Edição 338
Depois de fazer sua primeira rodada de alocação em FIIs listados em bolsa, concretizada ao longo dos três últimos meses de 2020 e com foco em ativos de shopping centers, a Petros prepara novas rodadas, voltadas tanto para ativos de logística quanto outros segmentos, como reflexo da reestruturação interna de sua carteira imobiliária, informa o diretor de Investimentos, Alexandre Mathias. Atualmente os fundos imobiliários somam cerca de R$ 430 milhões, ou 10,5% da carteira imobiliária total de R$ 4,1 bilhões, mantida pela fundação. Metade dos recursos alocados em fundos, entretanto, está em estratégias mais antigas, não listadas em bolsa, enquanto a outra metade, perto de R$ 200 milhões, foi destinada aos FIIs mais recentes, investidos do ano passado para cá, e que equivalem a 5% dos investimentos imobiliários totais. “A posição em fundos com liquidez em bolsa ainda não tem um ano e foi montada como resultado da reestruturação da carteira, em parte já para atender às exigências da Resolução CMN 4.661”, diz Mathias.
A escolha dos shopping centers foi determinada pela percepção de que esses ativos ficaram excessivamente descontados depois da crise de 2020, e ainda estão, explica o diretor. “A discussão sobre o esgotamento do modelo de shoppings, que já vinha antes da pandemia, está equivocada porque é uma discussão que cabe nos EUA e não no Brasil. Aqui os shoppings têm outro perfil, estão localizados em grandes centros urbanos e locais nobres, além de terem um foco de lazer e entretenimento”, acredita Mathias.
Para poder alocar em novas rodadas de fundos, a estratégia da Petros é reciclar os imóveis que compõem o atual portfólio, de modo a reduzir a vacância e valorizar a carteira para depois pensar em desinvestir. “O investimento a ser feito nas próximas rodadas de FIIs vai depender da velocidade que pudermos imprimir a esse desinvestimento. Até agora vendemos muito pouco, mas já conseguimos reduzir expressivamente a vacância da carteira”, conta o diretor. Ele lembra que a vacância média dos imóveis localizados no Rio de Janeiro caiu de 42% para 35% no final do ano passado, por conta dessa estratégia. O objetivo é valorizar os futuros aluguéis e otimizar a carteira para só então desinvestir.
A exposição a ativos imobiliários deverá permanecer em torno de 4% a 7% dos recursos totais dos planos da Petros, o que está em linha com os percentuais investidos por fundos de pensão de outros países nesse mercado. “Vamos manter esse percentual e trabalhar para reciclar os imóveis corporativos no RJ porque talvez nem todos sejam adequados às necessidades da fundação, então será mais interessante vender ou alugar”, afirma. A perspectiva é de que, nos próximos dois a três anos, seja possível vender um quarto da atual carteira e migrar esses recursos para fundos imobiliários, mas também é preciso levar em conta que o patrimônio dos FIIs na bolsa brasileira ainda não cresceu a ponto de acomodar uma demanda tão forte por parte das fundações que reúnem as maiores carteiras imobiliárias. “Somando as maiores, a demanda por FII chegaria rapidamente a 20% ou 30% desse patrimônio, então ainda é um mercado pouco líquido para isso”, lembra Mathias. Só a Petros, por exemplo, levou 90 pregões para conseguir comprar o que tem hoje em FIIs.
O FII é um instrumento utilizado ao redor do mundo todo para acessar ativos imobiliários pelas entidades de previdência porque suas características o tornam particularmente interessante para esses investidores, avalia o diretor de Investimentos da Previ, Marcelo Otávio Wagner. “Eles são fundos de longo prazo, têm um comportamento parecido com o da inflação e sua valorização é similar à da renda fixa, além de contarem com o pagamento de aluguéis como forma de ajudar a pagar aposentadorias”, analisa. Na Previ, cuja carteira de investimentos imobiliários soma R$ 11,5 bilhões, 45% desses recursos estão alocados em lajes corporativas, 45% em shopping centers e os 10% restantes estão divididos entre o segmento de imóveis para logística e carteiras de FIIs.
“O FII pode acessar ativos de tijolo, o que faz dele um veículo intermediário. Mas ele tem a vantagem de ser negociado em bolsa, o que dá maior flexibilidade à gestão do portfólio. Para vender um andar de tijolo, a complexidade é muito maior do que para vender o equivalente em ativos de um fundo”, lembra Wagner. No Brasil, essa categoria de fundos foi popularizada especialmente entre os investidores pessoas físicas mas o próximo passo será a entrada dos investidores institucionais, acredita o diretor.
