também com foco em ativos de desenvolvimento.
O TGAR11 segue desenho híbrido, mesclando funding para construção de empreendimentos em todo o País mas também aplica uma parcela menor dos recursos em CRIs. “Estávamos habituados a ver projetos com prazos determinados no segmento de desenvolvimento, então inovamos ao trazer o prazo indeterminado. Para enfrentar o problema da curva J, mesclamos um pouco de CRI para assegurar fluxo e pagar dividendos”, explica. O fundo tem 15% de sua carteira em CRIs e 85% em desenvolvimento. Além disso, tem mais de 200 ativos em carteira, em vários estágios de obra, o que garante maior diversificação para driblar a curva J.