-13jun-(ATavares) (6).jpg "Marcelo Varejão, da Socopa")
Edição 301
A Socopa e a TG Core ganharam licitação para constituir um fundo imobiliário a ser integrado por 267 imóveis do Estado de São Paulo, avaliados numa estimativa preliminar em pouco mais de R$ 900 milhões. A avaliação final do acervo imobiliário ainda depende da contratação de firma especializada, o que só acontecerá após o encerramento da fase de questionamentos aberta aos consórcios derrotados.
O processo de licitação foi organizado pela Companhia Paulista de Parcerias (CPP), que tem também o papel de analisar os questionamentos. A abertura das propostas ocorreu no final de janeiro, saindo vencedor o consórcio formado pelas empresas Socopa e TG Core, a primeira na função de administradora fiduciária e a segunda de consultoria imobiliária, mas a conclusão final depende da análise pela CPP dos questionamentos. Uma primeira leva deles já foi apresentada e respondida pelo consórcio vencedor, mas novos podem surgir e devem ser respondidos até meados de março. Até o final de março o processo deve estar plenamente concluído.
Segundo o diretor de investimentos da Socopa, Marcelo Varejão, o lote de imóveis engloba os mais variados tipos de propriedades, desde fazendas e outras áreas rurais até casas, apartamentos e vagas isoladas de garagem. Um dos lotes, inclusive, refere-se a um terreno de 100 metros quadrados contíguo a uma concessionária de automóveis e que foi ocupado irregularmente por ela, que deverá apresentar proposta de compra ou desocupar a área.
Processo de venda – De acordo com Varejão, o fundo de investimento imobiliário será formado com os ativos dos 267 imóveis, tendo como cotista único o estado de São Paulo. O próximo passo será prospectar compradores para os imóveis, podendo vendê-los sem ter que abrir licitação para cada área desde que o valor obtido na venda seja superior ao da avaliação feita pela firma especializada. O mandato do consóricio, em alguns casos, também permite investir na melhoria ou adequação dos imóveis para obter um valor final de comercialização superior. “Nosso objetivo é vender, mas podem surgir lotes nos quais valha mais a pena fazer um retrofit antes de vender”, diz Varejão. “O objetivo é trazer o melhor retorno possível para o fundo”.
A taxa de administração do fundo prevê um valor “fee” para arcar com as despesas fixas e um variável calculado sobre os valores de comercialização, de 0,2% no caso da proposta apresentada pelo consórcio Socopa/TG Core.
Recuperação – Segundo o diretor da TG Core, Paulo Montagno, o mercado imobiliário tem dado sinais de recuperação nos últimos meses, com novos empreendimentos sendo lançados e as vendas das incorporadoras começando a aquecer. Esse processo de recuperação, segundo ele, foi o que motivou o estado de São Paulo a optar pelo formato de fundo imobiliário para desalienar suas propriedades, um formato que é mais ágil e mais eficiente que a venda diretamente pelo estado.
De acordo com Montagno, a posição do estado de São Paulo despertou interesse em outras unidades da federação, assim como em alguns RPPS e fundos de pensão, que estão sondando o consórcio para replicar o modelo. “Temos recebido várias consultas nas últimas semanas, tanto de entes da federação quando de investidores institucionais, para perguntar sobre a viabilidade de montar algo semelhante para eles”, explica Montagno. “Estamos analisando, assim que o processo do estado de São Paulo for concluído nós iremos nos debruçar sobre essas novas demandas”.
Segundo Montagno, os fundos exclusivos tem como vantagem adicional a segregação real dos valores, através da distribuição de cotas. No caso de fundos de pensão com imóveis distribuídos por vários planos, a venda de diferentes bens pode resultar diferentes resultados para os planos. Já ao optar por alocar os imóveis num fundo imobiliário, com as cotas proporcionais aos planos, os resultados das vendas são divididos de forma equitativa entre todos os planos, o que facilita as vendas e efetivamente promove uma segregação dos valores.
Ainda de acordo com Montagno, outra possibilidade é que outros entes federativos, assim como investidores institucionais interessados, tornem-se cotistas do fundo imobiliário do estado de São Paulo a partir do aporte de novos bens imobiliários. Segundo ele, os valores dos bens ofertados terão que ser avaliados por firma especializada e confirmados pelos demais cotistas para serem aceitos. “Recebemos consultas de alguns estados e municípios sobre essa possibilidade”, afirma Varejão. “Vamos trabalhar primeiramente os imóveis do Estado de São Paulo, mas não vamos deixar de atender a demanda de demais cotistas”, explica.