“Na Previ, desde 2019 e ao longo de 2020 priorizamos o FII lastreado em ativos logísticos, até porque já temos em carteira um volume expressivo alocado em lajes corporativas com classificação triple A, além de vários dos melhores shopping centers do país, então entendemos que os FIIs seriam melhor utilizados para entrar no segmento de logística”, diz Wagner. Ele informa que a entidade tem feito compras em emissões primárias “na casa de centenas de milhões de reais”, voltadas a fundos lastreados em ativos de logística e e-commerce. “É um movimento relevante e que ajuda o portfólio, com rentabilidade aderente ao que esperamos”, afirma.
O apetite da Previ pelos diversos ativos imobiliários, porém, será definido pela revisão estratégica da classe a ser feita por uma consultoria internacional contratada pela entidade. O objetivo é saber como essa classe de ativos tenderá a se desenvolver tanto no mercado internacional quanto no mercado local, seja para o plano I, em fase de desacumulação, seja para o Previ Futuro e o plano família, em fase de acumulação.
A respeito das discussões entre as EFPC donas das maiores carteiras imobiliárias, a Previc e o Ministério da Economia em torno de uma esperada revisão das restrições impostas aos investimentos imobiliários pela Resolução 4.661, Wagner lembra que há alternativas interessantes em debate, seja pelo lado da compra de imóveis dentro de FIIs exclusivos, seja por uma mudança na norma que define 2030 como prazo máximo para venda dos imóveis atualmente em carteira. “É importante que tenhamos uma prerrogativa de regulação que pavimente melhor as maneiras de acessar esses ativos, mas isso não será um gatilho para investirmos; o apetite da Previ por esses instrumentos será definido pela revisão estratégica que contratamos”, avisa o diretor.
No Metrus, uma rigorosa análise dos FIIs começou a ser feita em 2017, com a reavaliação da carteira que a entidade já trazia do passado, em fundos adquiridos quando não havia regulação específica para emissão e distribuição, o que significa que esses ativos não eram tão interessantes estrategicamente, explica a diretora de Investimentos, Keite Bianconi. “Havia fundos monoativos, por exemplo, que ficavam muito expostos à vacância e incluiam prédios construídos nos anos 1990. Até performaram bem mas a sua estratégia deixou de ser interessante porque o mercado imobiliário evoluiu para carteiras menos concentradas em um único ativo, surgiram os fundos de CRIs, etc”.
Por conta disso, a fundação decidiu vender para reduzir o nível de risco dessa exposição e saiu dos fundos monoativos. Saiu também de fundos de logística que faziam muita operação com empresas médias, justamente as que mais sofreram durante a crise de 2020. “Mas saímos com uma TIR (Taxa Interna de Retorno) positiva, então saímos bem desses fundos e vendemos logo no início da pandemia; Também saímos de FIIs de lajes corporativas porque percebemos que a vacância seria maior”, explica a diretora.
A entidade quase zerou sua carteira de FIIs e só restou um fundo monoativo, que é fechado e não pode ser vendido na bolsa, mas está próximo de ser liquidado. No momento, o Metrus está pronto para reconstruir sua posição em FIIs, retomando a carteira com estratégias diversas, mais pulverizadas. “Queremos ter esse produto e queremos ter a carteira rodando ainda este ano e estamos trabalhando nessa proposta. Mesmo agora, quando a Selic sobe, precisamos analisar melhor, mas com uma taxa de juro de 4,25% o yield de 6% dos FIIs continua atrativo”, afirma. Além do yield, conta também a valorização das cotas na bolsa, o que torna esses fundos ainda mais interessantes.
Para os institucionais, embora não haja a vantagem fiscal das pessoas físicas, essa classe é fundamental para compor a rentabilidade das carteiras, considera a diretora do Metrus. “Estamos escolhendo estratégias e queremos fundos de fundos, fundos de CRIs, de logística e de shoppings. A ideia é ter pelo menos quatro estratégias, com três a cinco fundos em cada uma, mas vai depender de encontrarmos fundos que caibam no nosso bolso para em seguida fazermos a due dilligence de administradores e gestores”, detalha. O acompanhamento constante da gestão é fundamental para cobrar transparência sobre yield e liquidez, entre outros filtros.
Com a pressão inflacionária e a pressão da Selic, será preciso analisar FIIs que paguem um spread sobre a Selic e explorem contratos que possam capturar o ganho inflacionário. “Queremos fundos líquidos e, como temos apenas R$ 3 bilhões de patrimônio, não podemos concentrar muito. Nosso teto para investimentos imobiliários é de 10% dos ativos totais e atualmente os imóveis em tijolo já ocupam 1,57% de um dos planos de benefícios e 3,42% do outro plano”, afirma Bianconi. Esse percentual, porém, não será um problema, garante. “Na próxima revisão da política de investimentos podemos elevar esse limite de alocação até o teto da regulação, para ter até 20% dos ativos alocados em imóveis”, assegura.
