Reforço em estruturados | GAP Asset Management fortalece área de ...

Edição 251

Com o objetivo de reforçar a área de fundos de crédito imobiliário e produtos estruturados, a GAP Asset Management comprou 50% da Paramis, uma empresa do mercado de securitização imobiliária. A negociação foi concretizada na metade de 2012 e já a partir do final do ano começou a render os primeiros produtos para a asset, a maioria dos quais são voltados para investidores institucionais. A originadora passou a se chamar Paramis GPP a partir da entrada da asset no controle acionário.
“A compra da participação em uma originadora de crédito imobiliário foi motivada pela necessidade de contar com uma estrutura mais robusta para nossos fundos e para otimizar a distribuição para os institucionais”, diz Leonardo Teixeira, sócio responsável pela área de crédito e produtos estruturados da GAP. Também responsável pela representação da asset na Paramis, o executivo explica que o negócio vem permitindo maior controle sobre o todo o processo, desde a originação dos ativos imobiliários até a estruturação dos fundos de investimentos.
“Percebemos que contar com uma originadora dedicada era uma oportunidade para manter um maior controle sobre todo o processo, desde a originação dos ativos até a estruturação de fundos para atender a demanda dos institucionais”, diz Teixeira. A GAP comprou metade do controle acionário da empresa, e os outros 50% continuam nas mãos de quatro sócios fundadores. As decisões são tomadas em conjunto com os sócios da Paramis. Os valores do negócio não foram divulgados pela asset. Atualmente a GAP Asset possui R$ 12,22 bilhões de recursos sob gestão segundo dados dos ranking Top Asset referente a junho de 2013.
A GAP é uma asset fundada em 1996 e que a partir de 2008 passou a contar com a participação acionária estratégica da gigante Prudential Financial – que possui cerca de US$ 963 bilhões sob gestão e atuação em 35 países. A gestora americana detém 40% do controle da GAP Asset. Foi também em 2008 que começou o relacionamento com a Paramis, que passou a fornecer ativos de crédito imobiliário para os produtos da asset. Naquele ano, um dos sócios fundadores da GAP, Emanuel Pereira da Silva, fechou a primeira parceria com a Paramis que forneceu ativos para um FIP (Fundo de Investimentos em Participações) de incorporação imobiliária.
De 2008 a 2011 foram diversos os fundos da GAP que contaram com ativos da Paramis. Porém, a distribuição dos ativos de crédito era oferecida para outros gestores de recursos, ainda que a GAP fosse uma das principais clientes. “Antes podíamos distribuir para qualquer asset do mercado, mas agora a GAP conta com exclusividade. Apenas em caso de sobra de ativos é que ofertamos para outras assets”, diz André Honorato, sócio-diretor da Paramis GPP.
A compra da participação na Paramis foi uma iniciativa da equipe da GAP no Brasil. A Prudential foi informada sobre o negócio e aprovou a realização do negócio, mas não teve uma participação direta na efetivação da joint venture.

 

Histórico – A Paramis foi fundada em 2007 por um grupo de sócios que veio da corretora Ágora. Desde o início, a empresa passou a atuar na originação e estruturação de operações imobiliárias voltadas para pequenos e médios incorporadores e loteadores fora do eixo Rio-São Paulo. “Em um primeiro momento procuramos focar em empresários do ramo residencial não atendidos pelo mercado de capitais. É um grupo que vinha se fortalecendo mas que precisava aprimorar a governança para conseguir captar recursos no mercado”, diz Honorato.
Nos últimos anos, a empresa vem ampliando o foco de atuação, e agora, por exemplo, está atuando em negócios de expansão de shopping center e retrofit de prédio comercial. “Estamos abrindo nosso raio de atuação, mas ainda permanecemos fortes no segmento residencial”, explica o sócio-diretor da Paramis GPP. Ele explica que os ativos de crédito contam com maior nível de segurança por contar com lastro de 100% em ativos imobiliários e que oferecem taxas competitivas, geralmente indexados à inflação.
A joint venture com a GAP traz a vantagem para a empresa securitizadora de contar com uma distribuição mais segura para clientes institucionais, formados por na maioria por fundos de pensão. A asset possui R$ 2,28 bilhões de ativos provenientes de fundações sob gestão e R$ 195,67 milhões de regimes próprios de previdência.
Para os clientes institucionais da GAP, os ativos e fundos estruturados têm a vantagem de oferecer ganhos lastreados na inflação mais uma taxa anual. Em geral, são ativos com duração de cerca de 60 meses que pagam inflação mais 10% a 12% ao ano. Desta forma, a GAP tem condições de estruturar fundos de investimentos com expectativas de taxas acima das metas atuariais das fundações.
Um exemplo é o de um fundo de crédito imobiliário lançado em novembro do ano passado, com previsão de captação de R$ 150 milhões, e taxas de IPCA mais 8,5% ao ano. É um fundo que já captou R$ 75 milhões no primeiro semestre de 2013 e que pretende captar outro montante semelhante até o final de 2013. O fundo é formado por ativos do tipo CCI (Certificados de Crédito), CRIs (Certificados de Recebíveis) e debêntures imobiliárias.

 

Cenários – A equipe da GAP Asset não acredita que a procura por ativos e fundos estruturados lastreados em crédito imobiliário vai sofrer forte queda em função do novo ciclo de abertura das taxas de juros dos títulos federais e da renda fixa em geral. “É um momento mais conjuntural de abertura das taxas de juros que as fundações estão aproveitando para alongar as carteiras. Mas elas não fecharam os olhos para outras opções para diversificar o portfólio”, diz Gabriel Ramos, gerante comercial da GAP Asset. O executivo afirma que continua registrando demanda dos institucionais por produtos estrutrados.
Com esta análise, a GAP e a Paramis estão finalizando a colocação de uma emissão de CRI (Certificados de Recebíveis Imobiliários) para a expansão de um shopping center na cidade de Jaraguá do Sul (Santa Catarina). A emissão deve alcançar R$ 80 milhões e a expectativa é que as fundações possam adquirir até metade dos ativos. O restante dos CRIs serão incorporados pelos fundos de investimentos da GAP. A asset também planeja a estruturação de um fundo de investimentos imobiliários (FII) até o final de 2013. O produto será mais voltado para os investidores pessoa física que contam com isenção de imposto de renda sobre a aplicações em fundos imobiliários. Os institucionais também poderão aplicar no produto que tem a expectativa de captação de até R$ 200 milhões.