Janela de oportunidade nos fundos imobiliários | Com depreciações...

Edição 254

O ano de 2013 não tem sido dos melhores para o desempenho dos fundos imobiliários (FIIs), até mesmo pela conjuntura econômica que o país atravessa, de baixo crescimento da economia, e com a elevação da taxa básica de juros, que derruba o valor real dos ativos pré-fixados. No entanto, por serem investidores com perfil de longo prazo, os fundos de pensão que já estavam com capital alocado nessa categoria de investimento estruturado não zeraram suas posições. Pelo contrário, algumas fundações estão atentas a eventuais oportunidades de entrada, seja na negociação de cotas no mercado secundário ou mesmo em lançamentos com bom potencial de valorização. As lajes corporativas aparecem como uma boa oportunidade na visão dos institucionais.
“O momento parece ser apropriado para entrar em FIIs. Houve uma depreciação no preço de venda de algumas localidades onde estão os imóveis de um fundo que estamos analisando”, afirma Juliano Sartório, diretor financeiro da SarahPrev.
Hoje os fundos imobiliários representam cerca de 2,1% do patrimônio do fundo de pensão, que está na casa dos R$ 967 milhões, e a expectativa de Sartório é de que o percentual chegue aos 3% no médio prazo. “Não dá para saber se a magnitude dessa queda já precificou adequadamente os ativos”, pondera o diretor. No acumulado de 2013, o IFIX, índice da Bolsa brasileira que acompanha o desempenho dos fundos imobiliários, apresenta queda próxima aos 10%.
Um aspecto importante dentro da avaliação que a SarahPrev faz para escolher seus FIIs – são cinco atualmente – é a qualidade e a idade do imóvel. “Você pode comprar um negócio que daqui a pouco vai chamar capital para fazer uma troca de elevadores. Muita gente não olha isso, mas é algo que pode comprometer o seu retorno”, fala o especialista.
Entre as possibilidades de FIIs no leque do fundo de pensão, que costuma buscar ativos dessa classe com rentabilidade acima dos 8% ao ano, aparecem as lajes corporativas, mais especificamente localizadas nas regiões da Faria Lima e Berrini, em São Paulo, e Botafogo, no Rio de Janeiro. Quando o fundo de investimento atua com armazéns logísticos, então o olhar da SarahPrev se direciona para o interior paulista. “Ribeirão Preto faz todo sentido pra gente”, diz Sartório.
Um ponto que pode afastar os investidores de determinados FIIs é o fato do produto já chegar completamente moldado, sem espaço para modificações ou possíveis sugestões por parte do aplicador de recursos. “Um gestor com agências de banco, por exemplo, quer colocar um fundo pré-formatado, com todo o aluguel das agências já negociado. O investidor não tem a possibilidade de interferir na questão de como foi arbitrado o valor do aluguel”, pondera o diretor da Sarahprev, que percebe na formatação de FIIs grande parte do trabalho feito somente pelo gestor, e sente a falta de uma avaliação independente. “Ficamos com receio de o gestor dourar a pílula para não mostrar os problemas que o imóvel tem, então na hora que vamos comprar um FII, não ter uma avaliação independente é um problema”.

Lajes corporativas em alta – Na Ceres, fundo de pensão com patrimônio de R$ 3,8 bilhões, e que prevê que os atuais 3% alocados em FIIs passem para 5% nos próximos anos, o diretor de investimentos, Dante Scolari, admite sua preferência por empreendimentos que tenham como inquilinos grandes corporações.
“Procuro fundos com imóveis já performando, devido ao menor risco. Projetos greenfields, de construção de hóteis, fundos imobiliários residenciais, não nos interessa”, diz Scolari. “Nas lajes corporativas, o aluguel normalmente é para corporações fortes, conhecidas, boas pagadoras de aluguel”. Com uma meta atuarial de 5,25% mais o IPCA, a procura por FIIs para a Ceres tem como baliza ativos que rendam acima dessa variação. “De modo geral a previsão de retorno desses fundos é de 15% ou acima”.
Ainda que os diretores demonstrem certo interesse pelo mercado de fundos imobiliários, rumores ventilados por economistas de que o país caminha para uma possível bolha imobiliária não é um ponto totalmente ignorado pelos institucionais. “Se a fundação não tiver a prudência necessária na aquisição do imóvel ou do FII da qual é cotista, pode acontecer de não atingir a rentabilidade esperada”, comenta o diretor da Ceres.

Sem interesse – Enquanto há diversas fundações relativamente satisfeitas com o desempenho dos FIIs, a despeito da fraca performance em 2013, outras não vislumbram alocar seu capital nesse mercado agora. “Estávamos em fase de análise quando concluímos que o fundo não daria a rentabilidade condizente com as necessidades da fundação”, afirma Fábio Resende, diretor financeiro da Previnorte.
Em 2012, quando a Selic ainda estava em trajetória declinante, surgiu uma demanda muito forte por outros produtos financeiros, e os ativos imobiliários também entraram na dança. Com a reversão da política monetária, os títulos públicos voltaram a ganhar atração, e o excesso de oferta tem diminuido a atração para os FIIs, segundo Resende.
“O mercado como um todo não vem performando bem não, até um fundo de agências bancárias, que entramos e que parecia mais seguro, não está indo bem”, pondera Cláudio Santos Nascimento, diretor administrativo-financeiro da Faceb.
“Os fundos estavam atrativos no início, mas agora não estou vendo muita atração não. Está todo mundo com medo dessa bolha imobiliária, assustou demais”, avalia Nascimento. “ As pessoas físicas acabam negociando estas cotas no primeiro momento em que vêem elas caírem”.

Focos regionais – Para Rodrigo Machado, diretor responsável pela área de produtos financeiros imobiliários da XP Investimentos, não estamos em um processo que pode culminar em uma bolha imobiliária como vimos em outros países como Espanha e Estados Unidos. Entretanto, o especialista admite que existem alguns pólos regionais que realmente estão com um preço inflado de seus imóveis, preços esses que não devem passar por grandes alterações no horizonte vislumbrado por Machado.
“Quando se fala em bolha pressupõe-se a existência de especulação, o que pressupõe alavancagem, já que dificilmente especula-se com recurso próprio. E alavancagem pressupõe dívida. São elementos que não temos no Brasil, especialmente no mercado imobiliário, que depois de quatro, cino anos de crescimento exponencial, chegou a 6% do PIB”, diz o diretor da XP, que lembra que no México, o percentual está na casa dos 22%, e chegou a 100% nos Estados Unidos pré-crise.
Ainda assim, Machado nota que temos alguns casos pontuais onde há excesso de liquidez, caso de São Paulo e Brasília, ou onde a própria falta de espaço geográfico se faz presente, como no Rio de Janeiro. São localidades onde a tendência é de uma estabilização dos preços perto dos níveis atuais.
“O brasileiro não tem endividamento contra o imóvel dele, se o mercado não está propicio não tem pressão para vender, o dono senta em cima e espera um melhor momento. Isso acaba criando uma estabilidade de preços que não vemos em outras regiões do mundo”, diz.