Na Vivest, cuja carteira de fundos imobiliários chegou a ter R$ 800 milhões no final do primeiro trimestre deste ano, a decisão estratégica exigiu uma redução da exposição, que caiu para R$ 600 milhões. “Paramos para pensar e concluímos que seria melhor reduzir um pouco porque essa carteira tem correlação negativa com a alta do juro. Uma segunda camada de raciocínio apontou participação relevante em lajes corporativas e havia muitas dúvidas sobre a duração do home office, então concentramos a redução nesse segmento”, conta o diretor de Investimentos, Jorge Simino. Ainda sobrou bastante laje corporativa, mas são ativos bem seletivos, privilegiando imóveis no eixo nobre de São Paulo, com lastro na região da Faria Lima. E a maior parte da alocação remanescente é em fundos de logística. “O mercado está difícil e até junho o IFIX registrou queda de 5,8% no ano porque o anúncio da reforma tributária acabou estragando o rendimento do semestre”, observa Simino.
Em julho a situação melhorou e o IFIX subiu 3% enquanto o retorno da carteira da Vivest subiu 4%. No ano, até o dia 20 de julho, o IFIX tinha resultado acumulado negativo de 1% enquanto a carteira da entidade registrava resultado negativo de 5%. “Essa diferença é explicada porque o nosso fundo não compra cotas de fundos de papel, só de tijolo, e quando desmembramos o desempenho do IFIx no ano, fica visível que os fundos de papel subiram mais”, afirma o diretor.
Um olhar de mais longo prazo mostra que a carteira de FIIs da Vivest, montada em 2017, acumulou valorização de 100% entre os anos de 2018 e 2019. Com a queda de 13% em 2020 e a desvalorização de 5% em 2021 até julho, a rentabilidade acumulada desde o início equivale a 15,4% ao ano nominais ou IPCA mais 8,4% em bases anuais, calcula Simino. A Vivest pensa em entrar em fundos de papel, mas para isso será preciso estudar melhor a lógica desse mercado . “E o expertise na fundação é investimento imobiliário em tijolo, por isso até agora demos preferência à compra de fundos com ativos físicos”.
A experiência da Vivest tem demonstrado um ganho importante na agilidade da gestão da carteira de FIIs em relação à compra direta de imóveis. “Apesar do problema do custo dos fundos, há um ganho importante de agilidade porque podemos ver a evolução das cotas e reavaliar o momento de entrar ou sair, é muito parecido com o mercado de ações”, diz o diretor. Para a Vivest, a escolha dos fundos em substituição à participação direta em imóveis, conforme orienta a Resolução 4.661, nunca foi um problema, lembra Simino, até porque a carteira imobiliária da entidade nunca ultrapassou os 3,5% do seu patrimônio, então a agilidade da gestão fala mais alto.
A estratégia de FII adotada pela Previsc desde 2020 tem a diversificação como objetivo principal, para equilibrar as carteiras. “Em 2019 já vislumbramos que seria interessante selecionar um gestor qualificado com expertise e mandato para montar uma carteira de FIIs porque esse seria o caminho mais simples e barato para nós”, conta o diretor de Investimentos, Ricardo Esch. A seleção apontou a Rio Bravo para administrar essa carteira, com aporte no valor total de R$ 60 milhões, feito em tranches, a primeira delas em setembro de 2020 e a última em julho deste ano. Entre setembro e dezembro de 2020, o retorno obtido ficou em 6,45%, informa Esch. Em 2021, ele lembra que o aumento futuro da Selic fez com que o mercado de FIIs sofresse um pouco pela concorrência dos juros. “O ponto culminante foi o anúncio da taxação pela proposta de reforma tributária, que derrubou retornos até o final de junho, mas esse impacto já começou a se estabilizar e as cotas recuperam resultados, então o desempenho da nossa carteira de FII está muito melhor do que o da carteira de renda fixa, até porque uma parte relevante desse fundo, em torno de 20%, é lastreada em CRIs (Certificados de Recebíveis Imobiliários)”, ressalta o diretor.
Outro ponto positivo é a setorização dos ativos e a possibilidade de controle, pelo gestor, das entradas e saídas de recursos. “Estamos satisfeitos em relação a essa carteira porque o nosso objetivo de médio e longo prazos é diversificar, sempre mantendo a cobrança sobre o gestor para monitorar se a estratégia é compatível com as nossas necessidades; o mandato é discricionário mas esse acesso total à gestão é essencial”, afirma. O que inclui a apresentação de todos os estudos das cotas e o memorial descritivo das decisões pelo gestor “porque a responsabilidade da gestão é deles mas os responsáveis pelo patrimônio somos nós”, enfatiza Esch.
