Patria quer usar FIIs de maior porte para adquirir fundos menores

A área de real estate do Patria Investiments está enxergando o difícil momento vivido pelos fundos imobiliários de tijolo, no qual o preço das cotas está bastante descontado em relação ao valor dos seus ativos, como uma oportunidade. Segundo o head de real estate da gestora, Rodrigo Abbud, a estratégia é tentar reproduzir o que já foi feito anteriormente pela casa, quando usou seus fundos de maior porte, cujas cotas estavam menos descontadas em relação à média do mercado, para adquirir outros de menor porte com cotas mais descontadas. O pulo do gato é fazer isso pagando em cotas.
“O fundo de maior porte acaba sendo um fundo consolidador, e faz as aquisições com moeda forte”, explica Abbud. Segundo ele, foi o que a casa fez com o HGRU, um fundo de renda urbana de quase R$ 3 bilhões atualmente que, no ano passado, adquiriu fundos menores pagando em cotas. “Se meu fundo está descontado em 5% e um outro, de menor porte, está descontado em 20% por ter pouca liquidez, eu consigo fazer uma emissão e captar para comprar aquele fundo mais descontado, desde que tenha bons ativos”, explica.
Também o PVBI, um fundo de lajes corporativas com R$ 2,9 bilhões em patrimônio líquido atualmente, cresceu dessa maneira, explica Abbud. De acordo com o executivo, a casa quer repetir a estratégia com o HGLG, um fundo de R$ 5,5 bilhões com lastro em empreendimentos logísticos e industriais mas também cotas de FoFs e de papéis (CRIs). “Um fundo imobiliário como o HGLG sofre menos nesse momento de taxa de juros altos do que outros fundos imobiliários menores, então para o cotista de um fundo menor uma aquisição pode fazer sentido”, explica o executivo. “Compramos e pagamos em cotas do HGLG”.
O foco da casa está voltado à absorção de fundos de crédito, justamente pela preferência atual do mercado por essa classe de ativos, embora outras possibilidades não estejam descartadas. Com um total de R$ 23 bilhões sob gestão, volume que inclui as operações da VBI e Hedging Griffo consolidadas no segundo semestre do ano passado, o Patria calcula que cerca de 80% desse patrimônio estejam em fundos de tijolos e apenas 20% em fundos de papéis.
Não é a proporção ideal, reconhece Abbud, justamente porque hoje o mercado está mais propenso a investir em FIIs de papéis. O Ifix (o índice de fundos imobiliários da B3), por exemplo, tem hoje uma proporção de 50% de tijolos e 50% de papéis.
Dentro da estratégia de consolidar fundos menores do mercado em seus fundos maiores, o Pátria olhará com mais carinho para os fundos de papéis, especificamente de crédito, explica Abbud. “Mas não vamos deixar de olhar para nenhum lado”, afirma. “Os dois carros estão correndo, não vou segurar os fundos de tijolo para equilibrar com os fundos de papel”.
Em todo caso, ele considera que a proporção de 80% para tijolos e 20% para papéis não é a ideal. Um balanceamento mais saudável, nesse momento, seria de 60% para tijolos e 40% para papéis, afirma.