Edição 197
O aumento da dificuldade das empresas em obter recursos para colocar seus planos de expansão em prática cria espaço para o crescimento das emissões de Certificados de Recebíveis Imobiliários (CRIs). Com base nessa tese, a Nova Securitização, securitizadora de crédito especializada em recebíveis imobiliários, mantém uma perspectiva otimista para seus negócios, uma vez que se dedica a títulos lastreados principalmente em imóveis corporativos. “Com o crédito escasso e os prazos menores, o custo do dinheiro fica mais caro e as empresas encontram dificuldades em obter recursos junto aos bancos. Diante desse cenário, o CRI é uma alternativa, porque funciona como veículo de alavancagem”, afirma Eduardo de Barros, sócio da Nova Financial, holding que controla a Nova Securitização.
Do lado do investidor, a procura por estes papéis também tende a crescer porque a crise leva à busca de alternativas à renda variável que apresentem bons retornos, de acordo com o executivo. Para ele, os investidores vêm buscando ativos com garantias mais sólidas e, como o investimento em CRI é de renda fixa, não está tão suscetível ao comportamento do mercado. “Além disso, é uma opção de investimento de longo prazo, o que é bastante atrativo para fundações e bancos”, defende. Com cerca de cinco meses em operação no mercado, a Nova já conta com três mandatos de projetos em colocação e tem, no pipeline, R$ 350 milhões para o lançamento de papéis. “Em média são emitidos papéis de R$ 30 milhões a R$ 50 milhões”, indica Barros. A companhia faz colocação privada de papéis e não atua como distribuidora. “Vendemos direto para o investidor, porque conhecemos o potencial de compra. Não somos uma DTVM”, reforça.
A Nova trabalha principalmente com operações que envolvam transações de built to-suit e sale lease back. No primeiro caso, a securitizadora faz a ponte entre a empresa que precisa construir um empreendimento (seja uma nova fábrica ou centro de distribuição, por exemplo) e o investidor interessado em financiar esse projeto. A partir daí é criado um fundo ou uma sociedade de propósito específico que vai ser “dona” do empreendimento e são lançados títulos para os investidores comprarem.
De um lado, a empresa consegue tirar seu projeto do papel e, do outro, o investidor é remunerado com o aluguel que esta empresa pagará pela utilização do imóvel. “O aluguel de longo prazo (em geral varia de 10 a 15 anos) é transformado em um papel com colocação privada. O lastro é o recebível e a garantia é o imóvel”, explica Barros. A transação de sale lease back segue lógica parecida. Nesse caso, a empresa já tem um imóvel, mas o vende e paga um aluguel de longo prazo pela sua utilização. Após um determinado período, tem seu imóvel de volta.
A escolha por concentrar grande parte dos esforços em empreendimentos corporativos tem motivo. “Em projetos residenciais, o risco é pulverizado, e nós não sabíamos muito para onde o mercado iria, já que esse segmento é afetado pela elevação dos juros. No caso dos corporativos, contamos com apenas uma fonte pagadora. E nós trabalhamos com projetos com alta qualificação de risco, no mínimo a avaliação pelas agências tem de ser “A”, porque sabemos que papéis de altíssima qualidade trazem também investidores de qualidade”, explica.
Liquidez – Barros conta que atualmente os bancos e os fundos de investimento são os grandes clientes da Nova, mas a empresa já está de olho nos fundos de pensão. Ele explica que os CRIs entrariam no patrimônio das entidades como alocações de investimento imobiliário, só que com muito mais liquidez. “Ganha-se em liquidez e rentabilidade.
Além do mais, o prazo do investimento também é adequado”, afirma. Ele acrescenta que a Nova está começando a conversar com fundos de pensão e que esse é um segmento com grande potencial de crescimento.
O executivo aponta que investidores estrangeiros também vêm demonstrando interesse. “Nos últimos 45 dias tive duas reuniões com estrangeiros e farei agora, entre dezembro e janeiro, um road show nos Estados Unidos e na Europa, visitando investidores em Londres e Nova York. Eles estão procurando negócios corporativos no Brasil, como armazéns, shoppings e edifícios comerciais. O patrimônio deles caiu, mas a capacidade de gestão dos ativos continua. E pela base da moeda as oportunidades aqui ainda são mais baratas”, argumenta.
Dentro do guarda-chuva da Nova Financial, existe também a Nova Investimentos, que atuará com Fundos Imobiliários e Fundos de Investimento em Participações (FIPs). “Esses fundos podem ser alimentados pelas nossas próprias operações, ou seja, criados para fazer parte do processo de securitização de papéis. Mas no caso dos FIPs, também há a chance de trabalharmos com participações diretas”, adianta Barros, ressaltando, no entanto, que esta área ainda não está totalmente desenvolvida dentro da Nova. “Estamos na fase de estruturação, para quem sabe colocarmos em andamento no primeiro semestre do ano que vem”, estima.