Os altos e baixos das taxas de juros devem imprimir ainda alguns solavancos aos retornos, acredita o diretor da Previsc, mas o resultado vai depender principalmente da qualidade dos ativos que compõem essa carteira. “Há galpões logísticos, lajes corporativas e crédito. Em cotas de fundos de um mix variado de gestores. A maior concentração é de 7,83% numa posição e no final de junho havia 24 fundos alocados”, detalha.
Na Sistel, cujo patrimônio total é de R$ 20,7 bilhões, a participação direta em imóveis corporativos é equivalente a 5% dos ativos do PGA e de 3,36% dos ativos do maior plano de benefícios, um BD. São salas e edifícios corporativos, além da própria sede da entidade, que utiliza uma parte do prédio e aluga o restante. No plano CD, entretanto, não há investimento “em tijolo” mas um dos gestores terceirizados de fundos multimercados tem mandato para alocar em cotas de FII, conta a diretora de investimentos, Luciana Gomes.
Ao contrário dos planos BD da fundação, que têm estrutura de investimentos bem casada com o ALM, fortemente alocada em títulos públicos e sem necessidade de correr mais risco para garantir o pagamento de benefícios, o plano CD busca maior retorno e maior risco, perseguindo um retorno de CDI mais 2,5%. O patrimônio total do plano CD é de R$ 200 milhões e atualmente menos de 1% dos seus ativos está alocado em FII mas essa parcela tende a crescer e pode chegar a 28% do total alocado por esse gestor, em linha com a necessidade de buscar oportunidades no mercado, informa a diretora.
Até o final de junho, a Funpresp-Jud mantinha cerca de 3% dos recursos do seu plano de benefícios alocados em Fundos de Investimento Imobiliário, movimento iniciado em fevereiro de 2021. A estratégia escolhida para a composição de FIIs na carteira da fundação foi a diversificação dentro dos segmentos disponíveis, explica o diretor de Investimentos, Ronnie Tavares. “Como a alocação em FIIs começou apenas em fevereiro deste ano, o que temos observado de impacto no mercado imobiliário sob o ponto de vista dos ativos da carteira tem sido um prolongamento dos efeitos adversos da crise iniciada em 2020, em magnitude maior do que nos demais mercados”, diz o diretor. Ao mesmo tempo, por ter alta correlação com o desempenho da atividade econômica, espera-se comportamento similar do segmento imobiliário na reação à retomada mais acentuada do crescimento e assim que estiver mais definido o encerramento do processo de elevação da taxa básica de juros.
Por enquanto a Funpresp-Jud tem mantido relativamente constante a parcela alocada em FIIs, mas a política de investimentos definida para o período de 2021-2025 prevê alocação-alvo de 18% para o segmento imobiliário, a ser atingida ao longo desses cinco anos de vigência. “A gradação para se atingir esse objetivo depende de inúmeros fatores, incluindo o cenário macroeconômico, a estratégia de investimentos, a oportunidade de investimento e a análise de ativos, entre outros, e não há metas fixadas por ano, apenas para o período total de cinco anos”, diz o diretor. Ele enfatiza os atrativos dessa categoria de fundos para a entidade, com destaque para a oportunidade de diversificar investimentos e a possibilidade de obter rentabilidade superior ao benchmark do plano de benefícios, que é de IPCA mais 4,15% ao ano, assim como a otimização da carteira ótima (fronteira eficiente).
Além disso, lembra Tavares, os FIIs têm a vantagem de oferecer distribuição de proventos mensais que gera fluxo para o pagamento de benefícios, embora esse ainda não seja o caso da Funpresp-Jud, e asseguram a exposição a imóveis sem a necessidade de geri-los diretamente mas com acesso a gestão especializada. Do lado dos riscos, ele cita a questão do dinamismo macroeconômico e a possibilidade de adoção permanente do teletrabalho, o que poderá impactar o segmento de lajes corporativas; a baixa liquidez da maioria dos ativos (para o porte da Funpresp-Jud), e o risco de alterações na política tributária dos dividendos.
A Funpresp-Jud adotou um processo de seleção de FIIs baseado nos critérios de participação no índice IFIX, quantidade de cotistas, patrimônio e giro médio diário de negociações. “Não há uma etapa de candidatura específica de gestores para esse processo de seleção pois a entidade parte de uma amostra que contém todos os fundos integrantes do IFIX em uma determinada data-base definida pela diretoria de investimentos”, explica Tavares. Depois de feita essa primeira filtragem, entra-se na análise pormenorizada dos veículos, observando-se uma série de indicadores: taxa de crescimento implícita dos dividendos, taxa de crescimento implícita do retorno do ativo, segmento, qualidade de gestão, portfólio, fatos relevantes, inadimplência, vacância, localização, rentabilidade e volatilidade histórica, histórico de distribuição de rendimentos, dividend yield, relação preço e valor patrimonial.